中国房地产经济研究院院长谢逸枫撰文：保险企业进入养老地产行业，显然不是创新发展模式而圈地求利，借养老地产之名行圈地卖房之实，已经成为保险行业进入房地产的跳板。

　　2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，对保险资金直接和间接投资的范围进行了重新界定。

　　其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在“新兴战略产业基金”方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。

　　但《通知》中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，“防范以自用项目名义投资不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。

　　2011年11月2日，位于廊坊万庄的国寿(廊坊)生态健康城正式开工建设。2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，该社区计划于2015年正式入住。

　　而2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中关于放宽和鼓励险资投入养老产业的相关条文，似乎正是为这两个项目的运作背书。

　　事实上，这是保险公司沉默两年后的一次“爆发”。早在2009年12月，中国人寿集团子公司国寿投资控股公司受让力华发展有限公司(香港)股份，将双方合资的北京中保信房地产开发有限公司变为国寿投控全资子公司，并正式更名为国寿地产。

　　而《保险资金投资不动产暂行办法》中规定保险资金不能投资地产公司的规定，一度让国寿地产的存续受到质疑，中国人寿保险集团公司总裁杨超接受媒体采访时的解释则是，未来，国寿地产将在未来走向养老社区的开发。

　　几乎在同时，2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是第一个获得试点资格的保险公司。但从2009年至今，为何时隔两年，保险公司才大举进军养老地产？

　　其实，两年的时间已经算快的了，除了项目的规划、保险险种的设计以外，目前保险公司要进军养老社区领域，还要花大量时间下‘盘外棋’。

　　目前没有任何针对保险公司投资养老社区可以借鉴的成例或者模型，也没有相应的土地政策和其他的对应规则。一切都是‘涉水过河’。

　　保险企业进入养老地产行业，显然不是创新发展模式而圈地求利，借养老地产之名行圈地卖房之实，已经成为保险行业进入房地产的跳板。

　　保险企业进军养老地产已两年，保险企业掌握大量资金，是不争的事实，而房地产行业却是占用资金庞大的投资行业，但一直以来对于房地产市场来讲，是对保险企业绝缘的，但自2010年9月保监会为保险资金投资不动产正式放出开闸令以来，险企们四处出击，拿地热情高涨。

　　截止到2010年底，中国的保险企业以“养老社区”为名获得的土地，已经超过2万亩。由于中国已经步入老龄化社会，老人人口数量已经突破1.6亿，在这里中国在养老保险商业化进程中，存在巨大的市场空间。

　　除了国家政策性支持的福利性养老机构外，正在不断壮大的中产阶级队伍足以支撑商业性的养老社区市场不断扩大的实际需求。新市场空间的发现，相关的投资还需要与行业资金性质相关联。

　　与此同时，保险资金投资缺乏长期的投资品种。在保险资金运用渠道放宽的前提下，2010年，险资仍然遭遇了投资错配，保险业资产负债持有期缺口率约为-55%。

　　如果按照地价成本占房价30%-45%与建安及税费等其他成本计算，总地价达到3.39亿，即使楼面地价1091元/平方米，如果加上配套的成本，总成本至少6000元/平方米以上，显然投资风险大。

　　另外是养老地产的购买人群主要是老年人，不管是销售或者是出租，如不能够建大量的老人生活与医疗配套，市场不容乐观。保险资金的长期性和投资养老产业期限较长的特征相吻合，成为保险业关注养老产业的基本点。

　　但由于养老社区建设过程中的用地性质也不明朗、不明确，特别是中国目前地价较高，作为大笔资金投入，盈利模式和性价比肯定受到重视和考虑。

　　但这种考虑的至今为止只是存在于理论上，尚未有成型和成功的经验作为参考、借鉴，这对于已经进入或者即将进入“养老型”房地产开发的保险企业来说，都是未知数，是存在变数的。

　　保监会对于保险公司的约束，同样反映了国家对传统房地产开发商借养老地产之名变相圈地的担忧。地方政府目前走得快一点，推出了一些扶持政策，但缺乏全国性的示范意义。而目高地价、土地性质、商业模式这三个问题，一个都没有找到根本性的解决出路。

　　所以，开发商进入养老地产领域的心态还比较浮躁。当纯粹的养老地产还看不见赢利模式时，无论是保险公司还是开发商进入养老地产，就必然会走向通过大举拿地，以期通过养老地产部分之外的商品住宅开发、商业配套的开发和出售来快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利。

　　而这还是有心想做养老地产的，有的甚至就会直接挂羊头卖狗肉，以养老地产的名义卖商品房。目前打的比较多的一种‘擦边球’是养老机构卖所谓的AB卡，A卡是可继承的，B卡是不可继承的。A卡的可继承性使之无限接近于商品房，很多养老机构就是拿这种方式变相卖房。

　　真正的养老机构是不能卖的，因为一旦卖了，就不能统一规划、管理、处置，就失去了养老机构的专业性和专业意义。给优惠扶持则难免鱼龙混杂、不给优惠扶持则寸步难进。这或许是养老产业相关土地政策一直难以出台的背后原因。

　　而事实上，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，并把企业资产做大等优势。但投入周期长，平均利润率不高，最少需要15年才能回本，做得好的话，前几年也才能有3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%。

　　问题的核心还在于土地政策，按商品房的价格拿地，养老地产只会赔钱;按租赁性质拿地，未来的变数很多，机构的性质模糊，所以，租地、买地，都不是最佳的选择。

　　养老产业的开发商只有通过和政府谈一揽子的协议，划拨一部分、租赁一部分，然后通过一些配套开发来平衡纯养老院的投入。

　　事实上，国家出台了关于社会保障的‘十二五’规划后，养老产业的重要性谁都看得见，但目前缺乏是的更实质性的、可操作性的政策。

　　比如养老产业的土地是什么性质、享受什么优惠、什么减免，这些目前都没有规定，所以进军养老地产的风险并不小。

　　而地方政府将社会保障的‘十二五’规划纳入地方政绩的考核标准后，又势必希望推动这一产业。这就导致目前很多养老地产项目都是和地方政府合作的，在土地政策上存在一定的模糊性和不确定性，这是不利于行业长期健康发展的。

　　应该警惕借养老之名圈地，除了各大房地产开发商争相进入养老地产之外，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地。

　　为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司投资不动产项目，不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。

　　2011年7月27日，沈阳市棋盘山经济开发区管委会表示，合众人寿保险股份有限公司将投资140亿元在沈阳建设首家新型健康养老社区项目。

　　落户棋盘山的合众人寿健康养老项目占地面积约2000亩。项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块，医疗板块功能为三甲老年医院（以心脑血管疾病治疗和预防为主），规划面积10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。

　　在养老板块中，将老人分为不同年龄、不同身体状况进行分类关爱，这种运作模式在美国已经十分成熟但在国内还不常见。

　　休闲度假板块则规划建设以健康为主题的五星级旅游休闲度假酒店、特色商业街、娱乐场所等配套服务设施;养生板块将规划建设亚健康管理中心、养生中心，同时提供医疗体检、医疗康复等服务。

　　该项目建成后，可提供床位1.3万张，年实现运营收入30亿元，创税收5亿元，安排就业超过6000人。

　　2012年11月1日上午11点，合众人寿以1.16亿元获得沈阳东陵区泗水科技城QPS12-035地块，该地块体量11.9万平方米，成交楼面价格为651元/平。合众人寿同时入手的还有超22万平12宗地块，均为养老住宅及相关配套用地。

　　合众人寿以总价3.7亿在棋盘山拿地33.9万平，这是继武汉投资打造“合众健康社区”之后的又一次出拳养老地产。当日东陵区泗水科技城约46万平的19宗地块在沈阳市土地交易中心拍卖。

　　本次土地拍卖共有六名开发商报名竞买，其中泗水科技城20、21、22号地块被北京中城万邦投资有限公司购得，37、38、39三块地被沈阳泉辉国际老年康复有限公司购得，无一流拍。据了解，次日东陵区还将供应3宗共计约20万平的商业地块，11月份沈阳土地市场开局升温。

　　在首先启动的保险企业中，泰康人寿表示，将在未来4年左右，将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。

　　北京试点成功后，泰康将进一步发展养老社区全国连锁经营，首先打开高端市场，再收购100所中小养老院。中国人寿初步规划构建“一南一北”的养老养生之地，首选河北廊坊，项目计划总投资1000亿元，首期投资约100亿元，南部则可能落户海南。

　　合众人寿合众在国内首家险资“养老城”在武汉破土动工。这个正式浮出水面的“养老地产”项目，总投资额超过80亿元，而总占地面积达5平方公里，其中一期项目占地面积就达800亩。

　　不要看泰康和国寿在昌平和廊坊的养老社区动工了，就认为养老地产的路理顺了，现在两个项目都遇到许多无法短期内解决的具体问题。

　　以泰康在昌平的养老社区为例，对外的口径是“从昌平购买了一块30万平方米的土地建养老院”。这样的说法本来就有问题，如果是非营利性的养老院，土地是国家直接划拨的。

　　而如果是以盖商品房的名义盖养老院，目前保监会并不允许保险企业直接投资商品住宅的建设，所以土地性质是存疑的。

　　更大的可能是，一部分土地是以将来建成的养老院的床位向政府交换的划拨土地，另一部分则可能是租赁的。

　　泰康人寿相关部门明确显示，建立泰康养老社区的土地“是从昌平区购得的”，但“我们肯定不是卖商品房。”

　　同时，对方出示的材料显示，未来入住该社区的条件是，参与泰康的“幸福有约”计划，该计划由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。

　　其实，目前无论是国寿在廊坊拿的地，还是泰康在昌平拿的地，都可能有一个共同问题——如果是购买建设用地，那么这土地的性质究竟是什么，目前没有任何明确规定有养老产业的专用土地，更大的可能是租赁土地，租赁用地面临的问题就是，这部分土地无法算作资产，无法用来进一步融资开发。

　　进军养老地产的保险企业，泰康人寿：泰康人寿目前宣布在昌平购买的养老社区的建设用地面积是30万平方米。但之前有媒体报道，泰康人寿曾斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地。另外，业界亦曾盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地”2000亩用于建造高级养老社区。

　　中国人寿：中国人寿董事长杨超曾透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。另有媒体则报道国寿廊坊拿地的规模是4平方公里左右，约合6000亩。

　　新华保险：新华在今年2月1日召开的董事会上做出决议，同意设立延庆养老项目公司和密云养老项目公司，前者为新华保险独资设立，2012年该项目计划投资5.4亿元;后者新华保险持股95%，2012年该项目计划投资9亿元，2012年共投资14.4亿元以启动养老产业链项目。

　　合众人寿：有媒体报道，2011年底，合众人寿在湖北武汉蔡甸区举行了“合众健康社区”奠基仪式。合众有关负责人表示，该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。

　　谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长。

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