房地产泡沫对银行业的影响有多大？从次贷和全球金融危机的经验来看，其影响巨大。

　　对老百姓来说，住房通常也是大多数家庭一生中最大的一笔投资。对企业而言，厂房和固定资产可用于向银行申请抵押贷款。

　　对银行而言，银行信用的主要担保物就是房产。对地方政府而言，契税和房产税是财政收入最重要的来源。因此，很多人将房价上升视为经济繁荣的重要信号。

　　令人惊奇的是，危机发生之前，经济学家都没有意识到房地产价格已经远远高出其账面价值。美国的房地产总价值是GDP的225％，若房价下跌20％，GDP就会减少45％，美国将遭遇历史上最大一次经济危机。等到美国监管当局决定仔细审查银行体系的时候，他们发现，近半数的信贷都与房地产相关（特别是通过抵押贷款或抵押证券的形式）。

　　3月10日，美联储发布了美国2010年四季度资金流量数据。居民拥有的房地产总价值达到18.2万亿美元，占居民总财富的25.7％。房地产总价值在2006年－2007年损失了6万亿美元，在2009年损失了1.2万亿美元，在2010年上半年略有复苏，但在2010年全年仍然损失了0.6万亿美元。房地产价格虽然在零利率的政策下略有点回升，但比2007年的最高值减少了7.9万亿美元。

　　在非金融行业的企业也有类似的趋势。企业拥有的房地产占企业总资产25.6％，相比于2007年的最高值减少了2.4万亿美元，或者说26％。商业地产在2010年似乎有企稳的趋势，但具体数字并没有出现在银行不良贷款统计当中。

　　根据联邦存款保险公司（FDIC）在国会的证词，倒闭的银行大多在房产贷款的风险控制上有问题，主要集中在商业地产的收购、开发和建筑贷款（下称“收开建”贷款）。在2005年－2008年的三年间，“收开建”贷款增加了75％，占银行总资本金的比例从2000年的26％上升到2007年三季度的50％。

　　那些快速发出的贷款产生了很多问题。2006年－2007年间发放的次级贷款在2010年11月违约率已经过半。2009年按揭止赎已达到280万起，2010年也超过了200万起。

　　在2009年末，FDIC担保的银行所发放的非本期住房建设贷款，从占贷款总数1.45％上升至25.7％。受房地产行业的不良贷款影响，自2008年以来，FDIC担保的322家金融机构已经破产，另有860家银行处于破产的边缘（FDIC共担保7770家金融机构）。这些金融机构的破产大多是由于在商业或住宅房地产领域发放了过多的“收开建”贷款。

　　标准普尔住房价格指数显示，今年住房价格将会在去年9月的基础上下降2％，商业地产大约会上涨3％，但是商业地产的租金仍在下跌。

　　因此，虽然量化宽松政策有助于资产价格回升，但是房地产价格并没有恢复很多。如果房地产价格继续下行，那么银行体系仍然岌岌可危。

　　为什么房地产对银行体系如此重要？这是因为房地产是主要的抵押品，也是杠杆化的基础资产。一切证券和衍生品都是利用这些资产借债。因此，当基础资产价格下跌时，杠杆效应将使金融衍生品的跌幅翻倍。

　　英国金融服务局主席特纳勋爵认为，无论是巴塞尔协议III的改革或者针对“大而不能倒”的措施，都不足以确保全球金融稳定性。他建议银行的资本金率要高于巴塞尔协议III的规定，并且针对影子银行采取更多的监管措施。

　　他特别强调，经济和金融体系中的债券和股权合约，以及到期转换是金融系统的基本风险。“金融不稳定是由人们的目光短浅、不完全理性和不良动机造成的。”

　　和特纳勋爵一样，美国金融危机调查委员会最终相信，人类自身的错误导致了这场危机。这是意识形态的问题，它错误地认为市场可以自我纠正，使金融监管变得“对市场友好”。然而，也是低利率加剧了资产泡沫，央行也不能一味否认与资产泡沫毫无关系。

　　正如我们现在从日本经验中所看到的，房地产繁荣和破灭有很长的人口统计学周期。在人口增长的阶段，房地产价格增长，但是当人口老龄化并且开始下降时，房地产价格就会下跌，在有资产泡沫的前提下引起大量损失。

　　你可能无法完全阻止泡沫，但是肯定有办法阻止银行过度借贷。任何价格都有可起可落。 稳定的房地产价格是稳定社会的基础。■

　　作者为中国银监会首席咨询顾问和国际咨询委员会委员、清华大学和马来西亚大学兼职教授、香港证监会前主席