开发贷款“抬头”现象究竟给出了何种暗示？

　　房地产市场即将迎来黎明的曙光，房地产企业资金链条已经改观？还是喧闹背后另外隐藏着不为人察觉的逻辑？开发贷“春季攻势”能否持续，银行巨量资金投入风险能否有效控制？这都等待时间的检验。

　　久旱逢甘霖。近期，沪上一些房地产开发商的心情似乎很好，信心也开始提升。

　　“房市终会回暖，就算销售周期拉长，我们的优质楼盘最终会带来收益。”3月初，上海某房地产开发商一脸轻松地说，相比于一期楼盘的良好销售记录，该开发商于去年年中开出的二期楼盘至今为止销售未过半数。

　　与开发商信心满满相映成趣的是，沪上多家商业银行展开“春季攻势”，对优质房地产项目的开发贷款明显增加。

　　项目纷至沓来，应接不暇；“甚至出现了一天接待六个项目的情况。”3月中旬，沪上某上市银行对公房贷人士直言。

　　眼下，“更快、更大、更低”似乎成为开发商们的集体心声，也即更快的授信发放、更大的贷款规模以及更低的贷款利率，成为开发商选择贷款银行的主要标准，同时显示了其对资金的渴求程度。

　　其实，“开发商是急等着用贷款的，”前述上市银行对公房贷人士坦言。充沛的贷款资金来源、较低的贷款成本以及对市场的良好预期，这些因素均成为开发商申请银行贷款的动力。

　　潜规则暗藏  

　　近期，上市房地产开发公司陆续公布年报。年报显示，在房地产业利润增速整体放缓、销售量大幅下降的时候，这32家公司净利润率平均仍超过20％，最高达61.64％。

　　负债最高的3家公司是万科A、保利地产和上海复地，分别达到804.18亿元、379.59亿元和141.11亿元，但它们的净利润率分别是13.33％，16.18％和4.13％。

　　“债台高筑的开发商维持高利润的幕后支持者正是银行。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬透露。

　　去年以来，银行对开发贷的授信额度和审批一直是严格控制。

　　据了解，对于长期合作的开发商，楼市低迷时银行给出的授信额度不会再扩大了。“总行一般会有一些指定的指标，会要求分行压缩一部分房地产贷款。”一位副行长透露，被压缩房地产贷款的项目处于基本售罄状态。

　　“如果想做新的项目，银行一般还是会给开发商提供贷款支持的，因为A银行不支持的话，开发商也会寻求B或者C银行支持。”这位副行长透露。

　　他也表示：“一般情况下，所有的个人按揭都在发放开发贷的银行办理，回款自然都回到此银行，这样对银行来说才有保障。”

　　而对那些借款到期的企业，银行一般都会给予宽限。

　　“银行不想破坏与开发商的合作关系。因为一旦逼迫企业还款，开发商继续从事开发就不会选择这家银行了。一般来说，银行不会因为个别项目销售不好，而错过跟开发商长期合作的机会。”上述副行长透露。

　　压缩小开商贷款  

　　据这位副行长介绍，开发贷所占银行贷款比重一般都是最高的，总行差不多占30％左右。“各个银行都一样，像民生银行可能更高，占到40％。房地产贷款是高风险业务种类，开发贷一旦出现问题就是最致命的。”

　　“因此，与往年相比，银行对待房地产类贷款最明显的区别是更注重防范风险。基本不会再轻易扩大对房地产企业的授信额度，对于比较小的开发商，一般采取压缩贷款，甚至不放贷。”他说，“如果问题比较严重，银行也是不留情面的，肯定是催促开发商要么卖地，要么降价卖房。”

　　消息人士同时透露，就在前不久某著名粤派开发商遭警方调查的消息一出，银行连夜召开紧急会议，冻结了此地产公司的授信额度，并在会议上提出“让开发商到期还款，不给展期”的要求。

　　银行硬着头皮增加开发贷

　　3月18日，央行与银监会联手发布《关于进一步加强信贷结构调整的指导意见》。

　　意见明确指出，进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。进一步强化了去年12月国务院发布的促进房地产市场健康发展的“国十三条”中的信贷力度。

　　近日，中国农业银行分别授信香港瑞安集团和世贸集团130亿元和150亿元；3月4日,SOHO中国获得中国银行北京市分行各类授信和融资金额共计100亿元；绿城集团也于近期获得200亿元授信额度；兴业银行北京分行、北交所、北京市华远置业有限公司(以下简称北京置业)三方近日在京签订“开发并购贷款合作框架协议”，其中，兴业银行提供第一笔6亿元并购贷款给北京置业，北京置业将其中1亿元用于长沙项目的收购。

　　地方政府也在积极推进银企合作。3月28日，在北京丰台区政府推动下，建设银行、交通银行、北京银行、深圳发展银行、杭州银行与总部基地(中国)控股集团签订了银企合作协议，给予金融港建设项目1-3年期授信额度达50亿元人民币的信用支持。其中建设银行15亿人民币，交通银行10亿人民币，北京银行15亿人民币，深圳发展银行5亿人民币，杭州银行5亿人民币。

　　“房地产企业的不良贷款太多，2008年底几乎所有到期的开发贷都不得不延期，房地产行业恢复景气，银行才有望消除部分不良贷款，银行也是硬着头皮对地产商放贷，虽然这很矛盾。”一商业银行信贷部经理说。