物流地产正成为风口上的猪，在受到资本的狂热追逐，万科、平安、菜鸟网络等企业都在开始着手布局，而领先入场的玩家普洛斯、嘉民、安博等亦不做任何退让，继续扩大着领先优势，这场物流地产的资本争夺战，上演了。

中国零售业和电子商务的快速发展，给仓储物流地产带来了巨大机会。尤其是那些高品质的国际标准仓库租金价格上涨，供不应求。但根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅仅为1/5，1.1亿平方米。他们判断，不出15年，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将达到2.5万亿美元。市场中虽然已有专业物流仓储的地产商介入，新增供应也在逐年快速增加，但考虑到近年来消费零售尤其是电商销售额的飞速增长，预计中国市场高标准物流仓储面积在中长期仍将处于供不应求的状态。

为满足快速上升的物流需求，国内大部分B2C电商企业不得不同时依靠打造自身物流体系、建设仓储设施，与租借外部仓储设施并举来满足发展需要。以京东为例，过去2、3年中京东的自建物流仓储面积保持年均50%左右的增速，同时其与国内最大的工业物业供应商之一的嘉民合作，承租了其于近期投入使用的嘉民青浦现代产业园内63130平方米空间，在此之前，京东商城已是天津嘉民陆路港、昆山嘉民陆家和成都嘉民新都北等产业园区的现有客户。而中国二、三线城市物流地产的匮乏状态也被很多国际工业地产巨头发现，嘉民、普洛斯等都已经开始在一线城市周边和二、三线城市抢占山头。

多年来，包括普洛斯等大型公司由于对中国产业不甚了解，以及自身基金对于稳定回报的要求，所以多选择通用性比较高的物流仓储地产。而如今物流仓储市场的供求关系，则吸引他们加速布局。嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力表示，华东是嘉民的一个重要业务增长地区，该地区对电子商贸及快速消费品的配送需求不断上升，带动了市场对现代化、高质量的顶级工业空间的需求。嘉民青浦现代产业园在竣工时绝大部分已与客户达成合作意向，这反映了嘉民位置优越、质量卓群的现代化工业物业为嘉民带来了有力的竞争优势。

有分析指出，上海被评为最值得投资的区域之一，在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，加上便利的交通网络和庞大的内需，上海乃至周边的苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面，世邦魏理仕发布跟踪监测结果显示，在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。

物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于投资回报率高。业内专家表示，当前商业地产年租金回报率可能在3%-4%，但物流地产净租金回报率能达到7%-12%，远远高于商业地产租金，而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。巨大的市场需求加可观的投资回投，致使很多房地产进军物流地产。然而，国内地产开发商受到了国外同行的挑战，全球7大物流开发巨头（普洛斯、嘉民、安博、维龙、宝湾、易商、宇培）早已看中中国市场的巨大潜力，并提前下手。

业内人士表示，中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景，来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有320万平方米的物业。除嘉民青浦现代产业园外，嘉民在上海还有另外七个工业投资项目，其中包括获颁建设工程奖的嘉民浦东空港物流中心。此外，还有在建项目17个，总面积达80万平方米。据悉，嘉民在建项目预租率均已超过60%，剩余空间也获得众多本地及海外客户的踊跃咨询。

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物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。

在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势;第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。

随着电商的迅猛崛起，物流地产近几年来步入发展快车道。不少物流地产商已在寻求国际资本的支持，同时，更多的企业包括平安、万科等纷纷高调进军物流地产，且拥有了一定的土地储备。随着新崛起的物流地产品牌的壮大，资本化路径的打开，物流地产行业格局正在发生变化，行业或面临洗牌。

近日，万科公布年报，2015年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从0到1的突破，开展了项目获取、开发建设、资产管理全流程业务。公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科深耕城市多年形成的不动产投资经验，与各地投资团队联动，通过战略合作、并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。

大举进军物流地产的还有平安和菜鸟网络。平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在2015年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展，且很快平安就会把这个事业部独立为一家物流地产投资公司。菜鸟网络背靠阿里巴巴，走的是快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。

一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。自然一线城市也成为人口密集、经济发达、地价昂贵的代名词，而这些因素对于物流地产来说是有利有弊的，物流自然要选择在人口密集的地区，这样可以省去很多附加费用，但是这样也要增加很多昂贵的物价费。对于不差钱的物流地产企业来说，这些问题还是次要的，最主要的是，在一线城市根本拿不到土地。

物流地产想要盈利就要有一定的规模，而这个规模就需要开发大面积的土地，但是在一线城市，政府不可能单独批准大片的土地建物流基础设施。本来土地就是稀缺的黄金宝地，政府希望可以合理开发，均衡发展。2016年两会期间，国土部部长姜大明在接受媒体采访时表示，在房地产后市中的房产土地供应问题上，国土部将采取有保有压、分类合理增加土地的思路。

相比于一线城市，二三线城市的经济、物价都会稍微低一点，土地政策也会稍微开放一点，这为物流地产企业提供了很大的便利，可以既省钱又拿地，但是问题也随之出现了。二三线城市的人口相对于一线城市来说较少，物流设施建好以后，由于需求达不到要求，可能面临空仓的问题，如果以二三线城市为中转，又面临运输费用增加的问题，所以说在二三线城市建设物流地产项目，是有一定的风险存在的。

相关报告显示：以普洛斯(GLP)为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶。虽然是在被追赶，但是差距还是很悬殊的，现在国内物流地产市场，普洛斯占到了50%以上，在市场中具有绝对的话语权，其他物流地产企业只占到普洛斯的十分之几的份额，在竞争方面还是有一定的压力。

泡沫一词可以与经济组合，可以与房地产组合，当他们组合到一起时，就会出现商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量。房地产泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退。

前几年楼市炒的火热，各大地产商纷纷拿地建房，导致现在楼市库存问题严重，存在大泡沫。现在各大企业纷纷拿地进入物流地产领域，有没有感觉和几年之前拿地盖楼时的情景很像?假如市场真的饱和，出现供大于求的情况，物流地产这个泡沫会持续多久?准确的说是这些跨界物流地产企业可以坚持多久?

在国内最早涉足物流地产领域的，无非就是以普洛斯为代表的这些大企业，而物流地产这个市场也是近几年才在国内逐渐火热起来，但是回头一看，普洛斯已经将基础打得牢靠，将大部分市场紧紧握在手中。其他领域的企业在利益面前，选择了冒险进入物流地产领域，意图分一杯羹，但是搞物流的企业依然还在搞物流，这些“非专业”的企业进入物流领域，能干什么?无非就是照搬模式，学其样子却领会不到精髓，毕竟这长期以来积累的经验不是简单可以学会的。与其虎头蛇尾，还不如在自己的领域深入钻研，把握好现在市场的环境，等待楼市温度慢慢降下来，泡沫是不会破的。

物流地产在我国迎来了发展机遇，国家层面也数次强调其重要性，不过这并不能证明，在这个领域中任何企业都是有机会盈利的，没有专业的技术，想要在这块市场中“主沉浮”，是难上加难。对于越来越多的企业跨界进入物流地产领域，行业格局必定发生变化。

来源：新闻晨报、前瞻网