众筹以惊人的速度席卷房地产行业。这种互联网+房地产+金融的跨界模式既降低了地产商的营销成本,又满足了房地产投资者的投资需求,还促进了新兴网络平台的发展,带来了多方共赢的效果,但其中涉及的法律问题也亟待明晰。本文对消费型房产众筹的商业模式作出分析,并探讨其中的法律问题,以期这种商业模式在我国健康发展。

消费型房产众筹,顾名思义,指基于投资者的消费目的而发起的房产众筹。这种消费目的并非一定限于对房产的刚性需求,只是从本质上来说,认筹者认筹的目的在于最终享有房屋的所有权, 而不是为了获取一定比例的投资收益。这种模式的典型代表是“预先团购式” 房产众筹,除此之外,以获得房屋产权为目的的众筹建房也当属此类,但受制于我国房地产开发流程的严格审批,众筹建房目前可发挥的空间并不大,因此,本文以较为典型的“预先团购式”房产众筹为例进行分析。

有些房产众筹项目中涉及的房产是理想化或者是在建的项目,还不能称之为商品,甚至因为其往往在地产商拿到房屋预售许可证之前发起而连“预售”都不能构成,只能说是对房产建成后的团购名额的提前预定,因而叫做“预先团购式”。

这种模式更多地是为了满足市场上对房产的刚性需求,但因其优惠幅度较大,也不排除相当一部分人因看好房产的升值空间而选择认筹。而对于地产商而言,利用折扣期房把营销前置,在项目开发前期就可以获得充足低廉的运营资金,可以达到降低融资成本的效果。

按照众筹模式的划分,此种模式基本上可归为预购(回报)型众筹,区别于普通的预购(回报)型众筹,预购(回报)型房产众筹的参与者往往筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”,只有待到项目进行到一定阶段符合房屋预售条件时,众筹参与者也就是期权权利人才有权行使期权,缴足房款,以优惠的价格获得房屋产权。

(1)对房屋预售规定的规避?

不同于普通商品,房屋作为不动产,其从开发建设到销售都要受到国家的严格管控,认筹人预先支付的一小部分资金能否理解为预付的房款?如果答案是肯定的,房屋在未达预售条件的情形下收取房款,则涉嫌违反国家关于商品房预售的有关规定。

我国《城市房地产管理法》第45 条规定了商品房预售应当符合的条件:(1) 已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押; (2)持有建设工程规划许可证。开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,将会使善意购买人遭受严重损失;(3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;(4)已经同金融机构签订预售款监管协议;(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。据此,只有同时满足以上条件,地产商才有预售商品房的资质,才有合法依据收取房屋预付款。

综合以上规定,开发商满足预售条件的最早时间点为第三阶段中,开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间时(工程约进行四分之一时)。因此,以此为节点结合房地产开发的各阶段,预先团购式房产众筹在法律上合规和可操作的安排建议为:

A.在立项之前,因不确定因素过多, 在此模式下不应作出任何筹资安排;

B.自立项到取得预售许可之前的阶段,可以融资为目的发起众筹,但筹资金额应与该优惠购房期权的价值相匹配,不能过高超出该期权价值或接近于房屋的全部价值,否则会构成提前预售、变相买卖商品房。当然,这里存在期权价值如何确定的问题,在这一点上,这里的期权价值与平常所说的“定金”相似,可以结合市场供需状况参照确定为总价的5%-20% 较为适宜。除此之外,还应当注意资金的第三方(银行)托管,绝对避免开发商与认筹人的直接资金往来,以区别于房屋价款的给付;

C.自预售许可到销售许可阶段,可以房屋的全款为筹资金额发起,但应按照《城市房地产管理法》第45 条第4 项的规定同金融机构签订预售款监管协议, 以保障预售阶段资金的安全;

D.获得销售许可以后,可以房屋的全款为筹资金额发起,但这时开发商已经不涉及到融资的问题,众筹平台仅仅起到了一个连接作用,更倾向于营销式的团购,而不再是传统意义上的众筹。

(2)资金安全吗?

资金安全主要包含两个方面,一是投资者认购了一个购房期权,到期如果不选择置业,能否收回认购期权本金的问题;二是平台本身是否会对认购的资金安全作出担保以及是否会挪用资金用作它途的问题。

众筹在我国发展迅猛,平台资质和水平良莠不齐,外加目前监管上的缺失,筹集到的资金往往缺乏安全保障,因此,对平台和第三方资金托管单位资质的严格审查显得格外重要。

由于房产众筹项目都是线上公开进行的,是对未来的投资,平台对房产项目的信息披露是否准确、各项描述是否真实是保障投资者权益的关键,在目前监管缺失的前提下,平台的自律显得格外重要。以平安好房为例,其对上线的所有地产众筹项目都有严格要求,专家评审委员会由财务、金融、法务、审计专业人士组成,会对众筹人或机构资质、信用、背景、预期收益、还款能力评定、有无担保、法律风险等进行审核,只有全部审核通过众筹项目才能上线。目前项目审核通过率严格控制在20%以内,这在一定程度上有助于欺诈的防止。