市场拐点初现，政策力度不宜放松

　　即使不再出台新的调控政策，只要将目前政策执行到位，房价下跌就是大概率事件。考虑到政策时滞和历史经验，房价明显下跌最有可能出现在今年７月、８月份以后，房价跌幅在１５％—３０％之间，销售量跌幅在３０％左右。

　　以４月１７日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为“分水岭”，今年上半年我国房地产市场经历了“冰火两重天”：“新政”之前，市场持续火暴，“量价齐升”；“新政”之后，市场迅速降温，行业景气度明显回落。

　　当前房地产市场运行中存在的突出问题

　　１．房价依然过高，房地产泡沫尚未得到有效挤压。

　　房价过高、泡沫成分过大依然是当前我国房地产市场存在的主要问题。从本轮房价上涨来看，大部分城市经过连续１４个月的环比正增长以后，目前房价已远远超过２００７年时的水平，部分楼盘价格甚至翻了一倍多。尤其是今年以来，更是出现了月均环比１．０％以上的涨幅，而历史月均环比上涨达到０．５％都属于上涨较快的时期。

　　近期我们通过房价收入比、价格租金比等６个指标，对我国房地产市场泡沫进行了测度和衡量，结果表明至少有８０％的可能是我国房地产市场已经存在严重泡沫。

　　２．供需结构错位，不同收入家庭房价收入比差距悬殊。

　　尽管近年来政府加大了保障性住房投资建设力度，但截至目前，包括经济适用房、“两限”房和廉租房等在内的保障性住房供应依然严重不足（如２００９年经济适用房投资占住宅投资的比重仅为４．４％），住房供应结构和层次过于单一和集中，导致房价大幅飙升，中低收入家庭的住房问题更加突出。而高收入家庭在购买普通商品房的同时，还可利用其拥有的财富或其他社会资源进行中低端住房的购买和寻租。

　　３．“非常时期”的“非常手段”并未解决房地产泡沫产生的根源问题。

　　本轮房地产调控政策最大特点体现在抑制需求方面。包括“一户限购一房”、“限制异地购房”、对二套房贷款，按照“既认房又认贷”这一标准来提高二套房贷的首付比例和利率等，这些“非常手段”确实能够起到抑制投资投机性需求的目的，但却不能解决房地产泡沫滋生的根源，即地方政府土地财政引发地价和房价的螺旋式上升以及流动性过剩引发的投机冲动问题。由于土地成本过高，在市场供给相对不足的情况下，开发企业很容易将这些成本转嫁给购房者，导致地价和房价的螺旋式上升。此外，在“土地财政”模式下，地方政府和开发商都缺乏足够的动机来参与保障性住房的建设，造成保障性住房的供给严重不足，使得中央政府加大保障性住房供给的政策难以落到实处。

　　下半年房地产市场走势判断

　　１．房地产市场进入量价齐跌调整期。

　　影响房地产短期波动的因素很多，但最主要的因素有两个：一个是宏观经济走势，另一个是宏观调控政策。随着经济增长高位回落，随着房地产新政的实施和不断完善，我们预计我国房地产市场将进入“量价齐跌”的调整期。考虑到政策时滞和历史经验，房价明显下跌最有可能出现在今年７月、８月份以后，房价跌幅在１５％—３０％之间，销售量跌幅在３０％左右。预计房地产市场进入调整期的主要原因有：

　　一是下半年宏观经济呈下行趋势，经济基本面不支撑房价上涨。国际国内经济形势不明朗、不乐观，使开发商和购房者的预期发生改变，他们的投资和购买行为更趋谨慎。

　　二是房地产宏观调控政策的高压态势不会改变。预计不仅前期出台的差别化的房贷利率、提高首付款比例、限制异地购房等政策不会改变，而且将进一步加快出台征收房地产交易和保有环节税、增加土地供应等政策。

　　三是从发展周期来看，我国房地产行业本身也存在着调整的空间和客观要求。我们曾经通过房价收入比和价格租金比等６个指标，测度和衡量了我国房地产市场的泡沫程度，结果表明至少有８０％的可能是我国房地产市场已经存在严重泡沫。

　　最后，即使不再出台新的调控政策，只要将目前政策执行到位，房价下跌也是大概率事件。原因在于去年全年的商品房住宅新开工面积有３７％集中在第四季度，如果我们把去年第四季度住宅新开工的３．４亿平方米和今年一季度新开工的３．２亿平方米加总，这个数字已经接近甚至超过以往全年的新开工量（如２００５年新开工量为６．８亿平方米）。按照房地产开发周期，这６．６亿平方米的新开工面积将在今年８月份以后形成市场的有效供给。因此，我们预计，如果信贷投放规模保持不变、其他调控政策执行到位，那么８月份以后房价必然出现下跌，并且此前涨幅过快的核心城市下跌幅度也将更大。

　２．投资增速放缓，全年投资增速在２２％左右。

　　尽管前５个月房地产开发投资增速高达３８．２％，高于同期固定资产投资增速１２．２个百分点。但从５月当月看，房地产新增开发投资仅增长１９．４％，增速明显回落，显示出在房地产新政下房地产投资已开始降温。另一方面，由于从２００９年下半年开始，房地产投资增速不断提高，因此基数因素也将使今年下半年房地产投资增速放慢。预计全年房地产开发投资增速为２２％左右，扣除价格因素实际增长１６％左右。

　　３．银行信贷持续收缩，房地产开发资金增速回落。

　　受政策调控、流动性收缩和成交量下降的影响，未来一段时间房地产开发资金来源将出现回落。从资金来源构成看，银行贷款占比将进一步下降。并且随着政策收紧、未来成交量和价格的下跌，个人按揭贷款和预收款增长也将下降，最终将使房地产开发企业资金由此前的充裕转变为紧张，资金来源变化将成为开发商降低房价的内在压力。

　下一阶段房地产市场调控的政策取向

　　加快推出物业税政策，建立健全抑制投资投机需求的长效机制。

　　当前我国在房地产开发和建设环节税种多、税负重而交易和保有环节税种少、税负轻，直接导致购房者能以较低的杠杆在住房的出租、买卖环节获利，投资投机需求过旺。应进一步加快推出物业税（或房产税）政策，并在房价过高、投机气氛浓厚的地区率先试行。（１）就住宅物业而言，征收物业税（或房产税）可以先从高档住房、个人二套及以上住房实行；并且随着套数增加，税率也随之提高。（２）大幅提高房地产交易资本增值税。对居民出售第二套及以上住房时获得的增值收益按面积大小和年限长短征收２０％—５０％不等的资本增值税，面积越大，年限越短，税率越高。

　　增加保障性住房有效供给，降低保障性住房价格。

　　除了强化对地方政府的“问责机制”外，还应深化房地产管理体制和政绩考核制度改革，进一步规范和明晰中央和地方在保障性住房建设中的职责和权利，转变地方财政对土地出让收入的过度依赖；加强对参与保障性住房建设的民营资本的信贷、税收支持；应充分考虑各地居民收入增长情况和住房价格上涨情况，对现有保障性住房政策进行动态调整，提高保障性住房政策的针对性和有效性；改售为租，调整此前可以出售的政策，仅保留保障性住房的公共产品功能；改革和完善保障性住房的退出机制，加强对政策性住房的资格审查，加大违规违法行为的惩罚力度，使由于经济条件变化而不符合享受保障性住房的家庭能及时退出。

　　在扩大建设规模和覆盖范围的同时，还应降低保障性住房的价格，大幅减轻中低收入家庭的住房负担，增加这些家庭的其他消费性支出。借鉴国外经验，降低我国保障性住房的房价，将经济适用房的目标价格控制在家庭年收入的６倍以内；廉租房的目标租金水平控制在市场租金的３０％—４０％左右；将家庭可支配收入的２５％作为低收入家庭“可支付性”的判断标准。

 

　　保持政策的连续性和稳定性，注重长短期效应的结合。

　　现有的房地产调控政策重在抑制不合理需求，建议将这些政策在不断完善的基础上长期化。因为我国的基本国情是“地少人多”，建设用地非常稀缺，住房需求又十分庞大，这个基本国情决定了我国应长期坚决遏制投机性需求，回归住房的消费品属性。否则，如果仅仅将这些措施作为短期性、临时性措施，市场的“躲猫猫”效应难免再次出现，房价非理性飙升难免重新上演。

　　完善信息对接机制，使差别化信贷政策执行到位。

　　应加快相关基础信息平台建设，促进房产管理、公安户口登记等部门间的信息对接。只有准确及时有效地取证个人及其家庭的购房记录，才能使“新政”中“认房又认贷”政策落到实处。（中国银行战略发展部宏观经济形势分析小组 课题组成员：陈卫东 宗良 钟红 周景彤 李佩珈 执笔：周景彤 李佩珈）（本报告发表时有删节——编者注）