文/闫静  中国银行青岛分行个人金融部；

林治乾  青岛银行研究发展部；

罗霄  中国建设银行湖北省分行

载于《中国银行业》杂志2016年第6期

假按揭虽然有多种形式，但“单一项目、集中按揭”是其基本特征。因此，要从根本上防范假按揭的风险，银行应该完善信贷业务系统的设计和流程的设置，或在信贷业务系统中设置适当的参数，通过系统自动识别具有“单一项目、集中按揭”特征的业务，为信贷审查审批人员防范假按揭业务提供有效的事前预警机制。

受信贷政策收紧和限购政策影响，部分地区房地产市场销售处于低迷状态，房地产开发企业的资金压力日益加大。部分开发商，尤其是中小开发商，为应对资金链断裂的风险，极有可能铤而走险进行虚假按揭，骗取银行信贷资金。本文通过分析某商业银行成功防范一则假按揭业务的案例，既为商业银行敲响了在市场低迷时期重点防范假按揭风险的警钟，也为商业银行防范假按揭提供了成功经验。

2012年初，某商业银行A分行个贷审批中心的信贷审查人员连续收到6笔A分行下属B市支行提报的该市XX置业有限公司开发的XX花园二期项目中海滨别墅的按揭贷款申请。6笔按揭贷款的详细情况如下：

按揭项目的开发商为B市XX置业有限公司，成立于2002年，公司注册资本1000万元，实收资本1000万元，具备四级开发资质。2011年末，该公司净资产6768万元，所有者权益4469万元，主营业务收入为3119万元。其开发的XX花园项目位于B市海滨旅游度假区，是XX置业有限公司成立以来开发的唯一一个项目。XX置业有限公司在2003年和2004年完成了XX花园项目一期的开发销售，并于2008年启动了二期项目的开发。XX花园项目二期共9栋楼，其中5栋为7层的多层住宅，4栋为别墅，总建筑面积20068.43平方米。该项目“五证”齐全，且工程已经封顶，2012年6月开始验收，12月办理抵押登记手续。A分行下属的B市支行于2010年取得A分行的项目准入批复，开始与XX置业有限公司合作发放住房按揭贷款。

在6名借款人中，两名就职于B市甲木业有限公司，两名就职于B市乙木业有限公司，其余两名分别就职于B市丙门窗有限公司和丁幕墙装饰有限公司，职位均为副总经理，月收入均在40000-50000元之间。6名贷款申请人均为B市本地人，银行通过征信记录查询未发现逾期或违约等不良记录。在6笔购房合同的交易标的中，面积均为313.89平方米，单价均为12000元/平方米，总价为376.668万元。按揭贷款首付金额均为188.668万元，贷款金额188万，满足A分行项目准入批复中“别墅项目贷款首付比例不低于50%”的要求，贷款期限均为15年，贷款利率为基准利率上浮10%，共同债务人均为借款人配偶，均由XX担保公司提供第三方担保。

尽管从表面看，上述6笔按揭贷款每一笔均符合该行的授信审批要求，但由于上述6笔按揭贷款涉及金额较大，交易对象为同一房地产开发商的同一项目，交易时间集中，具有“单一楼盘、集中按揭”的特征，且6名贷款人所从事职业均为房地产上游行业，与项目开发商具有存在关联关系的嫌疑。由此，引起信贷审查人员的高度关注，并开始对贷款申请资料进行仔细审查和核实。通过盘丝剥茧的调查，信贷审查人员认为上述6笔按揭贷款申请动机可疑，具有假按揭嫌疑，并向经办行提出质疑，要求经办行进一步核实贷款申请的真实性，提供补充资料。经办行经过多次深入调查，发现其中确有“假按揭、真骗贷”的潜在风险，主动拒绝了上述六笔按揭贷款的申请。

所谓“假按揭”是指开发商以内部职工、亲属、上下游关联人或其他人冒充购房人，通过虚假销售（购买）的方式套取银行贷款的行为，其实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。

总体来看，假按揭一般具有如下特征：一是借款人以拟购房产开发企业的内部职工、上下游关联人为主；二是多个借款人在同一天或几天内集中办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高；三是所购房屋金额较大，房屋单价、总价往往超出实际价格；四是开发商出具虚假首付款收据，首付款实际不到位；五是借款人出具虚假资信证明；六是所购房产价格明显高于周边相同或相近档次楼盘等。针对上述案例，从单一业务角度看每一笔业务都符合该行的授信审批规定，但仔细审查却能发现隐藏着诸多疑点：

单一项目、集中按揭。在该案例中，贷款申请资料显示，6笔贷款申请标的均为XX置业有限公司开发的XX花园项目二期别墅项目。同时，购房合同及借款合同签署时间集中于2011年11月16、17两日。在国家出台一系列房地产调控政策，以及房地产市场下行趋势明显期，一个位于县级市的别墅项目突然出现这种“单一项目、集中按揭”的情况有违常理。

所购房屋单价较高，总价金额较大。贷款申请资料显示，6笔按揭贷款的交易单价均为每方米12000元，总价均为376.668万元，合计2260万元。有两个疑点值得注意：一是每平方米12000元的交易单价较高。这个问题在该项目的准入中已经引起信贷审批人员的关注，并在准入报告中提出了“该楼盘房价较高，应密切关注该楼盘的销售情况及周边楼盘的交易活跃程度”的建议。二是总价金额较大。6套别墅合计交易金额2260万元，而XX置业有限公司2011年全年的主营业务收入也只有3119万元。

贷款高度相似，贷款成数接近最高。贷款申请资料显示，6笔按揭贷款的首付金额均为188.668万元，贷款金额均为188万。虽然满足A分行项目准入批复中“别墅项目贷款首付比例不低于50%”的首付款比例要求，但贷款金额相同且贷款成数接近50%的最高比例；贷款期限相同，均为15年，贷款利率均为基准利率上浮10%；共同债务人均为借款人的配偶，均由同一担保公司——XX担保公司提供第三方担保。另外，其贷款申请资料形式也高度相似。经过仔细核查发现，借款人都采用了同一格式的收入证明。尽管个人资产证明都提供了个人完税证明，但没有其他任何银行存折流水或者财力佐证。6笔贷款从金额到申请资料的高度相似性，引人怀疑。

借款人身份、收入高度相似。将6笔贷款申请资料进行对比，可以发现6笔按揭贷款申请人身份收入等信息高度相似：一是6名借款人所从事职业均为房地产行业的上游相关行业。6名借款人的工作单位分布是甲木业有限公司、乙木业有限公司、丙门窗有限公司、丁幕墙装饰工程公司。二是6名借款人及其配偶职务高度相似。贷款申请资料显示，两名借款人在甲木业公司担任副总经理职务，其配偶同在乙木业公司担任会计职务；两名借款人在乙木业有限公司担任副总经理职务，其配偶同在甲木业公司担任会计职务；另外两名借款人分别在丙门窗有限公司和丁幕墙装饰工程公司担任副总经理职务，其配偶则分别在同一公司担任会计职务。三是家庭收入基本相似。申请资料显示，6名借款人中5人的家庭月收入为45000元，每人为54000元。

首付款缴存方式存疑。6笔交易的首付款金额较大，均为188.668万元，且6名购房者都采用了现金缴款的方式。借款人以现金方式交付首付款后，再由开发商存入当地商业银行。更具巧合的是，6名购房者的首付款交款时间集中在2011年10月31日至11月14日之间，且6笔交易提交的交款收据号码是连续的10张，收据号从3041301-3041311，中间没有间隔。

个人收入及完税证明无法核实。6名借款人及配偶提供的所有收入证明格式一致，借款人职务均为副总经理，月收入都在40000-50000元之间，签署日期均为1月5日。6名借款人提供的个人所得税完税证明显示，2010年1月1日至2010年12月31日，5名借款人实际纳税金额为60000元，另外一名借款实际纳税金额为90000元。另外，其开具日期均为2011年3月22日。但信贷审查人员通过电话对出具完税凭证的税务机关进行了查询，对方很慎重地答复说“暂时未查到借款人完税的相关信息”，建议持完税凭证原件到该税务机关其他相关科室进一步查询。

借款人身份无法核实。6笔贷款申请借款人及其配偶征信系统查询显示：其中2010年4月19日获取信息显示，两名借款人及配偶工作单位为B市XX村XX建筑有限公司，职务均为一般职员；目前两名借款人正由B市XXXX置业有限公司缴纳公积金和养老保险；另外两名借款人及配偶则没有征信信息，而且其提供的贷款申请资料记录中的甲木业有限公司和乙木业有限公司的联系电话均无法接通，丙门窗有限公司管理层及员工中均没有贷款申请人及其配偶。经过多次核查，6名借款人身份及其配偶身份存在多处疑点，无法证实其真正职业，进而导致家庭收入可信度受到质疑。

在房地产市场下行时期，房地产开发商普遍资金紧张，尤其是部分中小开发商随时面临着资金链断裂的风险，为此他们极有可能不惜铤而走险通过假按揭，骗取银行信贷资金。授信审查人员应提高警惕，善于从蛛丝马迹中发现潜在的风险线索，进而成功消除潜在的风险隐患。回顾上述案例，其中的成功经验固然值得借鉴和学习，但商业银行还需着力从三方面进行完善，从而最终有效杜绝假按揭。

重点关注资金实力弱、开发能力差的中小型开发商，从源头上防范假按揭风险。在房地产市场低迷期，资金实力差、开发能力弱的中小型房地产开发企业最易受到冲击，最易出现资金链紧张，也是最有可能成为假按揭的主体。因此，商业银行在当前房地产市场普遍低迷时期要重点关注那些资金实力差、开发能力弱的中小型房地产开发企业，从源头上防范假按揭风险。

如在上述案例中，XX置业有限公司注册资金只有1000万元，资质等级只是建设部《房地产开发企业资质管理规定》中最低的四级资质，成立以来开发的项目只有XX花园项目一期，而当前正在开发中的XX花园项目二期距一期开发时间间隔达5年之久。从上述信息，不难推断出XX置业有限公司属于典型的资金实力差、开发能力弱的小型开发企业，是房地产市场下行时期银行风险防控中重点关注的对象。

完善信贷业务系统和流程的设计，从根本上防范假按揭风险。在上述案例中，我们可以看到风险线索的发现具有极大的偶然性。比如，6笔按揭贷款业务几乎同一时间提交给两名尽职审查人员，6名借款人及其配偶的职业、职务、收入和首付款金额、缴付方式方法等存在太多相似和一致，从而引起信贷审查人员的关注。试想若6笔业务在较长时间段内分别由多位信贷审批人员进行审查审批，恐怕很难发现存在的种种相似和巧合。

假按揭虽然有多种形式，但“单一项目、集中按揭”是其基本特征。因此，要从根本上防范假按揭的风险，银行应该完善信贷业务系统的设计和流程的设置，或在信贷业务系统中设置适当参数，通过系统自动识别具有“单一项目、集中按揭”特征的业务，为信贷审查审批人员防范假按揭业务提供有效的事前预警机制。或者在信贷业务流程上增加假按揭的识别环节或职能，通过人工手段对已审批通过的按揭业务定期进行回顾分析，识别具有假按揭特征的业务，对可能的假按揭业务加强事后防范，及早采取相应措施，消除隐患。

完善并严格执行授信责任追究制度，从制度上防范假按揭风险。在按揭贷款业务中，业务经办行负责贷前调查环节，需要调查并收集贷款申请所需要的各种资料，进行初步分析并确保借款人所提供资料的真实性、有效性和合法性。授信审查和审批环节主要是根据贷前调查环节提供的资料，对业务的风险情况进行分析和评估，并出具独立的审查审批意见，其决策是建立在贷前调查环节提供的真实有效的资料基础之上。如果贷款流程中的各个环节的人员都能够做到各司其职、各尽其责，就能够有效的防范假按揭。

但从上述案例中可以看出，经办行在贷前调查环节并没有尽到尽职调查的职责，借款人及其配偶的职业、收入、首付款缴付等众多信息的真实性并没有得到有效核实，而是后移到了贷中审查和审批环节。贷前调查环节职责的后移，大大增加了风险概率。因为，目前大多商业银行实行的都是集中审批制，信贷审查审批人员大多通过系统查看影像或纸质资料做出审查和审批意见，他们并不掌握关于客户的第一手信息和资料，往往无法发现申请资料之外的种种虚假信息和欺诈行为。

为此，商业银行应完善并严格执行责任追究机制，从制度层面防范假按揭风险。首先，要完善授信责任追究机制，明确各个授信部门和岗位的职责，明确对违法、违规造成授信风险的责任认定和对有关责任人的处理。其次，要严格责任追究机制的执行。按照“尽职免责”的原则，对于严格按照授信业务流程及有关法规、制度规定履行了岗位应尽责任和义务授信工作的人员，即使授信业务出现问题也应视情况免除其责任。与此同时，对于类似上述案例中经办行业务人员未对客户资料进行认真、全面和准确核实等情况，即使没有发生真实的信贷风险，也要对相关人员的未尽职行为进行相应的责任追究。

本文原载于《中国银行业》杂志2016年第6期。