近年来，不少房地产公司布局互联网金融业务，包括世联行、碧桂园、佳兆业集团、搜房网等上市公司。其中，世联行是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。这家传统的地产代理公司的金融拓展始于2012年，截至2017年上半年末，金融板块累计营收14.66亿元。有别于部分公司大刀阔斧地转型互联网金融，世联行显得较为谨慎，其金融业务基本依托于自身在房产市场的积淀。随着房地产市场的频繁变动，这家公司似乎也在探求新的发展道路。 

下文将从财务数据入手解读世联行的金融业务发展之路。 

一、金融业务历史沿革 

世联行的金融转型始于2012年。通过收购从事房地产金融的三家关联公司：盛泽担保、小额贷款和世联投资，并于2012年9月将其纳入合并报表范围，2012年（指9至12月，下同）世联行金融业务实现营业收入4745.6万元，其中现金赎楼和小额贷款业务分别实现收入1989.2万元和1758.0万元，占比分别为41.9%和37.0%。 

2013年，金融业务收入增至6985.9万元，但构成比例发生了较大变化。现金赎楼业务比例降至23.7%；小额贷款比例较上年提升26.3个百分点，达到63.3%，金额增至4423.0万元，同比增长151.6% 

2014年，世联行正式确立了"祥云战略"，利用公司在房地产数十年积累的资源，深化用户服务，其中就包括金融服务。公开财报数据显示，2014年金融业务营收达到2.69亿元，同比增长2865.7%；金融业务在总营收的占比达到8.15%，接近上年的3倍。在金融业务构成里，小额贷款业务占比达到97.2%，现金赎楼业务则降至1%以下。笔者认为，这可能是由于世联行重建了产品体系，将原有赎楼业务逐渐纳入到小额贷款的营收体系。 

2015年，随着世联行整体营收增长（主要是房产代理、顾问服务)，金融业务随之增长到4.22亿元，其中，小额贷款约4.15亿元，所占比例为98.4%。2016年金融业务营收增至4.47亿元，同比增长5.99%；但金融业务占比轻微下滑至7.16%，较上年降低1.8pct。 

2017年上半年，金融业务营收2.10亿元，同比下降了18.98%，而金融业务的占比也进一步降至6.41%。按照历史数据估算，截至目前，世联行金融业务历史累计营收应该超过15亿人民币。

二、世联行如何开展金融业务 

在2012年并购盛泽金融后，世联行开始探索房地产金融增值服务的新形式。新增金融业务与公司主营业务之间，客户资源相通，且原来的数据资源和市场运营具有共同的平台基础。 

如下表所示，房地产金融主要分为四块：小额贷款、现金赎楼、投资管理和其他金融服务，以小额贷款为主。截至2017年上半年，小额贷款累计营收为13.87亿元，在整个金融板块中占94.6%。 

目前，小额贷款通过深圳市世联小额贷款有限公司（下称"世联小贷"）进行，通过股权收购，世联小贷2014年成为世联行的全资子公司，最新注册资本为15亿人民币。 

"乐贷"（2017年，经原"家圆云贷"升级而成）是小额贷款最重要的产品，其营收约占小额贷款总营收的85.7%。除此之外，世联行根据不同的场景和需求提供不同的贷款产品，包括速贷、车位贷、精装贷、家贷、员工贷、快贷、易贷、优贷、房东贷、租金贷、上游贷、家装贷、按揭助贷。

世联行金融业务构成

作为世联行金融业务板块份量最重的小额贷款，其资金来源较为丰富： 

（1）首先是小贷公司自有资金。2016年2月，世联行抛出10亿元定增方案，募集资金用于增资世联小贷，定增成功后，世联小贷的注册资本增至15亿元人民币。将放贷能力提升至原有的三倍。 

（2）外部融资，包括银行授信、资产证券化和私募基金。现金流量表数据显示，从2014年起，世联行开始大举利用财务杠杆扩充业务规模，通过银行贷款、私募基金、资产证券化等方式融入资金。2014年、2015年、2016年融入资金规模分别为9.85亿元、21.34亿元、11.39亿元，2017年上半年，通过银行贷款和资产证券化等方式融入的资金同比增长11.49亿元。需要注意的是，上述资金并非全部用于金融业务，但是从数据趋势可以看出：2014年和2015年金融业务甚至营收总额的增长很大程度上归因于财务杠杆的利用，2016年杠杆率下降，但2017年财务杠杆继续扩大。 

（3）P2P平台世联集金。世联集金由深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司运营，该公司是世联行的品牌合作方。2015年，世联集金平台上线，成为世联行盘活信贷资产的重要工具，截至2017年上半年末，世联行为此支付给世联集金的风险保证金余额为4996.86万元。另据世联集金披露的数据，截至目前，平台累计交易额44亿元。 

三、金融业务未来的盈利增长点? 

除2016年毛利率相对较低，其余统计区间里世联行金融业务毛利率均在60%以上，2014年一度高达76.03%。远高于代理、顾问板块的毛利率。 

2017年上半年财报数据显示，世联行四大业务板块中，房地产交易、互联网+、资产管理服务和金融服务分别营收16.78亿元、9.19亿元、4.71亿元和2.10亿元，同比增长率分别为13.35%、61.25%、25.35%、-18.98%。金融业务是唯一一个营收下降的板块，且从毛利率看，2017年上半年毛利率同比轻微下降了2.32pct。 

金融业务营收下滑以及毛利率下降与产品变动有关。2016年下半年起，世联行积极研发新的金融服务产品，2017年上半年，针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品，并将原有的"家圆云贷"产品升级为"乐贷"。由于新产品上量需要一定的时间，导致了2017年上半年金融业务营收同比下降。另一方面，新的金融产品研发支出和销售支出较大，从而导致毛利率轻微下降。随着新产品逐渐放量，金融板块的表现下半年有望好转。

综合来看，世联行的金融服务均是围绕房产代理、顾问等主营业务开展，业务场景明确。根植于自身体系，金融业务的风险变量较少，营业收入很少出现大起大落；但掣肘在于，营收高度依赖于房产市场的变化，外部延展不够。 

世联行金融业务下个增长点来自何处？通过观察其未来布局或许可以一窥：2017年上半年，世联行大力布局长租公寓，随着房屋租赁的支持政策不断出台，其长租业务的政策红利将不断显现，围绕房屋租赁的金融服务或许可以迎来新增长。