作为进一步推进改革和扩大开放的“试验田”，中国（上海）自由贸易试验区的每一步进展都吸引了广泛关注。这主要有两个背景：一是在自贸区获得国务院正式批准后，所谓“上海自贸区概念股”连续多日出现了较大涨幅，而且其中较多是以房地产为主业的公司；二是此前有媒体报道，受到国务院批准设立自贸区消息的带动，靠近自贸区多个区域的楼盘，不仅推盘量和成交量有所上升，而且成交单价也出现了较大涨幅，个别楼盘的单价甚至已经接近市中心区域的均价。

　　无论是相关公司股票价格的上涨，还是邻近区域个别楼盘交易单价的上升，都只是一些短期的波动现象，自贸区对房地产业的长期影响更多体现在结构和机制层面。

　　就资产价格的短期波动而言，政策利好是关键，而无关乎自贸区的具体政策指向。假如换成其他的政策利好，比如世界最优秀的outlets运营商宣布在外高桥区域开设世界最大的名牌直销商场，恐怕对相关概念股和楼盘的价格推动作用也会很明显。但这种政策利好很难形成结构和机制层面的影响力。因而，所谓政策利好对资产价格的短期推动作用，就像肥皂泡一样，看上去很美，但既不坚实，随风而动，又不可持续，终将破灭（或者被新的政策利好所取代）。

　　与之相比，自贸区对房地产业在结构和机制层面的影响将深远且坚实。根据已公布的相关信息，自贸区的建设将影响到企业融资、地产结构和市场发展等方面。

　　首先，国内房地产企业的融资将更趋国际化。随着人民币资本项目下开放在自贸区先行先试，将来房地产企业可在自贸区内完成人民币自由兑换，国内房企与境外资本之间的融合力度将不断加强。这一方面会强化国内房地产企业“去施工、强融资”的转型趋势，使房地产业的资本密集型特征更加彰显；另一方面也会推动企业之间的并购重组，一些海外融资能力强的企业将不断扩张，而海外融资能力弱的企业将会面临更大的竞争压力。

　　其次，上海及周边区域的商业地产将迎来快速发展期。借助相应的制度创新和政策优惠，自贸区的建设将对上海及周边区域的第三产业发展带来强劲动力，从而直接促成商业地产需求的快速增长。要适应这一需求，房地产企业有必要在产品结构和布局方面进行调整。同时，自贸区建设也对上海谋划国际贸易中心提供了新的机遇，这对商业地产的发展提出了更高的要求。

　　再次，上海及周边区域的房地产市场与国际市场的关联将更加紧密。随着金融领域的对外开放度不断加大，房地产的资产属性也会不断增强，其价格波动与国际市场的走势会有更加紧密的关联。这一方面会推动上海及周边区域的房地产资源更加深入地参与全球资源配置过程，会有更多的国际资本投入于特定区域的房地产市场，另一方面也会凸显国内不同区域房地产市场之间的差异性，进一步强化房地产市场已经出现的“二元结构”发展态势。也就是说，上海及周边区域的房地产市场将更加与国际市场同频共振，而与国内众多二三线城市的房地产市场将呈现越来越大的差异性。

　　既然是影响，就不可避免会有积极与消极、正面与负面之分。就自贸区建设对房地产业形成的积极效应而言，包括房企海外融资会更趋规范化、融资成本会有所降低、国际竞争压力也会促进行业结构转型和创新，等等。但是，自贸区建设也会带来一些需认真对待的负面效应，这包括房地产市场的脆弱性将加大，房地产市场对经济社会平稳运行的影响将加大，同时保障居民适足居住条件的难度也会加大。以市场脆弱性为例，经过近15年的快速发展，房地产市场一直存在“只涨不跌”的预期，但事实上这种预期是以不断积累的风险为依托的，当这种风险积累至一个临界点，市场的微小波动就会引发巨幅震荡，而金融市场对外开放度不断加大，其本身会增加风险积累，同时因国际资本自由流动又会减弱避震机制，从而加大房地产市场的脆弱性。

　　在总体上看，建设自贸区是中国用开放促改革、以改革释放巨大红利的战略举措，其对房地产业的各种影响是间接的、附带的。或者换个角度说，是中国房地产市场发展过程中积累了一些特殊秉性，使之在自贸区政策基础上展现出来。因而，对待可能出现的负面效应，要更多地从房地产市场平稳健康发展的角度进行思考。

　　首先，要加强对房地产业的境外融资活动加强监测。心中有数，防患未然。在金融自由化的曲折历程中，不少国家都曾因房地产业过度依赖国际融资而发生影响经济社会正常发展的事例，这些教训不可不吸取。不仅要监控境外热钱流入房地产市场的规模和动态，还要不断发现一些越来越隐蔽的流入渠道；既要加强对住房市场境外投融资活动的监测，也不能忽视商业地产的国际资本投资动向。

　　其次，要增强地方政府在房地产长效发展方面的政策自主性。当前，一线城市房价不断上涨与二三线城市积压房源不断增多同时出现，而且这种局面有强化之势，这种事实说明中国房地产市场并非铁板一块，地区的差异性不是用统一的政策口径就能消除的。面对越来越多元化的房地产市场，应该鼓励和增强地方政府的政策自主性。因而，在讨论房地产市场长效发展机制问题时，不能忽视不同层级政府之间的权责关系，否则长效机制不可能“长效”。

　　再次，要继续强化房地产业的市场化改革机制。强化市场，而不是取代市场，更不是压制市场。在有些方面，甚至可以借鉴自贸区的负面清单管理模式，推动房地产领域政府管理的转型和发展。只有房地产市场发展到一定“深度”之时，才能承受一定幅度的市场震荡，才会增强市场的避震能力；也只有在发展到一定“深度”之时，房地产市场才会逐渐减弱其政策敏感性，摆脱市场随着政策变动摇来摆去的局面。

　　写到最后，尚留有一个问题：自贸区的建设对普通居民投资房产有何影响？应该说，这个问题本身就说明居民对中国房地产市场的政策敏感性仍然很强。在一个相对稳健的市场中，不会出现任何一项政策的出台都即刻联系到房地产的投资的情况，而在当前中国的房地产市场中，这就是一种常态。其中原因或许有很多，但过往的经历强化了预期，会是很重要的原因之一。

　　从现有政策框架看，自贸区建设与绝大多数普通居民的房产投资决策不会有太大的关联。即便有，也只是间接性的，这种间接关联来自于自贸区建设所带来的改革和开放红利。■

　　（作者系上海市房地产科学研究院副院长，管理学博士）