导读：最新消息：据《经济参考报》记者报道，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。

《经济参考报》记者通过多方采访获悉，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。1月信贷数据即将出炉，坊间声音不一，不乏创新高的猜测，也有增速可控的理性预期。面对日益明晰的房贷收紧信号，政策的调控影响对房市、消费者和银行逐渐显露。

中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。

一位国有大行深圳分行负责人也证实了上述说法。他表示，其所在分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。“规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。”上述人士说。

一二线城市房贷全面收紧

春节长假过后，银行房贷继续收紧。

北上广深一线城市中，上海率先达成了优惠利率最低9折的行业共识。

随后北京地区也收紧首套房利率优惠。去年末，市场已有传闻称，北京首套房贷利率优惠拟提至9折，银行将执行贷款利率折扣最高9折的政策。

而据21世纪经济报道，2月8日晚，有北京房地产交易中介称收到通知，北京市将于2月8日起执行新的个人住房贷款业务要求：个人住房贷款利率优惠不低于基准利率九折；自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房（含新建住房、二手住房、置换式住房）按揭贷款期限最长不超过25年。

据南方都市报，目前包括邮储银行、兴业银行、广州农商行等多家银行将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上。另据财新，华润银行、农业银行、民生银行、交通银行也将广州地区首套房最低利率上调为9折。

不光一线城市，二三线也有城市上调首套房贷利率。21世纪经济报道另一篇报道还提到，青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。上述南方都市报报道中也有提到，工行已上调了佛山地区的房贷折扣至8.8折。融360分析师表示，未来会有更多的城市、银行参与利率折扣的统一调整。

业内分析，目前的情况看一线城市的首付比例已经不低，且在春节假期之后，不少楼市销量下跌，对于首付比例调整的可能性较小，提升房贷利率还是大概率事件。除了利率和额度上浮外，目前从银行拿到贷款也非常困难。“以往是一个月期限能拿到款项，但现在额度什么时候能批下来还真不好说，年后各银行住房按揭贷款额度都很紧张，没有银行可以保证贷款批下来的时间期限。”一位国有大型银行的信贷人士表示。

房贷利率上行效果仍需继续观察

利率由8.5折调整到9折，对于购房者影响有多大?拿一套200万元的房子为例，贷款期限按照30年等额本息还款方式计算，按照8.5折优惠利率计算，还款总额为351万元，利率调整为9折后，还款总额为361万元，需要多还款10万元。

“利率政策对于刚需人群影响不大，该买的还是得买，但是对于改善型居住需求的人来说，作用相对大一些。”贷款利率对于房地产市场调控来说是长期手段，短期内难起到立竿见影的效果。

“房贷只是影响房价的众多因素中的一个，且不是决定性因素。贷款利率上行是否能对房价产生明显影响，还要继续观察。”社科院金融所银行研究室主任曾刚表示。

政策托底房地产或将成为历史，房价将迎来新的拐点

去年银行的信贷结构较为偏重个人部门，房贷、个人消费类贷款的增速都比较快，而今年，伴随着实体经济出现一些积极信号和企业部门有效融资需求有 所回升，预计银行对企业部门的信贷投放也会更多。“实际上，不考虑监管部门的一些指导要求，从自身的盈利角度出发，银行也会做出这种信贷结构的调整。”曾 刚表示，虽然从历史数据来看，房贷业务确实是银行最为安全的信贷业务，但是一方面伴随着房价的升高，银行也会更加谨慎；另一方面，房贷业务在风险相对低的 同时，其贷款收益也相对较低。伴随着国内经济本身的变化，房贷风险低的优势将不那么明显，而其收益低的劣势将逐步暴露。

事实上，此前就有消息称，央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率的处罚。

对此，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。

一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。

年后以来，国内三四线楼市迎来火爆行情

据中国指数研究院的数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

方正证券经济学家任泽平认为，销售火爆的三四线城市主要分为三类：

其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。

其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%。

这时候到底该不该买房？

现在如果能买到满意的房子，就立刻出手，如果现在实在买不到，等3-5个月限购威力显现，楼市低迷入手。但是刚需不宜久等一两年，因为长期看来，房价还是稳中微涨的。

刚需买房不易，住房需求迫在眉睫，付出的是整个家庭的积蓄，任何时候不要去接盘侠，不要去帮开发商去库存，不要为了买房而买房子，不要再饥不择食地乱买房、错买房。

对于改善来说，如果现在必须要买，比如给小孩买学区房、买房给父母和家人住、买房改善居住条件，并且还有买房的资格以及足够的首付能力和还贷能力的话，名校学区房、好地段、品牌开发商的房子仍然值得入手。

来源：私银圈综合自经济参考报、华尔街见闻、21世纪经济报道、网络等