去年下半年开始，杭州的土地市场格局发生了明显的分化：外来大鳄斥巨资补仓或强势入市，屡创地王纪录；本地房企出手寥寥，节节败退，一些小房企甚至被活生生挤出土地市场。

　　决战土地市场的背后，是房产商融资能力的较量。频繁大手笔拿地的大鳄们，如万科[简介最新动态]、中海[简介最新动态]、绿地等，呈现出一个共同的特点，即近期均在融资渠道上有所变化，纷纷将触角伸到海外，其融资成本最低约为本土房企的1/10。

　　有人称，杭州土地市场的分化，恰恰是开发商融资成本的较量结果。而在未来，融资手段将成为房企成败的重要衡量标准。

　　调控之下

　　房企找钱难

　　对于开发商而言，获得一宗土地后，开发资金来源主要分为5种形式：银行贷款、信托、员工等民间借贷、基金、券商资管等。

　　其中，以银行贷款的融资成本最低，也是早期房地产商资金来源的主要渠道。但随着房地产调控政策的日益严厉，房地产开发贷款的门缝越来越小，开发商获得银行资金支持越来越难。

　　房地产信托，是银行贷款外最直接有效的选择。但近几年，针对房地产的信托产品也在国家的调控中，占比逐渐缩小。这就逼迫开发商选择其他几种渠道，即使融资成本有所上升。

　　剩下三种融资模式中，以房地产基金为最常见的形式，也是融资成本较高的形式。

　　值得注意的是，在这几种传统模式下，这几年开发商的融资成本在逐渐增加。

　　以房企龙头万科为例，2010年初，信托利率约为5.85%， 2011年5月信托借款利率进一步上升至11.6%，大幅上浮74.4%。作为房地产业资产周转率最高、最具实力的房地产开发商之一，万科的偿债能力在房地产业具有明显的优势，其借款利率较基准利率大幅上浮70%以上，房地产商的融资成本之高，由此可见一斑。万科两位数的借款利率反映了当前国内房地产业高融资成本的现实。

　　寻求融资渠道之变

　　“海外关系”带来更低成本

　　与万科形成对比的是中海等在香港上市企业。据称，中海在香港融资成本仅3%。龙湖地产[简介最新动态]执行董事兼首席市场官秦力洪曾公开称，龙湖香港融资成本最低约3%，而在内地最高可达15%，差距高达12%。

　　这让众多房企等羡慕不已，最近两年纷纷通过发债等形式寻求“海外关系”，有保利、绿地等“国家队”，也有万科、招商地产、万达商业地产等。最直接的原因是境外的融资平台更灵活且成本相对较低。

　　这样的尝试似乎是有效的。今年3月份，万科去香港发行了一笔8亿美元5年期定息债券，债券票面利率仅2.625%，这个票息率创下房企海外融资成本新低，与目前境内信托和银行贷款的融资利率相比仅为几分之一。有香港的证券分析师表示，发债成本确实可以降到2%~4%，类似的房地产企业还有华润置地和中海地产。

　　据绿城集团董事长宋卫平公开称，其合作伙伴九龙仓融资成本基本上都在1%~2%，而绿城融资成本为10%。有业内人士透露，九龙仓位于杭州某项目开发搁置两年的原因，就是在等待境外资金的进入，以降低成本。

　　万科近期在杭州土地市场几次大手笔，和其融资渠道的变化是分不开的。据消息人士透露，杭州万科公司和一家投资公司在杭州成立了专门的基金公司，所募集资金用于万科在杭州的土地竞拍。浦沿项目资金即来自该基金公司，据了解，融资成本仅为7.5%。“一般而言，开发商付清土地款后，基金才愿意进来，万科这种联合基金拿地的形式并不多见，也说明了万科在融资渠道的创新之大。”某投资公司工作人员称。

　　杭州本土房企

　　多缺乏融资创新

　　在融资渠道上，杭州本土房企偏向于保守。

　　早些年，大部分杭州房企的渠道只有两种：银行贷款和内部员工借贷。

　　随着银行贷款额度受限，杭州房企开始尝试其他方式，但大多局限于信托。以绿城为例，和平安信托为其在温州龙湾的一个项目做房地产信托，年收益率高达25%，这仍是国内目前开发商融资成本的最高纪录，并不算一个成功的尝试。

　　杭州另一龙头房企滨江集团，去年推出普特基金，这是浙江省内最早的房地产基金，但是其基金服务对象并不是自己开发的项目，而是为其他开发商提供资金支持。滨江董事长戚金兴接受本报记者采访时称，截至目前基金已募资金30亿，今年目标是50亿。“我们自己项目资金来源全部是银行贷款，各家银行对于滨江银行贷款都比较支持，平均融资成本在7.2%，这应该是最低的。”戚金兴称。

　　“滨江是目前杭州本土房企中，最受银行欢迎的客户，但是其他房企从银行贷款就非常困难，即使能成功，成本也在10%左右，信托融资则在10%~18%，融资成本最高的是基金，要求年化收益率在20%左右。”杭州某资产管理公司负责人透露。

　　滨江可能是个例外， 杭州多数本土房企目前融资成本仍然高高在上，很少主动尝试金融创新。

　　一位在全国主要城市设有基金公司的金融界人士透露，他在全国接触的房地产商并不少，一般现在对于基金都有积极态度，但是偏偏在杭州一再受挫。“虽然有公司找我们洽谈基金合作，但是房企比例明显减少，这是很奇怪的现象。”他认为，这和浙江民间借贷的传统有一定关系，更重要的是杭州本土房企融资创新的缺乏。

　　戚金兴接受本报记者采访时，表示滨江募集的30亿基金，基本上都是冲着他个人信誉而来的。“在传统中，只有父母、子女、兄弟关系才会借钱，基金这种形式还需要一个过程。”

　　未来房地产竞争

　　是融资之战

　　近期在土地市场上表现抢眼的开发商，大多具有海外融资背景。如绿地集团，通过借壳在香港上市，2013年在浙江准备投入的土地款预计为100亿；中海在海外连续以较低成本募资，最近两年在杭州土地款居次席；旭辉去年在香港成功上市，今年一周内狂掷47亿落子杭州。

　　在杭州新一轮的楼市布局中，万科等一些外来大鳄已经逐渐掌握了话语权。他们的最大利器，就是较低的融资成本。

　　龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪认为，未来的房地产市场，必将是强者越强、弱者越弱的趋势，大鱼吃小鱼不可避免，而房地产企业的竞争从长远来说就是融资成本的竞争。

　　中信证券国际地产分析师颜伟洪称，过去几个月，香港上市的内地房企都陆续发行了大量债券，它们未来几年的融资不会有大问题。内地房地产行业未来十年肯定会有一轮大淘汰，内地房企须尽快加强自身实力，做好融资平台，否则只能被对手越抛越远。

　　戚金兴也认为，房地产业一直以来对银行信贷有严重的依赖。房地产基金除为企业提供新的融资渠道外，也给民间闲置资金提供新的投资方式，更有利于行业健康有序地发展。“前十年是房地产业的高峰期，未来十年将会是房地产基金的高峰期。”戚金兴断言。

　　高和资本董事长苏鑫认为，浙江是民间资本最集中，也是最活跃的地方，该公司近期在浙江完成了调研，准备将民间资金通过房地产基金的形式流入到开发商。“对于开发商而言，想做大，必须关注基金、信托等直接融资方式，这是一种必然趋势。”苏鑫称。

　　一位从事基金研究的专业人士认为，面对来势汹汹的外来大鳄，杭州本土房企一定要在融资渠道上进行创新，即使做不到，也可以凭借自己在本土的关系和对市场的了解，和外来大鳄联手合作，不然中小房企必然会被逼出房地产行业。