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地王背后 谁是推手？

来源：华尔街见闻（微信号：wallstreetcn）

土地市场已经被玩坏了。

近日，上海、深圳、北京“地王”频出，让全国人民“看傻了眼”。不到一个月时间，上海地王竟三度易主。深圳龙华地价3年翻了近四倍，而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多。这些数据，远远超过了市场火爆时期如2009年、2013年的地价和当时的地王。

最让人震惊的是，这些地块都在远郊。而那时的地王，基本上还聚集在城区。

在土地市场的助推下，楼市也继续着此前的疯狂。链家地产数据显示，上海5月房屋成交均价36700元/平方米，环比上涨12.5%，同比上涨15.1%，再度刷新历史记录。

不少人将地价的飞涨归罪于“财大气粗”的国企、央企们。正是因为他们肆无忌惮地拿着廉价资金四处扫货，才催生出一个又一个天价“地王”。如果你这么想，那就图样图森破了。

经济学家马光远“地王”今天撰文指出，地王不是拍出来的，而是地方政府“放出来”的，地方政府是“地王”背后最大的推手。这既和中国土地一级市场的高度垄断有关，也和土地交易的“拍卖挂”有关。

诚哉斯言。在中国，地方政府决定着供多少地，供哪块地，何时供地，甚至房企拿到地后建什么。相比开发商，地方政府才是房地产市场真正的操盘手，也拿到最大的利润。

以一线城市为例，地王频出的背后，是政府控制下土地供应的锐减。

上海：前5月仅供应15%

从上海来看，上半年土地供应紧张是“地王”频出的重要原因。

据21世纪经济报道整理，今年前5月上海市土地供应仅120万方，仅占全年规划供应的15%。根据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表，上海今年全年将出让商品住宅用地800万方，为2013年以来最高。

该报援引上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，2016年，上海土地供应总量其实并不能算紧张，而为什么前期还出现地王频出的现象？主要因为：

首先，上海宅地整体供应速度明显放缓，今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷，占供应计划的15%；

 

其次，土地市场存在区域供应不平衡，部分地区长期供不应求，偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺；

 

此外，市场融资环境助推房企拿地，在实体经济不景气的背景下，资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业，银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜，使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

北京：供应创十年新低

首都北京的土地供应比上海更紧张。

据新京报统计，今年前五个月，北京市仅有5宗土地供应，面积85.39万方，仅为去年同期的三分之一，创至少10年来新低。而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高，达到22458元/平方米。

供应稀缺引发了房企对土地的疯抢。昨天北京出让的三宗地块，虽然成交价并不高，但楼板价均创下所属区域新高。其中最受关注的顺义沙峪地块在经历了40多轮激烈争夺后，最后以14.3亿元成交，保本价高达6万元/平米，而该项目周围楼盘的售价仅2.8万元/平米。

新京报援引据业内人士测算，即使供应只有5宗住宅用地，因为房企的拼抢，实际最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面积只有34万平方米，未来大约形成供应3000套左右，而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右，也就是说，北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外，高价地块的频繁出现，令豪宅项目占比上涨，对于北京来说有限的住宅土地，未来高端化趋势将越来越明显。

一位房企人士认为，今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场，因此对于企业的考验将会进一步加剧。

深圳：新增供应连续五年下降

深圳更是如此。

数据显示，深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%，而 “十三五”（2016-2020）计划中，购房需求量和供应量缺口达到24.8万套，仍处于供不应求的状态。

据华夏时报，深圳市人大也在今年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。

目前，深圳每年新房供应超过七八成是由旧改项目提供，而日前的一份文件暗示要收紧旧改门槛，令本就担忧供应不足的市场的神经再度绷紧。深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，该意见稿在条件设置上抬高了改造门槛，除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。

对此，华夏时报援引易居中国执行总裁丁祖昱发表评论称，深圳是完全供不应求的市场，而源头在于土地稀缺，一块宅地出来不尽快推出预售，还要现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。

为何是5月？

也许有人会问，地方政府一直把控土地一级市场，这轮房价上涨也持续了一年多。为什么“地王”现象从5月开始才进入高潮呢？

是啊，这个怎么解释呢，5月发生了什么重要的事情吗？带着这个疑惑，见闻菌扫描日历，发现了这么一条新闻：5月1日，酝酿已久的营改增改革在全国正式推开。

这是一条非常重要的新闻，但无论是媒体的报道还是人们的关注度都远远不及房地产。但它真的非常重要，而且可能和地方政府的行为有直接关系。

营改增，是1994年分税制以来，中国22年来最重要的税制改革，是中央和地方围绕财政问题新一轮博弈的核心。

营业税是地方税的第一大税种，占了全部地方税的近50%，是地方主要的收入来源。2015年1至12月，国内增值税31109亿元，营业税19313亿元。

营业税100%归地方政府所有。但营改增之后，营业税全部改为增值税，增值税是中央和地方共享税，分成比例为中央分享75%，地方分享25%。这意味着地方政府原来应从营业税获得的收入会减少75%。

这具体是多少呢？《华夏时报》援引专家测算，如果营业税全部实行“营改增”，地方财政将要减收11813亿元，主体税种将出现彻底被架空的尴尬局面。尽管在过度期内，地方与中央在增值税上五五分成，但依然比原来少了很多。

于是，地方政府当然就会想了：在营业税上失去的，就在土地市场上补回来。毕竟地方政府有这么多人要养，有这么多责任要担，没有钱是万万不行的。这么看来，土地市场似乎成为央地博弈的战场。

当然，我们并不能肯定营改增和地王之间存在必然的因果关系，不过二者在时间上确实完美地契合。

在北上深和热门二线城市的地王们“飞”了一个月多之后，央媒终于看不下去了。人民日报今日转载新华社评论称，新“地王”总价不断攀升，溢价率竞相走高。土地拍卖该降降温了。

火势已经起来，温度还降得下去吗？

地王出没 全靠演技 着急你就输了

来源：齐俊杰（微信号：qijunjie82）

这两天地产圈连续炸了窝，先是信达资产在广州和上海连续制造地王，昨天，阳光城、天润诚泽，龙湖地产三家分别拿了三块北京的地，其中天润诚泽这家延庆本地的不知名的地产商，竟然把延庆的楼面价炒到了3-4万，换句话说3年以后，如果延庆不涨到6-8万，这家开发商就会赔钱了。延庆是什么地方，从北京市中心到延庆去，比去河北还远。需要翻过一座山才能到。原来这里就是个县城而已，之后才改成区的建制，现在这里的人都不说进城，而是说上北京！可见在居民眼里，延庆跟北京根本就是两个地方。

今年以来，央企国企实在没起什么好作用，完全不顾权威人士的表态，房子是用来住的！他们拿着国家的钱，甚至是纳税人的钱，肆意炒高地价。这里面信达资产是最典型的，作为全国四大管理公司之一，信达的老大是财政部，钱也是从财政来的，而财政的钱是纳税人的。这就相当于用纳锐人的钱，给纳税人挖了一个大坑。我之前说过，如果推高地价，他们赚钱了，利益会被地方政府拿走与开发商分赃，如果赔了，反正也不是自己的钱！所以左兜掏右兜，怎么也不亏。但对于咱们来说，房价继续涨你要被开发商打劫，如果房价跌了。财政赔了，实际上损失的还是纳税人，人家稳赚不赔，我们是稳赔不赚。天下还有这么奇葩的事。

另外，由于央企资金的特殊性，所以大部分其实所谓的地王不过是一场游戏一场梦，根本就是串通好了出来忽悠购房人的。房子早就沦为了投资品，所以卖房子最好的广告不是他的建筑质量，不是他的地段，也不是他生活多么便捷，布局多么合理，只有一条就是涨！越涨买的人越多。就跟股市上的ST股一样，明知道业绩垃圾，但就是涨的快，有很多人趋之若鹜，反而是业绩好的股票常年不涨。

于是有了这个思路，地方政府和开发商，就要勾兑勾兑了。反正你也不用付全款，你就帮我把地价炒上去，然后钱在地方政府过一道，最后以各种形式再返还给开发商。换句话说，双十一见过吧，本来卖500的东西，突然涨价到1000块钱，然后告诉你限时优惠，抢到后返现金500，所以这东西还是卖500，只不过卖价的交易金额增加了，但实际上拿到手的钱还是那么多。您还别不信，50%的地价返还这都是少的，有的跟地方政府关系好的，可能返还高达70-80%都是有的。

这有什么好处呢？由于土地出让金是归地方政府的，所以地卖的越高，加价的越多，他的收入也就越多，所以每次招拍挂的过程中总需要有人抬价。比如我当时参加过一个拍卖会，一开始还纳闷，每件藏品都有人举牌，后来到一个商户那喝茶才了解到，他们被强制要求拿商品去参加底价拍卖，他们不愿意卖赔了，就雇了一些人在现场喊价，一个茶壶卖2000，拍卖会起拍价200，于是雇来的人就拼命喊价，先喊到2000再说，如果有傻子继续往上加价，就卖给他了，如果没人加价，就花2000块钱拿回来，反正也是自己把钱付给自己。卖地也是如此，地方政府要保证房价不跌，就要不断往上喊价，保证每次土地拍卖都要涨价，所以他会先设定一个高价，找来一些关系好的央企，或者地方上的开发商跟着喊价。直到喊到他的心里价位位置，全部都是央企拿了各种地王，恰恰说明，没有傻子出现，相当于地方政府自己卖给了自己而已，只是赚了吆喝没赚钱。因为这些拿到地王的央企可能都不会去真的开发，比如信达，很可能就把地王外包了，所以就变成了地方政府自己卖给自己，然后自己找开发商，自己盖。

大家看，最近的地王是不是都是在郊区，在大城市很偏远的地方，距离市中心基本都要几十公里的路程，这种地方一般都是被大城市定义为睡城，比如延庆没什么产业，北京所有的优秀企业都在城八区内，远郊区县根本没什么产业，而在城八区上班的，顶多顶多住在昌平，根本不会考虑去延庆住，所以这其实就是个弱势地带，根本没什么实用价值，所以一直以来延庆的房价还不如天津，不吹吹牛逼是不行的了，但这次显然牛逼吹得有点大。

所以，央企抢地这个事，您看看热闹就行了，如果跟着着急，您就彻底上当了。他们愿意演就让他们演去，演完了在他们敲锣收钱之前，赶紧闪人。你猜他们会不会很抓狂！

来源：资产管理圈综合整理。