3月31日下午，在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节，王步芳表示，公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍，证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。

王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份，相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话，近期首批试点会出来。

同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上，中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示，做资产证券化业务是为了服务实体经济，“只要有利于实体经济，有利于供给侧改革，我们一定会大力推进。”同时，在推进这些创新的过程中，监管层也会注意防范风险。

近期上交所也召集基金公司和券商开会，商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。

种种迹象表明，公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间，目前尚无一致意见。部分人士认为，快的话，4月份首批试点产品就会出炉。

据了解，公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式，这是业内达成的共识，即产品的载体为公募基金，底层资产以ABS方式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。

谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议，一位知情人士透露，机构接下来要开始寻找项目，不局限在房地产，但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。

一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因：“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，用公募+ABS便既可以公开发行，也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”

北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示，首批试点产品具体细节难言确定，例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。

在不动产时代，私募不动产基金和REITs会成为新时代的一个主要发展方向，而且这是一个偏权益类的资本属性。像美国也好，新加坡也好，日本也好，都是私募股权投资基金和REITs结合的玩法，中国在从“房地产开发”到“不动产资管时代”转变的过程中，大概也会是这样的发展趋势。

从房地产到金融，本质上其实是如何将“资产端”演化为“资本端”的故事。在资本端对资产进行风险定价的过程中，重点要考察管理人对资产的运营能力和资本调集的金融能力。这里说的金融能力是全方位的，不仅包括传统的融资能力，还包括资产证券化的能力，甚至海外资本市场对接的能力。从“资产”到“资本”的过程中，我们可以挖掘每个阶段的不同价值。

如果中国立体化的资本格局形成的话，应该是怎样的状况？国内和国外毕竟不一样，比如说国内没有上市REITs，可能只有ABS，而且偏债性的资金为主的金融模式。所以说如何从“非标”到“标”的过程非常重要。比如说在资产成熟度相对比较低的时候，通过不动产私募股权基金的形式来介入；而到了资产程度相对高一些的时候，就可以更多的用标准化的金融工具来做，包括私募REITs、挂牌REITs，甚至是今后的公募REITs等等。

从不动产资产管理人的角度来说，如何打造标准化的能力一定是非常重要的。比起私募基金，类REITs或者是ABS的标准化程度是稍高一点，今后到公募REITs、上市REITs则是更高程度的标准化。资产管理人要有能力在这个“陆海空”立体金融体系里面形成一个对接，才能建立起跟资本对话、资产对话真正的桥梁，今后一定是一个高度立体化不动产资本格局。

存量不动产的资本的格局和增量最大的不一样的地方是什么？喆安君觉得主要是对资产管理人的要求。在开发商时代，其实它是一个高周转、高杠杆、高利润的逻辑，这是我们开发商传统的这么一个业务模式。现在这三个指标都遇到挑战，比如说杠杆已经到了一个不可再加的地步，现在房子限购限贷让周转速度大幅度下降，还有利润率空间也越来越小，开发商在增量开发基本上都遇到了瓶颈期。

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