摘要：晚上十点，夜幕降临，北京的大街小巷依旧灯火通明。

记者 于淼报道

来源：中国产经新闻

晚上十点，夜幕降临，北京的大街小巷依旧灯火通明。家住北京市西城区的李女士刚刚回到自己的出租屋里。这个月租四千多元的合租屋，虽然是她在这座城市的庇护所，但每个月也给了她不小的压力。

“如果房租再少些，住房条件和周围设施再完善一点就好了。”李女士对记者说。大多数在一线城市打拼的年轻人都像李女士一样，在奋斗的道路上不断找寻和期待。

就在近期，中国房地产市场频繁发布住房租赁政策，住房租赁市场的话题已然成为舆论的焦点。李小姐所期盼的就要实现了。

9月15日，随着上海市住房租赁政策的发布，包括广州、成都、郑州、北京、南京、济南在内的多个全国一线城市目前均已下发城市住房租赁政策。此次上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》指出，要加快培育和发展住房租赁市场。上海到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，在此背景下，市场供应格局将被重构，房地产行业将从重购轻租到租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。

重构房地产市场格局

有关鼓励住房租赁市场发展的政策正密集落地，房地产市场供应格局必将会受到住房租赁市场的影响。未来，对于中国的房地产市场来说，很可能因为政府大力发展租房市场而发生格局重塑。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，对于租赁市场的投资来说，会直接带动一些下游领域的发展，比如说租赁房源势必需要全装修或精装修，所以对于装修业务的带动是非常直接的。而对于土地投资等方面来看，和传统的物业开发本身没有太多区别，但是对于房企的资金要求较高，因为没有预售的概念了。

他分别从几个方面对于房地产市场的供应格局进行了分析。“对于类似价格来说，租赁价格若上涨，那么也是需要进行管制的。而且从当前此类租赁市场的发展来看，房价的上涨是会受到一定的抑制的。”

“从租赁发展本身来说，对于投资的拉动效应应该是积极明显的，尤其是会带动一些近郊区集体建设用地开发的投资规模。当然，从总量来说，因为这可能会分散部分传统销售型房屋建造投资的规模，所以最终的总量拉动效应还不确定。”严跃进指出。

严跃进还告诉记者，如果按照当前的租赁市场的改革和方向来看，租赁市场更应该理解为蓝海。这有两个特征：第一，虽然租赁市场的各类交易早已存在，但是都以零碎的散状为主，即不存在机构化的或规模化的租赁业务。第二，当前在机构运作、土地制度创新、租购同权等方面有较大的改革魄力，在经营模式等方面势必会带来较大的改变，也会带来较多的创新，相应的企业市场份额有待形成，所以这都提供了一个较大的具有想象空间的市场发展机会。

“对于自持用地来说，目前实际上已经有了逐渐调整的现象。过去的自持属于对租赁市场的一个试点，即让房企持有部分房源，进而间接获得一些租赁房源。但是类似上海现在明确提出了租赁用地和租赁用房，这和自持是有点差异的。”严跃进认为，所以从这个角度看，自持后续或变成完全持有的概念，即一个社区不存在两种不同的物业，而是全部租赁型的公寓，这是此类物业投资的一个重点，是房企需要关注的内容。

此外，知名财经评论员刘艳在接受《中国产经新闻》记者采访时提出，租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，租售并举是市场均衡成熟的发展方向。租与售之间不是水火不容或此消彼长的关系。

发展独立的租赁市场

“租赁市场旨在构建购租并举的住房制度，让住房回归居住功能。将来租赁市场占的比重会越来越大。”北京市房地产法学会副会长，首都经济贸易大学教授赵秀池告诉《中国产经新闻》记者，住房租赁是绝对的刚需，发展租赁市场能解决居民的住房刚需，抑制住房投机投资，平抑房价。

市场的一些变化也佐证了赵秀池的观点，记者梳理发现，58同城、赶集网、安居客等平台的房租价格也随着政策的推出进行了相应的调整。

既然住房租赁是刚需，那么，如何发展住房租赁市场就成为一个很重要的问题。

严跃进指出，对于当前租赁市场的发展来说，关键就是让租赁市场成为一个独立的市场，这是很关键的一个市场，某种程度上说是一个高级的市场，所以当前培育此类市场就需要朝这个方向进行，这是培育新居住需求的重要前提条件。

他告诉记者，发展租赁市场有助于对冲一线城市的高房价，而且也有助于让一线城市不用每天花费很多交通成本，通过租赁也可以对冲交通来回的成本。“其中，购租同权是一个关键，后续要学习杭州的购租同分做法，可以积分和落户，这样是比较务实的。”

赵秀池也认为，未来的长效机制就是建立购租并举的住房制度。

“租赁市场正在从过去以散户业主为主体的出租经营模式，逐步迈入由政府、企业、业主个体这三者共同打造的多层次租赁产业。未来将出现很多专门性的经营管理公司。政府负责保障性居住部分的租房需求，企业则满足需要更高居住品质和服务的租房群体。”刘艳坦言，租房是消费，买房是投资，两者都是老百姓的实际需求。

值得一提的是，此次上海发布的住房租赁新政指出，上海市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。

上海市住建委相关负责人表示，未来将逐步扭转长期以来房地产市场重购轻租的结构性问题，让住房更好地回归居住属性，满足不同层次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地产市场非理性过热情绪，推动房价与租金趋稳。“具体方向是，房地产行业将以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。”

大城市成为改革先锋

在严跃进看来，发展租赁市场最大的意义就在于这其实是房地产长效发展机制的重要内容，类似的做法有助于培育真正的发达的租赁市场。

据不完全统计，北上广深等一线城市未来五年将提供超过250万套租赁住房。中原地产市场总监张大伟在接受媒体采访时预计，楼市未来五年将迎来大量限价、租赁等多层次住房，以满足不同层次人员需求，增加供应后，市场价格有望降低。新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。

实际上，现在的住房模式主要分三种。“第一种是普通商品住宅，这个是推崇100%的房产股权的，即产权。第二种是部分产权的，即共有产权住房，第三种是无产权的，即租赁住房。因为产权是不会自动灭失的，所以这个时候反过来看，就相当于政府和房企是否拥有住房的产权。实际上只要产权清晰、定价清晰，那么房价就会比较平稳，相应的土地增值收益就容易分配。”严跃进对记者解释说。

他认为，从当前各地的房地产发展规划来看，租赁市场的发展会从过去的不入流逐渐变为被认可，是否会成为主流，这个要看一个关键的因素，即购租同权能够做到什么广度和深度。从这个角度看，大城市会成为改革先锋，其对于租赁住房的供地节奏在加快，后续如何优化供应模式和优化商业模式成为关键。而省会城市后续推进的可能性也会比较大。

一直以来，我国各大一线城市外来人口众多、住房需求大，因此，除了租赁试点以外，一线城市将是住房租赁市场的主要发展对象。

刘艳提出，一线城市将成为租赁市场的发展助力，一线城市的租赁住房需求量和配套条件基础比较有优势，率先发展租赁市场有助于疏解刚需购房压力，但同时也是对商品房市场的一种空间释放，让商品房的供求关系趋于均衡，让房价的上涨更加平稳。

“既不能让高房价吞噬城市年轻人的奋斗梦，但是也不能为了保障大家都买到房子而绑架商品房的正常价格市场机制。房价最终反映出的是一个城市的吸引力和经济繁荣。高房价永远是一个相对的概念，所以发展租赁市场并不是让房价跌跌不休，而是起到满足多层次居住需求的目的。”她补充道。