（一）缺乏多层次房地产金融体系

       作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再  加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。

 

       目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展，但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。目前，在中国5万多家房地产公司中，只有52家公司在证券市场上市融资。房地产公司发行债券更是希望渺茫，一则房地产公司难以达到《公司法》对发债主体的要求；二则债券市场规模小，交易清淡，发行和持有风险较大,故基本上处于停滞状态。总的来说，中国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期，但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等，一定程度上制约了房地产业的发展。

 

（二）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善   

       目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。企业集团的融资活动涉及的问题很多，贯穿于经营活动的全过程，而且，伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高，融资活动变得越来越复杂，集团作为一个财务主体，资本结构有负债存在，必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险，无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。比如，无论是地方政府还是中央政府，当它们发现房地产业发展对当地ＧＤＰ增长重要时，就会大力鼓励银行放松银根，促使房地产投资迅速增长。而政府一旦发现房地产发展有问题时，就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张。如果不是政府介入过多银行信贷,国内房地产业的过度投资、房价快速上涨等问题也不会那样严重。因此，目前房地产业融资体系改革，仅是金融市场方式的技术性调整与改革已经不够，而应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善市场的环境与市场的运作效率入手，去除政府对金融资源的垄断，形成有效的市场竞争机制，从尊重企业融资的内在法则入手。 

 

     对于上面所列的一些现象，其原因就在于国内金融市场相当不发达，没有一个好的渠道让资金剩余者的资金通过金融中介转移到金融需求者手中。而这些问题的原因又在于政府对国内金融市场垄断太多、管制太多,在于政府对金融市场的干预频繁。也正是国内金融市场这样的运作机制，导致目前国内房地产融资市场的基本缺陷。

 

（三）对融资风险的认识不足

       企业集团的融资活动涉及的问题很多，贯穿于经营活动的全过程，而且，伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂，集团作为一个财务主体，资本结构有负债存在，必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险，无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄，不能从根本上把握风险的本质，认为只要能够找到资金，管好用好资金,就不会产生融资风险，对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究，而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍，一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘，缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

 

造成我国房地产业融资问题的主要原因

（一）行业竞争压力增大，资金来源渠道单一

       虽然国家已经出台一系列的抑制政策，但是中国房地产业仍在持续走高，面对来自国家跟行业内的双重压力，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。近些年来土地取得成本提高，土地招挂牌的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。当然任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为5-10年，与国民经济发展基本吻合。就目前发展来看，我国的房地产行业已经进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。其次随着海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。根据统计估算，70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 

 

（二）房地产金融体系不完善

       房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

 

       我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。近两年来，虽然房地产企业通过上市融资的规模不断扩大，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。这些都不利于房地产金融市场的健康发展。第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。

 

（三）对房地产金融市场的监管和调控机制不健全

       总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，法律法规不健全，相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产企业融资渠道的正常开展。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。我国目前存在企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人的资信状况和还款行为进行充分严格的调查和监控。在我国房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。但是房地产信贷还贷周期长，短期内并不会对信贷资产总体状况有明显影响。随着时间推移，房地产信贷风险累计效应将很大程度上决定银行未来的信贷资产质量。商品房持续的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，房地产风险加大的同时，金融风险也在增加，并最终转嫁到银行。

 

       房地产金融市场的规范监管因体制的原因难以做到全面全过程。比如对进入房地产业的资金如何实施全面全过程的跟踪、评价和信息处理，从技术上看不难办到，可涉及到的部门利益和法律关系调节尚存在体制上的缺陷。还有国际金融经营体系变革和对外开放金融市场，对我国尚不完善的金融体制形成挑战和冲击。比如房地产金融经营模式和金融监管模式的调整环境将会复杂多变充满风险。房地产金融市场信息机制的缺陷导致对市场风险的评估失真。如我国房地产金融市场存在信贷结构与房地产企业资本金结构，企业产值结构与利润分配结构信息失真,造成银行资本回流结构诸多环节的信息失真和风险积累。宏观金融调控与房地产金融市场运作机制不协调。四是房地产金融市场风险管理技术和机制运作协调经验不足。比如在金融混业经营的环境下，要求金融市场体系与监管机构之间，与房地产行业之间的协调与合作是具体的、程序化的、制度化的,这正是亟须完善的地方，许多探索也需要时间的磨合和实践的检验。目前国内金融市场却陷入既难以满足中资房地产企业扩张融资需要，又面临抑制投机投资的制度尴尬。这既说明房地产金融市场安全防范机制存在问题，也说明金融制度创新是个动态的过程，与国际金融的接轨点要根据本国金融发展阶段、发展方向及监管能力等诸多因素来选择才能成功。

 

完善房地产业融资的对策

  （一）探索建立组合式融资模式

组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

 

    1、大力培育房地产信托融资方式

 

    房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。

 

    2、培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化

 

    住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。

 

    3、建立多层次房地产金融体系

 

    借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。

 

    4、建立和完善相应法律制度配套措施

 

    规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

 

（二）加快完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持

鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道 。从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。 首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。其次，要培育和完善房地产债券市场。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。 第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构，这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。

 

（三）加强日常融资管理,控制融资风险 

    1、每月定期制定资金收支计划

 

关注收集宏观经济政策和信息，提前做好预测,收集审核各分、子公司的资金收支计划，及时准确的编制好集团资金计划。报集团领导审批后，按照计划安排资金，既减少闲置资金，提高资金的使用效率，又保证集团投资项目正常运作，发挥了集团资金的整合优势。

 

    2、积极开展银企谈判

 

采取各种措施,不断扩大集团的综合授信。比如某集团利用其投资公司不纳入集团合并报表的优势，充分发挥投资公司融资平台的作用，尽量扩大投资公司的授信,在宏观调控的情况下，既保证了集团生产、经营、投资的资金需求，也避免了对集团合并报表结构的影响。

 

    3、定时做好集团融资匹配分析

 

根据宏观调控和集团资金紧张的实际情况，及时做好贷款资金的使用情况和集团融资能力分析，为集团领导决策提供依据。

 

    4、充分利用表外融资业务

 

为集团及下属单位承接工程项目，开具投标保函、预付款保函和履约保函，为集团工程项目实施提供资金保障。

 

    5、 定期进行贷款担保和银行保函的清理工作

 

按照集团担保管理办法的要求，在办理子公司担保过程中，严格按照审批程序办理；并要求子公司定期对各类银行保函进行汇总、分析、清理，严格控制集团对外担保的风险。 

 

关于房地产资金压力的消息铺天盖地。有股市融资受阻，也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩；有国外资金严格限制进入，也有国内民间信贷资金成本提高；有土地成本推高导致房地产企业负债率高企,从而使一些企业面临资金链的断裂。特别是央行上海分行下发《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，更是导致上周地产股的大跌。

 

房地产公司资金主要是从四个方面获得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素,在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。