（一）查实征收

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%

 1.营改增前

（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。

（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

2.营改增后

（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。

（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。

（二）核定征收

个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）

1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

举例说明

王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？

营改增前

1000000 ×1%=10000元

营改增后

不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381 元

应纳个人所得税= 952381 × 1% = 9523.81元

营改增后减税：10000-9523.81=476.19元

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率（10%或20%）

1.营改增前

（1）租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。

（2）可扣除费用，应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）的规定，依次扣除以下费用：

①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。

②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；

③税法规定的费用扣除标准。

2.营改增后

（1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。

（2）可扣除费用，仍应按照国税函[2002]146号规定的的次序进行扣除。其中，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

举例说明

王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？

营改增前

个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。

房产税=60000×4%=2400

应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。

应纳个人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元

营改增后

个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元

房产税=57143×4%=2285元

应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。

应纳个人所得税=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元

营改增后减税

4608-4389=219元

保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入，应按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所得税。

1.营改增前

以一个月内取得的佣金收入为一次收入，其每次收入先扣除展业成本，再扣除实际缴纳的营业税及附加，余额按照个人所得税法规定计算缴纳个人所得税。其中，展业成本的比例为每次收入额的40%。

2.营改增后

在计算个人所得税时，保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税收入，其展业成本的计算基数是不含增值税的佣金收入。

举例说明

王某是一名证券公司的经纪人，2016年7月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。

营改增前

佣金收入中展业成本为35000×40%=14000元

应纳营业税及附加35000×5.6%=1960元

应纳个人所得税（35000-14000-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元

营改增后

将佣金收入换算为不含增值税收入

35000/（1+3%）=33981

佣金收入中展业成本为33981×40%=13592.4元

应纳增值税及附加33981×3.36%=1141.8元

应纳个人所得税（33981-13592.4-1141.8）×（1-20%）×20%=3079.5元

因营改增后，增值税税负下降，因此整体税负下降。