上海自贸区封关运营行将满一年，土地稀缺成为影响自贸区发展的最大障碍。

　　自贸区眼下未经开发的“生地”只有约5平方公里。有鉴于此，自贸区要打通土地瓶颈，务必在已开发的存量用地上做足文章。具体而言，不管采取何种方式，最终目的只有一个，那就是毫不客气且不能“怕痛”地对已开发存量工业用地进行“二次开发”。

　　若说自贸区五大产业是对原有4个自由贸易特区旧有产业的一次“腾笼换鸟”，那么，自贸区必须率先实施对已开发存量工业用地的“腾笼换鸟”。而且，后一个“腾笼换鸟”是否顺当，是前一个“腾笼换鸟”能否顺利实现的“土地基础”。由是，颁行市场价值比2014版负面清单更大、更迫切的自贸区“土地新政”备受各界期待。日前，这份名为《关于中国（上海）自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》之“土地新政”终于出炉，试点也随即启动。

　　在排除农业用地之后，传统的非商业住宅用地分为工业用地、商业用地和公益服务用地，因土地用途不同，地价亦有天壤之别，工业用地价格远比商业用地价格要低。“土地新政”对自贸区存量土地“改性”对症下药，重大政策突破着眼于如下五大环节：

　　一是现有存量工业用地经补差价后可合法转为商业用地；二是商业用地“换名”为包容面更大的“综合用地”；三是扩大“综合用地”的内涵与外延；四是与存量土地混用和建筑物复合使用相对应，对同一块“综合用地”的地价补差试行弹性价格制度，对同一幢建筑物不同用途的入驻项目试行弹性租赁价格制度；五是根据不同的产业门类和项目属性，入驻企业想获取经“二次开发”的存量土地，须分别通过招标拍买、协议出让、划拨供地等方式获取，并按不同的供地方式确定企业所获土地的使用年限。

　　综上所及，尽管“土地新政”可视为治愈自贸区“土地稀缺症”的一味“特效药”，但其实际疗效及各种副作用大小，很难让“开方医师”一一提前预判。因此，该“特效药”试用期暂定两年。两年后甚至在试用期间，调整药方配比、增减剂量皆随试点之需要。

（采编自：上海商报）