从盈利模式看发展趋势

　　当前国内物流园区的盈利模式主要有以下几类：土地出让、土地溢价、厂房出租、厂房出售，以及围绕园区物业的一些增值服务收入(当然玩得高端点的还有一些金融相关的衍生收入)。

　　整体而言，中国的物流园区相当一部分还是依赖土地出让进行创收的，这类园区没有经过系统的规划，园区运营也毫无特色可言，主要依靠政策或者低价格吸引商户入驻，后续经营缺乏竞争力和可持续性。

　　值得肯定的是，最近几年国内已经出现一批以标准化厂房/定制厂房，以及商务办公楼的租售为主的园区运营商，此类企业相对于以土地出让为主要盈利模式的企业而言，资金实力相对较强(因为建筑物持有占款很厉害)，并且自身也已经积累了一些固定的客户资源，如联东U谷。此类园区往往会对园区布局提前做一些规划，并且园区入驻企业也会做一定的筛选，因此整体而言还是容易做出一些特色的。当然，此模式下园区运营商能够享受到土地溢价，在当前这个寸土寸金的时段，这部分潜在收益还是会让园区运营商很舒服的，当然不拥有土地产权的运营商另当别论。当前以建筑物租售为主的园区中，建筑物出售的比例较高，未来伴随着政策的调整以及融资环境的改善等，建筑物出租的比率会不断提升。

　　此同时，以物业管理为基础的园区运营商在国内还是凤毛麟角的，多数为外资领先企业在国内的分支，这种模式对产权获取能力、园区运营能力、招商能力、融资能力，以及服务创新能力等都提出了较高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此种模式是园区运营商的终极追求。

　　从业务/运营模式看发展趋势

　　当前国内园区的业务模式设计绝大多数是“由内及外”的，在自己现有资源基础上，根据自身主干业务发展需要，或园区内出现的一些业务需求进行业务延伸设计与完善。这种模式下企业也会获得一定的发展，但很难拉开差距。

　　接下来本人就换个视角，从“待满足的需求”和“新趋势下的趋势”两个维度“由外及内”的帮大家理一理物流园区行业潜在的一些发展趋势。

　　(一)待满足的需求

　　在个人看来，园区业务运营方面至少有两大亟待解决的需求——现有园区的空置率降低的需求，以及国家城镇化战略和电商下乡背景下三四线城市园区布局的需求，而这两个需求的满足可不是简单的业务优化和网络拓展问题，而是模式设计和选择的问题。

　　国内大部分园区处于低使用的状态，这是一个很大的问题，但与此同时这也是一个绝佳的整合机会，当前已有人看到这一形势并采取了行动，园区连锁、园区加盟等模式应运而生，然而由于模式本身设计的缺陷，未能很好的理顺园区合作过程中的利益冲突，因此推得并不是很顺利。

　　至于伴随城镇化和电商下乡潮流而衍生出的新需求，虽然目前尚不明朗，但可以肯定这依旧是一个“模式”致胜的领域。

　　可以预见，未来在这两个领域的尝试会不断翻新，而“标准化”或是一个关键的破局点，率先设计好模式的企业，我不敢说其一定会成功，但至少会受到资本的追捧。

　　(二)新趋势下的园区发展趋势

　　最近市场出现一些新的趋势，如商业地产企业涉足物流地产，O2O热潮，以及高铁和跨境电商的发力，这些趋势都会在某种程度上影响园区未来的发展趋势，表现形式有三个：商贸物流园迎来发展契机、园区管理逐渐IT化和服务多式联运的物流园将会出现。

　　1、商贸物流园地位进一步强化

　　物流园区可以有多种分类方式。按功能分类，可以分为货运型、生产型、商贸型、综合型：

　　货运型物流园区。主要由运输企业聚集的园区，以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、专线运输、零担快运、车辆停泊、货运中介服务等主要业态。这类园区的典型代表是浙江的传化物流基地和广东林安。中国的货运物流园主要设施是停车场、中转库房、装卸站台、货运信息交易大厅、交易间、入住企业办公用房、司机公寓等。

　　生产型物流园区。是为生产企业服务的物流园区，一般靠近工业聚集区，以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管为主要业态，兼有展示、结算等功能。主要设施是库房、装卸平台、货场、铁路专用线、办公用房等。典型代表是中国的大型物资储运企业和位于工业聚集区的物流园。

　　商贸型物流园。以商贸企业为服务对象的物流园，又分为两种类型：一种是以现货市场交易为主的物流园，这里既有足够的物流设施，又有大面积的交易摊位;另一种是没有交易摊位，其主要设施是为城市生活用品的流通而建设的。以现货销售、结算、信息服务、物业管理、仓储、配送、装卸、搬运、集散为主要功能。伴随商业地产商，如万科;以及综合物流商与互联网企业对接后，如华南城与腾-讯合作等，此类型的物流园数量会增加，商贸物流园在园区中的地位会进一步加强

　　综合型物流园。是以上三种形式的混合状态。各种企业都在这里聚集，各种物流业态都有一定份额。

　　2、园区管理IT化

　　最近一段时间O2O的概念很火，园区企业也有围绕O2O概念进行炒作的。然而对一些即有案例进行对比分析后，个人认为园区管理IT化是一个趋势，但IT化的目的不是为了“交易”，而是为了实现对园区业务的高效“管理”。

　　园区管理IT化可以通过打造三个平台予以实现：管理平台，主要功能是网上办公及诚信体系构建;服务平台，主要扮演成果展示和信息发布的角色;交易平台，主要承担供求信息发布和营销的功能，促进交易但不直接参与交易。

　　3、服务多式联运的物流园或将出现

　　“多式联运”这个概念在物流领域提了很多年，但是在国内落地效果并不好，但随着国内民航货运业业务边界的不断延伸，高铁线路的不断加强(电商专列和丝绸之路等)，以及跨境电商(保税网购)等的影响等，国内某些既有的运输格局正在被“重塑”，多式联运的需求开始出现，不过在这个过程中有一个关键的衔接点——“多式联运场站”。

　　这种场站是海陆空三种运输方式的集散地，里面要有适合不同运输方式的分拣中心，以及方便不同运输方式切换的操作平台及信息系统。当然这种场地/园区的出现不仅仅是硬件的投资，配套的政策等软件资源也是必不可少，如不同运营商根据多式联运的需求特点，以及效率提升的需求等适当调整自身原有的产品设计，如时刻匹配、集中安检等;涉及进出口业务的，海关的通关政策和业务流程也需要做出适当的调整。　

　　整体而言、服务多式联运的园区将会是一个大趋势，但是因为其对运营方的资源及能力要求极高，所以短期内还是需要政府主导推进，目前尚没有一个成型的样板，率先完成布局的，有望构筑行业标杆。

       来源：网络

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