文/刘孟 感谢来稿

“知己一声拜拜远去这都市，要靠伟大同志搞搞新意思；照买照卖楼花处处有单位，但是旺角可能要换换名字。”这是罗大佑先生1991年发行作品中的歌词，星移斗转，25年间，中国房地产市场在骂声里成长，在哀怨气中疯狂，在恐慌氛围下又被神化。

从中国商品房真正起步的2001年开始，房价就像比基尼女郎的上半身一样，吸引着两方旁观，一方惊讶是什么把它托得那么高，一方则希望它赶紧掉下来，但结果却是，看准时机主动撩妹的那一位才是唯一的赢家。作为一名生活在准一线城市的老百姓，笔者也经历着近期一线城市房价暴涨带来的浮躁，所在城市中一、二手房价普升的彷徨，加上各类媒体披露的各种罗生门般的信息——少数城市过热，多数城市过冷。从积极效果上看，让那些已经买房的人们弹冠相庆，也让那些没有买房的人有劫后余生的小确幸，大家都落个心安理得。

通过本文，笔者希望向各位读者汇报自己的观感，文章的题目也从“为什么我必须奋不顾身地买房”到“为什么我必须奋不顾身地卖房”，再到最终的标题，在笔者的理解，任何想要对房地产下一阶段价格的预测其实都是带着主观冲动的，经济学家多是为了沽名钓誉，而普罗大众无非是为了排遣不安情绪，本文也仅作一个娱乐大家的小品吧。

一、日本楼市崩盘是不是血的教训？

这是每一个购房者心中最深切的无助，日本当年的灾难是否会在中国重演？应该说，历史不会镜射般地复制，也不存在绝对的真相，有的只是旁观者们选取的角度，追溯日本彼时的状况，对今日的中国是不是有足够的借鉴？

第一，天时方面，90年代，日本早已完成城市化进程。放眼亚洲，日本是汉唐遗风保存最完整的亚洲国家，与华夏传统一脉相传，居者有其屋的儒家文化也一直影响着他们。不过，自明治维新后的1908年开始，日本发起城镇改造，至1970年基本完成城市化，城镇化率超过80%，经历了60余年漫长而平稳的人口迁徙过程。有趣的是，在1968至1974年，日本土地价格在7年内上涨近两倍，其主要原因是二战后婴儿潮成年后引发的阶段性需求暴增，这是城镇化运动末期的一个插曲。总体而言，日本国内的购房的刚性需求自上世纪七十年代已基本处于饱和状态。

第二，地利方面，日本的岛国地缘特点导致其抗周期性太差。日本国土面积仅有37.8万平方公里，除煤炭、天然气、硫磺外，自然资源严重匮乏，因此，自工业革命后，日本就认识到发展工业技术，提高科技附加值是强国富民的唯一出路。然而，消费品在短短10年内就造成了严重的产能过剩，更加尴尬的是，“日本制造”标签化的物勒工名让全球消费者爱不释手，乃至其替代产品几乎销声匿迹，最终日本人自己打败了自己，从互联网革命开始，日本经济发展就因为产业构换挡不及而陷入更深的泥沼，进而对房地产市场摧枯拉朽。

第三，人和方面，政府主导的本币升值政策不是日本房地产泡沫的罪魁祸首。普遍认为，1985年的广场协议是日本房地产的分水岭，在广场协议和卢浮宫协议签订之间的一年半时间里，日元兑美元升值近40%（具体详见下表），严重影响了其国内的产业结构。然而，笔者关注到，从1985年1月至1987年年底，马克兑美元升值101.27%，法郎升值100.55%，英镑升值66.98%。如果说广场协议的负面影响，应当是日本政府在应对本币升值的环境下，使用扩张性货币政策和宽资本流入政策方面的严重失误，而欧洲多数国家则合理控制了流动性指标，未出现大开大合的窘境。具体内容在此不另赘述，有兴趣的读者可以从很多渠道了解更加详细的信息。

今日的中国与当年的日本在政治格局、经济结构、货币政策等方面差异巨大，外部的国际环境也早已大相径庭，二者更多的关联是城镇化改造进程、老龄化人口结构这一通行的历史宿命，以及同根同源的文化影响。

前不久，社科院人口学者郑真真在2016年夏季达沃斯论坛上表示，到本世纪末，中国人口可能减少到10亿，并且，从2029年后，大陆人口将开始步入衰退期。应该说，单纯从房地产市场的受众规模而言，相对价格的平稳甚至下跌是大概率事件；同时，受国内“三去一降一补”等经济政策的影响，低附加值劳动力被社会淘汰已有所显现，对此，如何在保障民生需求的前提下，由商业银行合理降低低收入人群的债务杠杆，是房地产市场乃至金融市场稳定的重要考量，笔者也企盼其不要成为市场的第一块骨牌；另外，由于国内外汇市场仍然由央行发起主导，除非出现极特殊的黑天鹅事件，相信不大会发生釜底抽薪的局面。

总体而言，将日本当年的地产泡沫牵强地与中国房地产市场勾稽关联，是耸人听闻的，也是欠缺逻辑的，二者之间不存在必然性的绝对因果。

二、中国的房地产如何走到这一步？

早在战国时期，商鞅自魏国入秦，推动变法，主张“废井田、开阡陌”，允许民众开荒,土地可以自由买卖流转，尽管普天之下莫非王土，但自古以来，房屋和土地一直被视为一项人的基本权利。

自新中国成立至1998年，国内住房绝大部分以机关和企事业单位福利分配方式来供应，1997年亚洲金融风暴后，我国经济形势面临着严峻危机，产能过剩、消费力不足一直困扰着中央政府，因此，朱镕基总理推出了具有里程碑意义的三大政策：第一，取消出口配额制管理，引导国内产能向国际市场输出。以广东为例，历经10年后，其国际贸易已经最高占到了全省GDP的近80%；第二，1998年我国发行了3000亿元中长期债券，用于长三角和珠三角一带的高速公路建设，开启了城市化运动的序幕；第三，放出了中国产业史上最大的一只猛虎——房地产，朱总理当年在天津大学演讲时，意味深长地说，现在花钱是爱国的。为了推动房地产市场发展，国家在彼时正式取消了福利分房制度，人民银行同时推出了房地产按揭贷款业务，房地产市场从2001年开始迎来了蓬勃发展。

自新中国成立后，中国人买房置地的情结被国家意志暂时束缚，在公有制结构下，房屋的使用价值完全湮灭了其兼具投资与使用的双重属性，在长达近50年的时间里，中国人民对房产的寄托是建立在其出身、工作岗位等具有较强意识形态的背景之上，即使在70年代末的改革开放的洪流之下，房地产市场亦是在计划经济的框架内又延续了20年。

然而，中国人民对房产的情结却是两千多年的积淀下来的惯性。早在《史记》的《货殖列传》中，司马迁将“富裕”分为三类，本富、末富和奸富，本富是靠农田致富，末富是以工商致富，奸富则是指无所不做的奸商致富，所谓“本富为上，末富次之，奸富最下”，同时，“用贫求富，农不如工，工不如商，刺绢文不如移市门。”这是一个看似矛盾的论点，在探索求富工具的过程中，“移门市”这一买房置地的手段是最高明的方法，而本富中依农求富的耕者却排在了最后，我们暂且把它理解为前人在理想与现实面前的一种纠结吧。对富的定位，更像是司马迁对天下苍生的美好祝愿，而对求富的过程，则更像是其不经意间抖落出对艰难世人的建议良言。

同时，司马迁进一步指出，去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。说穿了，就是无论怎么折腾，一定要把钱买房置地，把财富牢牢地锁住，这就是中国延续了几千年的朴素理财观。纵观历史，每一次朝代更迭，土地改革对农民的冲击最大，同时，靠国家对自然资源垄断发家的商人也时刻面临着产业被横征暴敛的风险，而唯有屹立着的一栋栋房产才是稳固的财富，所以，我们也不难理解，为什么徽商即使在行走天下之后，仍然在穷乡僻壤的老家修宅拓院。

笔者对国人的房产情结始终深信不疑，只要市场足够开放，唯一能够抑制房地产过热的原因只有一个，那就是老百姓已经买不起房了。罗伯特希勒在《非理性繁荣》中说过：投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。换句话说，在中国人普遍具有的买房基因作用下，这样的投机热情极其容易被煽动，而任何外部政策的导向，无非是用政府的理性来挟制民众的集体理性（但民众很难预判合理的临界点），一旦房价失控，最终也只能依靠市场机制进行价值中枢的再次修正。

三、中国的房价是不是真正到了拐点？

身在金融行业，笔者一直希望通过理性判断和数据分析来指挥每一次的投资选择，然而，到了近不惑之年，笔者才意识到理性的逻辑分析是国内投资最致命、最无效的方法，特别是面对中国房地产市场这个最大的黑色幽默，纯黑色的。

中央原智库成员刘世锦学者在近期发表的《中国经济是否已经触底》一文中写到，构成房地产投资的城镇居民历史需求峰值大概是1200到1300万套左右，从本质上来讲实际是技术决定了相当长一段时间需求的天花板，国内在2014年已经达到这一水平。然而，笔者认为，单纯的总量供给并不能掩盖房产地区域结构和政策失衡的问题，如果政府没有真正意识到其做好公共服务建设，建立更加透明、广泛的保障房体系，与商品房的市场调节作用，单纯的依靠政策的调节，一定会出现油门紧踩或者急踩刹车的情况。以一线城市为例，尽管上半年出台了最强限购政策，但深圳从5月环比上涨0.5%反弹到6月环比上涨2.6%，北京、上海、广州的环比涨幅在1.8%到2.4%之间，部分热点的二线城市则更甚，6月引领全国楼市上涨的是合肥，环比上涨4.9%，厦门、南京紧随其后，涨幅都超过了4.0%。总体而言，结构失衡矛盾进一步凸显，而小范围的局部过热有愈演愈烈之势。

究其原因，本轮货币宽松周期开启以来，先是2014年-2015年上半年推升股市泡沫，然后是2015年下半年以来推升一线和核心二线城市房市泡沫，严重的货币超发却形成了货币流通速度的L型下降，目前，融资平台、房地产和产能过剩重化工业形成了当前资金需求的“黑洞”，这三大领域的融资主体有政府信用背书或房价上涨预期支撑，财务软约束特征明显，对资金价格不敏感，通过不断占用信用资源负债维持、僵而不死，滚动成为庞氏融资，而疯狂终究要付出代价。

笔者预感到近一年左右的房地产市场不同于之前的任何一次调整，本轮是在消化着其他行业所挤出的泡沫，而且膨胀速度过快，其后果可能惨不忍睹。罗纳德科斯认为，中国的经济转型是由两个性质迥然不同的改革共同推动完成，即政府推动的改革和“边缘革命”。在他看来，将私人企业家和市场力量带回中国，从而促使中国经济崛起的是后者：饥荒中的农民发明了家庭联产承包责任制；乡镇企业引进了农村工业化……正是这些中国社会主义经济中的“边缘力量”为中国市场转型铺平了道路。如果科斯先生依然在世，不知道是否会补上一段，也许目前的房地产市场正在催生着一场史无前例的“边缘革命”，为重塑中国房地产市场正在积蓄着能量。

关于拐点的时间和峰值，也许只有上帝知道，也许上帝也不知道，不过盛极而衰是历史的宿命，如果在纵横江湖的过程中不能保持常年的好运气，应避免过度恋战。对此，笔者的判断是，炎热的酷夏里，知了的叫声始终有休止的一天，可能房地产市场即将迎来的是一场冷雨的洗礼，而后逐渐凉爽，冬季不会很长，期待万物复苏，春暖花开。

阿鲁阿卓的《西风》中有这样一段：我今身披彩衣，我见繁花如许，我嫁与山河千乘万骑，我却追忆孩提。文章接近尾声，笔者还是很天真地希望房地产市场能够回归理性，回到房产首先是保障百姓安居而后能乐业的属性。

1400多年前，杜甫曾作“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”这是古人的理想，也是今人的理想，希望对后人不再只是理想。