▌本文来源：央视新闻、每日经济新闻、南方都市报

△黄奇帆谈楼市

今年以来特别是春节之后，一线城市楼市持续火爆，价格疯涨。对此，各界众说纷纭。有人说是受到政策利好的刺激，有人则认为一线楼市仍然是稀缺资源，在人口持续流入的情况下出现上涨也正常。

不过，对于短期内出现急速上涨的原因，目前已经越来越清晰。那就是资金的快速流入，特别是杠杆资金。简单而言，就是首付贷这样的金融产品在发挥作用，也就是说购房者不光是可以从银行贷款按揭买房，现在首付也可以贷款，这样买房的实际首付资金就会很低，甚至是零首付。对此，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆日前指出，如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

业内人士认为近期市场火爆是人造牛市

今年以来，一线城市北上广深楼市持续火爆，价格出现大幅度上涨。中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示，近期的市场火爆是人造的牛市，并不是尊重市场规律而形成的。其上涨的基础并不牢靠，炒作噱头较大。“这种背景下的发展是不可持续的，也不是长期的。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，近期杠杆在房地产交易的作用已经显现，现阶段短期内的暴涨便是加杠杆的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势，但其带来的爆发性释放，将大大缩短走势变动的幅度，带来例如原本需要半年的涨幅，也许1个月或几天就会达到。”

因此，张大伟认为，应警惕杠杆效应带来的风险。一线城市应加强对资金运用的掌控，抑制投机购房行为。

首付贷放大楼市的杠杆和风险

什么是杠杆？说白了就是以少量的资金入市，撬动房地产市场。加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已经降到三成以下。二是首付本身也可以贷款，很多网络金融平台已经推出首付贷这样的金融产品，有了首付贷之后，只要很少的资金加贷款就能买房，甚至出现零首付的情况。

类似的做法和去年股市中的场外配资比较类似。资金同样是来自金融体系之外，同样是以互联网金融为平台，同样是杠杆操作。股票配资业务曾经非常火爆，当自有资金无法满足股市投资需求时，股民可以通过其他渠道获得一定比例的有偿资金，投放股市。股票配资的资金来源大多是银行、券商体系以外的民间配资公司或者P2P公司，资金成本相对比“融资融券”要高。

在这一点上，首付贷的资金来源与之类似，首付贷的资金或者来自于地产商、地产中介（之前链家地产的问题有一部分就是如此），或者来自于P2P平台、小贷公司，这些资金同样来自于银行体系以外，成本也高于银行渠道。

去年的股票场外配资比例不一，民间公司有的可以配到1：4或者1：5的比例，比较疯狂的也有配到1：8或者更高，但这样的平台毕竟比较少。按照1：5的操作，投资人资金10万元，配资公司可以提供50万元资金，即用10万元资金撬动了50万元的资金。

首付贷对外放款额度不一，但大部分的放款金额都在首付款的30%~50%之间。以100万元住房为例，如果按照不限购城市首付两成计算，借款人一般最多可以借到10万元，而用户自己的首付需要10万元，那么，提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1：1。

值得注意的是，首付贷的借款对象付完首付后，还会办理银行的按揭贷款，同样以前面的操作为例，用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产，杠杆放到了10倍。而按照目前的房贷按揭的银行规定，杠杆最高只能是5倍。

黄奇帆称放任加杠杆将会是灾难

对于这样的做法，在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

监管部门应出台针对性的措施

事实上，监管部门已经关注到这一问题。有银行内部人士透露，央行在2月有过相关窗口指导，要求银行对住房贷款申请严格审查，做好房屋贷款的风险管理，防止类似去年股市加杠杆的情况重演，但没有具体文件出台。

另外，也有分析人士认为，相比股票，房地产市场的波动相对较小一些。另一方面，首付贷针对人群的投资和投机色彩要比股市弱很多。而且，对于不同地方应该出台不同的政策。住建部长陈政高已经表示，一线城市要继续实施限购等措施，抑制房价过快上涨。但对于二三线城市，甚至是四线城市，房地产市场面临着巨大的库存压力。在这些地方也应该采取针对性的政策，精准调控，不能搞一刀切。今年的政府工作报告中，针对房产调控提出因城施策，说的也是这个。而对于使用了高杠杆的投资客来说，现在是需要防范风险的时候，不要以为楼市真的是只涨不跌，只要是投资品，就必然有涨有跌。