■本报记者 姜业庆

　　１４日凌晨，美联储启动第三轮量化宽松政策（ＱＥ３）：将每个月向美国经济注入４００亿美元，直到疲弱的就业市场持续好转。业界预计，美国房地产将加速复苏，受此影响，投资于美国上市交易的ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）ＲＥＩＴＥＴＦ及房地产行业上市公司股票的美国房地产基金再聚新能量，凸显长期配置价值。

　　美国房市将加速复苏

　　“赶快买房吧，货币泛滥不涨太难，钱多了，实物量没变，对应关系怎样变化很清楚。”美联储宣布启动第三轮量化宽松后，北师大房地产研究中心主任董藩发表他对中国房价未来走势的判断。

　　而对于美国房地产市场，据全美房地产经纪商协会统计，今年以来美国楼市逐步企稳，前６个月美国新屋销售月平均为３５．８万套，高于去年销售额的月平均值，７月份房屋出售速度加快，楼市复苏势头良好。受美国房产动力驱逐，投资于美国上市交易的ＲＥＩＴｓ、ＲＥＩＴＥＴＦ及房地产行业上市公司股票的美国房地产基金再聚新能量，凸显长期配置价值。

　　从ＱＥ１、ＱＥ２启动后的历史表现来看，货币量化宽松政策启动后ＲＥＩＴｓ的市场反弹均高于标普５００所代表的市场平均收益。彭博数据显示，自２００９年３月１８日ＱＥ１启动后，ＭＳＣＩ美国ＲＥＩＴ指数一个月内上涨１９．０４％，三个月上涨１８．４％，六个月上涨６８．５３％。比同期标普指数分别高出９．３８、２．０８、３２．３８个百分点。

　　目前，美国整体房价已经体现出触底反弹的势态，这会使进一步的宽松刺激政策显得更为有效。美国房产分析师麦克布莱德就预计，ＱＥ３将在房地产市场发挥更大的作用，加速其复苏。布什维进一步指出，相对于ＱＥ１和ＱＥ２，ＱＥ３将把更多目光投向房贷，规模预计在２０００亿至３０００亿美元。

　　美国住房抵押贷款融资巨头房利美发布的月度调查报告显示，受到房价明年会上涨的预期影响，美国人对房地产市场前景的信心继续上升，而且有更多人认为现在是售房好时机。报告显示，接受调查的美国人认为房价在２０１３年将上涨１．６％。

　　鹏华美国房产基金经理裘韬表示，美联储快速扩张的负债表加剧了市场对货币量化宽松政策的预期，美国经济持续低迷下ＱＥ３开启的可能性增大。该政策的推出势必对ＲＥＩＴｓ产生正面影响，一方面ＱＥ３压低利率效果对固定收益属性的资产形成利好，另一方面ＲＥＩＴｓ可以以更低的成本获得融资。

　　强周期ＲＥＩＴｓ或率先反弹

　　美国经济复苏是大概率事件，目前房地产市场已积聚了向上爆发的正能量，特别是“收租金”的ＲＥＩＴｓ走势良好，同时考虑到目前市场是波段行情，而ＲＥＩＴｓ的分红有助于摊平成本，鹏华基金国际业务部副总经理裘韬认为，目前ＲＥＩＴｓ的静态估值水平已超过历史水平，相比其他固定收益类品种吸引力明显。从半年报来看，ＲＥＩＴｓ目前估值水平超过一般行业增长速度，公寓类估值较高，而工业和酒店等强周期行业估值相对较低。美国房地产目前无放缓迹象，未来盈利增长确定性增强。裘韬建议个人投资者可采用定投的方式，或机构投资者可将ＲＥＩＴｓ基金作为资产配置中的常规品种来长期配置。

　　对于今年ＲＥＩＴｓ较好的走势裘韬认为主要源于基本面支撑。从价格上来看，当前的商业地产交易价格复苏进入中期，相较于过去三个周期而言，市场复苏通常在７－１０年期左右，目前是复苏的第３年左右。据Ｍｏｏｄｙ’ｓ／ＲＣＡ商业地产价格指数显示，２００７年的第四季度美国商业地产到了波峰，到２００９年第四季度则到达波谷，历时两年左右，反弹期间主要城市的反弹幅度达到３７％，非主要城市的反弹幅度约为１８％。因而从价格反弹来看，此次ＲＥＩＴｓ跌幅较深，反弹较大，但和历史相比现阶段ＲＥＩＴｓ还有上涨的空间。房地产收益率慢牛快熊的状况以及价格调整或会出现，但之后会有长期复苏的态势。

　　短期来看，裘韬认为，一些强周期的ＲＥＩＴｓ种类将会在美国经济本轮复苏中率先反弹，比如工业类和酒店类。以酒店类ＲＥＩＴｓ为例，因酒店的经营由房地产短期供需来决定，租约期限较短，经济敏感度较高，会随着经济变化快速反应，相对其他品种其波动较大，具有强周期性。而根据投资时钟来看，在经济复苏期，强周期行业会率先反弹。

　　名词解释：ＲＥＩＴｓ是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将综合收益按比例分配给投资者的证券。在海外，ＲＥＩＴｓ已经发展了３０多年。目前，全球共有６００多只ＲＥＩＴｓ产品，大多集中在欧美市场，亚洲则以日本、新加坡和中国香港市场为主。ＲＥＩＴｓ具有以下４大优点：（１）投资方便、购买和持有成本低；（２）流动性好；（３）专业化管理；（４）风险适度分散。