全国政协委员、香港南华集团董事局主席张赛娥（资料图）

　　3月6日,全国政协委员、香港南华集团董事局主席张赛娥在接受中国经济网与和讯网联合访谈时表示,国内房价上涨是由刚性需求、市场炒作、流动性过剩等综合因素造成的,但她认为,目前市场上刚性需求旺盛、土地供应充足,政府目前的房市政策应该从稳,在加大保障房建设的同时,政策应对投资具有一定的导向性。张赛娥还认为,科技创新、新能源与新材料将是中国未来经济新的增长点。

　　以下为访谈实录:

　　主持人:您本届两会的提案有两项涉及到房地产,因为2010年房价出现快速大幅上涨,您的南华集团也是有一部分房地产业务,作为地产商,您认为房价上涨的原因是什么？

　　张赛娥:上涨原因主要有几个方面:

　　第一, 有刚性需求,随着经济发展,大家对改善住房需求是很大的。

　　以前房改都有一些房子分配,生活条件好了之后,希望房子住大一点、舒适一点,也是理所当然的,也就是刚性需求;很多农民从农村进入城市打工,也需要住所,他们并不是每一个都是住在宿舍里面,如果住在外面就涉及到租房或者购房,总要有人买了房子才能租给你,那也是一个需求。

　　另外,对地方政府而言,房地产是它主要的财政收入之一,政府也希望房价高一些,因为有关房地产的产业链很长,希望有关的税收等收入也可以得到稳定的增长,所以并不希望房价跌下去,所以就看到房地产价格持续上涨。

　　当然,房价上涨也有投机炒卖的因素在里面。

　　加之,货币流动性太大,尤其金融海啸以后,我们放松银根,4万亿的话总是有倍数效应在里面,财富太多了,不管是企业还是私人,手里面钱太多,而利息又太低,因此总要找出路。当然也是中国人买田买地根深蒂固的思想,大家有机会或者有能力一点的就想要买房子,而且,现在固然是有所收紧,此前金融机构也是很配合,只要自付10%、20%、30%就可以买房,商品房购买能力一下就增加了很多,有购房能力的人也随之增加了。

　　所以说,高房价是很多原因综合造成的,而不是单纯地炒就能炒得起来的,如果没有刚性需求,炒也是炒不起来。

　　主持人:目前房价这么高,政府也一直在调控,包括限购、房产税的推出等,但是市场对这些政策争议也很多,目前来看不管采取什么方法,都不能符合所有人的期望值。面对高房价,政府应该怎么调控,地产商应该怎么发展,老百姓应该怎么去买房,到底怎么做才能够比较全面地照顾到各方面利益？

　　张赛娥:首先,应该把福利房,或者说公益房、保障房,同商品房分开,因为两个概念是不一样的。政府照顾弱势群体是理所当然的事,公益性就应该从公益的角度出发,而不能以赚钱或者是每年的指标要增长多少去看,政府应该设立独立部门去做公益性房,主导投资是由政府部门独立去做,但也可以通过招标的方式给私人地产商去参与,给发展商一些固定的回报。有人质疑说,发展商习惯赚大钱,会不会投资于公益性房？我觉得会。因为房地产虽然回报大,但是风险也大,大家也看到有过好几次下滑的时候,资金链断裂的时候。我想如果政府有稳定的回报给他,也能保证会付钱,可能在资金安排方面方便很多的发展商,我相信这些都会参与这个保障房的建设,虽然少赚一点,但稳妥、保本、可以保利润,虽然少一点还是有利可图的。

　　至于商品房,要回归到最基本的供需方面。很多是刚性需求,就不能太大的遏制,因为这样会产生很多民怨。最大的一个因素去遏制楼价的话,压力太高也会引发很多政治问题,所以并不应该从需求方面,而是应该从供应链方面着手。从供应方面我们看到,我国人均的建筑用地与很多发达国家平均数相比还是很高的,网上的数字是我国人均建设用地为131平米,远远超过发达国家82平米左右的数字。那为什么建筑用地似乎还是很缺？我觉得很多时候资讯不发达,或者是不平衡、不对称,只是一面倒地说,建筑用地很少很缺,卖了这块地就没了,或者说城市不能扩张得太大,等等,其实不是那样的。现在我们的住房容积率很低,一般只有一点几到三左右,而在香港,住宅的容积率是9,商住为12,纯商业15,当然内地也不需要学香港,但也不能1~3这样的水平。这其中需要人们改变一下观念,因为现代社会空调、暖气很足,也不一定需要每天两小时的日照,就改变一下大家的观念,这样可以适当地把容积率提高,增加潜在的供应量,因为增加潜在供应量对所有参与房地产游戏的人的影响很大的。如果容积率提高,供应量又有较大增加,大家都会算账,当人们觉得未来房地产供应很大,就不可能以太高价去投地或者买房,那么恶性循环也就有可能得到遏制。

　　另外,我觉得,资讯方面要平衡一点,譬如现在房屋的空置率,大家都不相信它的空置率这么低,是因为人们对空置率的定义有偏差,竣工的房子数目减去卖掉的房子的数目,但大家知道很多二手房是空置的,没有确切的统计数字,这样大家就不知道空置率究竟是多少？自己的估算结果就可能很混乱,有时候可能有一些极端的,比如去年电力局的统计数据,说有六千多万套房从来没有用电,空置统计是不是过头了？也不知道。因此,这就需要有一些科学化的统计数字,所有参与的买家、卖家、政府和建筑商,都有足够、全面、准确、及时的资讯来做决定,这样市场自动就会调节好。如果是大家觉得市场上缺了就去建一部分房子,政府多卖一部分地,觉得市场太充裕了,政府就卖少一点地,这样是不合理的。正确的做法应该是得出具体需要地、反映未来市场客观需求的数字。在做好统计数字的同时,也要做好预算。地方政府要把它的大的规划,以及未来五年可能供应的土地数目,以及市场可能的幅度,将这些信息提供给市场,市场会据此进行调整,而不是死板地说多少就是多少;此外,政府也会根据市场不同的情况而提供不同数量的地,向地产商表明会有足够的土地供应房地产业发展,这样市场各方都会放心一些,也就不会过度担心房价越来越高,土地供应越来越少,恐慌性地抢购就会得到缓解。

　　此外,目前市场上统计的平均价数字,其实是错的。因为它是把整个市场的价格放在一起计算得来的,不能代表真正的平均价。我认为,房价统计数字应该进行细化。过去你只卖中心地区的房,现在中心区的没得卖了,就要跑到偏远地区,这样的话就把所有的房价加起来,新买的那些作为一个平均价,然后同去年的数字进行比较,那不是误导吗？因为政府统计数字与自身感受相差太远,大家就不会相信。我觉得,应该实实在在地做好统计工作,然后做好预算,做好规划,尽量提高透明度,尽量在供应方面多做工作,这样市场自然会调节得快一点、好一点,也不是说房价一定不波动,但起码房价不会太不理性。

　　主持人:您是认为,推动房价上涨主要原因还是刚性需求本身存在,而土地是充足的。中国人都有安居然后乐业的心理,当前很多80后,是刚才提到刚性需求群体中的一大部分,昨天总理的政府工作报告也提到要推出1000万套保障房,如果保障房推出,可能会有很大一批80后去租用公租房,这对刚性需求影响大吗？

　　张赛娥:我觉得总是会有影响,因为有一批人就可能从公租房得到满足,只是,保障房的需求数量很大,1000万套同总需求相比来讲也不是很多,也不能完全解决公租房需求。我觉得,问题要慢慢地解决,也是要用其他办法解决,比如,社会需要形成一个风气,不是所有大学生毕业都一定要买房,这个不可能的,所以需要先租,工作几年之后储存了一笔钱先买一个小房,然后再慢慢改善,这样对以前的人公平一点,人家辛苦了一辈子才买到房,你一毕业出来就买一套房似乎也有失公平。无论是租房或者购房,舆论有候也应该充当有一个引导,告诉群众要怎样看待买房的问题才是正确的。每一个人的价值观不一样,如果你愿意把钱花在其他地方也可以,你自己以后可能要租房了,因为住房和拥有房是两个概念,而且保障房也不一定要出售,政府可以将其廉价出租给一些社会底层的弱势群体,保障房的适用条件,应该是从他们有没有房住,以前有没有买过房,加上他未来几年有没有购房能力综合去看,而不只是现在收入多少,如果以当前收入多少来决定的话,就可能会对人们产生误导,也照顾不到真正有需要的人。讲社会公平的话,在选择对象的时候要慎重,另外在落实的过程中一定要有监督,需要有一套很全面的监督系统。因此,在有了很好的游戏规则之后,按每个地方不同的情况,规定好哪些人可以买保障房、租廉租房,并且严格落实执行,最后还需要有足够的监督的渠道,比如舆论、政府监管等,其中舆论是最好的手段,舆论反映对于保证保障落到实处十分重要。

　　主持人:房价上涨之初,有人就做过对比,在国外可能一个家庭十年的收入就可以买到一套房子,但目前在国内可能更多的是一个人用一辈子的积蓄才能买到一套房子,这是不是说明我们的房价还是偏高,房地产市场是不是还有一些畸形？

　　张赛娥:如果从买房的能力来比较,我们现在的数字是有一点偏高,但是应该注意几点:

　　第一,中国人的普遍收入,总是很难与实在的平均收入相符,目前国家也处在一个发展的过程中,还没有稳定,当然每一个市场或者固定资产具有投资的性质,往往是从一个极端走到另外一个极端那个也是不可避免的,只是说,能在各方面配套政策下,控制其波动幅度不要太大,不要从一个很低的极端到另外一个太大的极端又跌下来,泡沫化又跌得很厉害,尽量把那个幅度缩小。但是,完全控制在一个平衡点里面,只是一个理论上的可能,真正实在的情形总是在平衡线的附近波动。我觉得,房价暂时是高了一些,但如果一下把它全踩下去其影响可能更大,对经济的伤害也更大,因此,我认为政策方面还是应该从稳,当然,这个稳定也不可能是稳定在某一点,而是说将房价波动控制在一定范围之内,或者比如是,居民的收入、经济的增长,等其他行业走快一点都跟上来,以后的发展就比较稳一点,这一段时间内,还可以引导一些资金去投资一些商业的房产,投资做一些开发的东西,如众多行业的新技术、新工艺等的开发,等其他行业有机会可以赚大钱,等其他人也有积极性投到别的行业去,不一定要买房,因此,这就要求政府在投资方面的政策具有导向性,在宏观方面有倾向性地引导至能多赚钱的方向去,其中就包括自己的住房问题。如果你知道某一个生意会带给你很高的回报率,你就有可能暂时不买房。所以在投资的倾向性引导是政府应该去思考的。

　　主持人:缩小浮动范围,害怕走极端,这让我联想到上世纪八九十年代的日本,因为之前有人做过对比,按照年份类比日本房地产,预计的结果是中国的房地产泡沫将在2011年破灭,地产可能会垮掉,目前来看这种可能性应该不大,就像您刚才说的政府的各种调控,有倾向性的引导这个需要一个周期,那么后期房地产市场会走向平稳吗？

　　张赛娥:做到平稳是比较困难的,希望波动浮动不要太大,就算有泡沫也不要太大的泡沫,就是烫平一点,现在是市场经济,你说全部把它抑制也不可能,这和计划经济是另外一码事,市场经济参与的人很多,有一些东西你是控制不了的,一定会波动,我们希望那个波动烫平一点。

　　主持人:您议案中提到通胀的问题,对去年以来的物价上涨各方面的因素,总理昨天的数据是2011年要把CPI控制在4%左右,您怎么看？

　　张赛娥:那个我觉得不可能。我们看到物价涨得很厉害,总的政策是“十二五”期间工资要翻一倍,有的地方甚至提出三年翻一倍,这样不是说不好,但那只是因为我们的生产力已经到一个比较饱和的点,比如说改革开放之前,我们很多工厂的工人只工作两小时,其他时间都在喝茶看报纸,而今天不可能有这样的,今天工作八小时、十小时甚至十二小时都有,再延长工作时间不可能;再如果说有科技含量的技术,是应该引进的,但是很尖端的那部分技术,人家说不给你就不给你,也很难指望人家给你;而我们自己投入力量科研,也不会一天就有突破性的成果出来。所以,我觉得居民消费价格控制在4%左右是比较理想化的,要去争取但是以现在的情况来看很难达到。

　　长期来讲,要保证居民的收入增长大于物价的增长幅度,工业方面,只有通过增加生产力、不断地优化工艺产品、培训各方面的技术人才、机器设备的自动化;而农业方面,也是要普及规模化、自动化,要根据自身的实际情况,比如,国外的田地都是平原,飞机播种十分方便,而我们的耕地比较复杂,很小的地方或者是高高低低的,克服不了是不可能的,但这就要求人们投一些资源去研究,如果在这方面有所突破的话,我们的生产力就可以提上去。

　　另外,也经常提到,我们的物流成本在产品总成本中占比太高,所以投入部分资源去研究怎样节省物流中的时间、人力以及能耗,那些都是可以做到的。我在建议中举出沃尔玛物流的例子,他们现在做得很有效率,它只是科学化一点,在一定区域内建成一个派送的物流中心,并且同供应商的系统相连接,卖出多少供应商都会有所准备,这样调配起来就很方便高效,也不形成浪费,能耗各方面都会有改善。道理都是类似的。当然每一种情况都略有不同,他们可以按自己的情况再进行细化。

　　做好这几方面的工作,我们的生产力就会提高了。譬如,一个工人以前一天生产十件,以后可以生产一百件的话,薪水加再多都不会影响物价,我们也可以继续做世界工厂,如果效率没有提高而工资涨得太高,人家就觉得划不来,加工厂就可能转移到印度、印尼、巴西那些地方,因为那些地方虽然效率比较低但是工资也很低,账大家都会算,到某一个点的话还是那边划得来。我们走过的路人家也会走的。

　　主持人:现在提倡新能源节能减排,这将是十二五以及更长时期的一个发展方向,您认为在今后中国经济主要的增长点应该在哪里？

　　张赛娥:主要的增长点就是科技创新,这是很重要的,不只是IT和科技,笼统来讲就是高新技术,高科技创新。可能同样的旧东西稍微包装一下又很吸引人的。再细化一点的话对消费者也很方便,那些也是以后的增长点。

　　新能源、新材料都是新的增长点,只是这些产业刚开始,成本都比较高,需要政府补贴、鼓励,在其还没有很成熟、单位成本还比较高的时候,能够继续下去。如果在纯粹的商业社会里,它吃不消,就算他愿意也不可能维持,最后就难免倒闭。所以,这些新兴产业需要政府大力地支持,从长远的角度以及人类发展大的利益去看,而不只是计算钱、成本。