4月28日，刚下过雨的海口依然显得湿润。这个去年房地产业在财政收入中占比超过四分之一的城市，近日因传闻“拟废限购令”颇受瞩目。

　　位于海口市秀英大道26号的泓寰城，只是海口市一个其貌不扬的项目，但却是开发商泓寰房地产公司唯一的项目。“像泓寰房产这样的"项目公司"前些年房地产行业火爆时很多，就是单纯为了开发一个项目而注册，项目做完了，公司也就解散了。”家住附近的当地司机徐先生告诉时代周报记者。

　　不过“这个泓寰城竟然这么快就被拍卖了”还是让徐先生很吃惊，“几年前还曾经常在楼上的上岛咖啡喝茶，转眼就荒芜这么久了。”

　　4月29日，时代周报记者在现场看到，这个五层高的购物广场如今大门紧锁，门口只有收垃圾的大叔在忙。一层的服装公司ITAT早已经人去楼空，旁侧的电梯也已经被拆掉。

　　就是这个泓寰城，让建行海口市秀英支行800万元贷款变成不良贷款，至今仍未收回，也埋葬了刘福等多位债权人2000多万的购房款，五年后仍未解决。

　　销售已抵押房产

　　资料显示，泓寰房产公司注册资本1000万元，总经理蔡振寰，今年50岁，汕头人，做建筑起家。据熟悉他的人称：“（蔡振寰）没多少主见，做事容易反复。”这也在时代周报记者后来对其的采访中得到佐证。

　　2005年1月泓寰城项目封顶。因海口秀英大道周边原来没有大型商场，给附近居民购物带来不便。泓寰城定位为集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的购物广场，刚开业一度很受周围市民欢迎。

　　2005年11月，泓寰公司向建行海口秀英支行借款800万元，并约定用项目土地以及地上建筑作抵押。

　　2006年12月，因经营不善，泓寰城资金周转困难，蔡振寰找到海南六福房地产开发公司总经理刘福，愿以成本价700万元将其第1、2层出售（每层350万元），并出具了国有土地使用权证等商品房销售必备的五证原件，称其项目无抵押、无项目贷款、无产权和任何经济纠纷，且合同签订后可马上在市房产局办理合同备案登记。

　　据刘福派专业人员鉴定，五证为真，并在海口市房管局核实其没有销售、没有抵押登记并可以办理预售后，就与其签订了两份商品房买卖合同，六福公司付完全款，于海口市房管局进行了网上备案。

　　后据时代周报记者了解，蔡振寰还以同样方式分别将泓寰商城的其他层铺面以390万元、250万元的价格卖给了投资客林贻泽、谭国兴等个人。后又将六福公司已经购买的其中四个铺位二次转让给了三名德籍华人，约100万元左右。

　　问题是为何已抵押的房产却五证在手、无抵押登记记录且成功销售？

　　按照相关法律，房地产抵押的登记手续分别由国土和房产两个政府职能部门办理，而且应该将其土地使用权证原件收回。没有国土局部门以及抵押权人建行秀英支行的同意，蔡是无法取得其原件并进行销售的。

　　“当时我也很纳闷，”曾是建行秀英支行信贷经理的欧逢节，两年前已经调到建行海南省行，但回忆起多年前这笔自己经手的不良贷款还是忍不住抱怨，“都是老蔡惹的祸，谁知道他抵押后又怎么拿出来销售了？应该是房管局登记系统的问题。具体记不清楚了。现在这笔不良贷款已经好几年了。”

　　对于欧经理的解释，六福公司法律顾问黄律师表示，“（这个说法）有点解释不过去。如果建行书面通知房管局了，房管局应该有书面登记，但查证后并没有书面登记”。也正是利用建设银行的这个疏忽，蔡振寰仅在海口市国土局办理了土地抵押登记，没有在海口市房管局办理任何登记备案，从而成功销售给众多购房者。

　　时代周报记者试图联系建行秀英支行张旭东行长求证此事，但其电话一直无法接通，发短信也没有回。知情人士告知，他先是调到建行海南省行，后又调到洋浦支行，更换了联系方式。5月3日，记者再次通过北京总行联系张旭东，但截至发稿时仍未联系上。

　　拍卖利益链

　　一年后（2007年底），张旭东和欧逢节突然找到刘福，称泓寰城项目已经抵押给建设银行。据黄律师称，当时“他和刘总都吓坏了”。

　　而建行也称，贷款在年底前如未能追回，将把蔡振寰的诈骗材料递交公安机关。但考虑到蔡振寰如被羁押，房屋办证一事将遥遥无期，六福方面还是在欧逢节主持下，主张约蔡共商解决方案。

　　经多次协商，最后决定由六福公司出资3800万元收购泓寰公司股权并代其偿还建行和另外两家购房户的债务，泓寰公司将其印章以及营业执照等原件封存于六福公司。

　　2007年12月20日，在张旭东、欧逢节、林贻泽等人的监督下，完成了封存交接手续。然而次日，蔡振寰反悔，不愿办理股权变更手续。三方只能再次协商。

　　就在协商的同时，2008年春节后不久，建行秀英支行却就泓寰城债务向海口市中院提起民事诉讼，主张其贷款以及抵押权，在诉讼过程中，双方均对法院隐瞒了项目第一、二层已经出卖给六福并办理预售备案的事实。

　　据刘福告诉时代周报记者，“诉讼过程中，考虑到建行的债务仅为800万元，而项目评估额为6700万元，六福公司愿意为泓寰公司的800万元做债务担保（直接将800万元存入其支行），将项目分层拍卖，如拍卖不成直接替泓寰公司清偿债务。”

　　据刘福回忆，当时张旭东觉得“（这）是个好事”，同意了，并同时让欧逢节“下午就给省行打报告”。对此，欧逢节也并未向时代周报记者否认，只是称“谈判太久，时间太久记不清楚了。”但出乎意料的是，后来秀英行给出的回复是，“省行不同意”。如此“优惠”的条件竟被秀英建行和法院承办人拒绝，刘福很疑惑。

　　蔡振寰提供给债权人的一份书面文件中写道：“当时秀英建行行长张旭东介绍拍卖公司（海南长江拍卖公司，总经理梁鹏，山东人，承办法官老乡），说该拍卖行很有实力和经验，能拍出很好的价格。”蔡称：“当时一时糊涂居然答应了。同意建行推荐两家拍卖行进行联合拍卖，指定给法院做我司和建行选定的拍卖公司，并审批下来。”

　　高达6700万元的拍卖标的，根据最高法院的相关规定，应由法院随机选定拍卖机构。而此次拍卖仅由申请执行人之一的建行秀英支行独家选定拍卖机构，引起了其他申请执行人以及先于查封的债权人的不满。债权人之一的林贻泽直接告诉记者，“建行分明是借职务之便赚拍卖佣金”。

　　蔡振寰在书面文件里写道：拍卖行称已经联系好几个客户，很有实力和意向，为了尽快卖出，让在第一次公告时先降价20%，价格为5000多万元。我就同意了。但公告到期后，他们两家拍卖行连一个买家都拉不进来，我就知道上当受骗了。没办法，只能再降价到4800多万元，但限期一到，同样没人报标。

　　在二次流拍后，“惊呼上当”的蔡振寰坚决不同意再次降价拍卖，并申请以第二次拍卖起拍价（4800万元）裁定抵偿各债权人的债权。根据最高人民法院的相关规定，将拍卖财产作价交申请执行人或其他执行债权人抵债，只有在申请执行人或其他执行债权人明确拒绝接受或者依法不能交付抵债的情况下，法院才可以进行第三次拍卖。

　　但海口市中院执行人却在没有通知六福公司、林贻泽、谭国兴等主要债权人参加听证会的情况下，按建行单方意愿，强行通知拍卖行于2009年4月22日以3242万元超低价拍卖了6700万元的资产。

　　据了解，第三次拍卖得主是个体老板黄嗣利，汕头人。但各方债权人“之前都没有听说过这个人。而且奇怪的是，拍了这么长时间后也并未主动联系过各方”。其中，拍卖佣金为170万。据林贻泽告诉时代周报记者，2010年为此事争执时，蔡振寰又“不小心”说到，“拍卖以后，拍卖方梁鹏、徐策曾提出给予20%的回扣”。

　　争议的分配款

　　看到这样的拍卖结果，蔡振寰“傻眼”了。4月28日上午，时代周报记者拨打蔡振寰手机，其开口第一句便是“其实我是最亏的人”。并同意半小时后在记者的宾馆见面。但半小时后不见其人，记者再次拨打其电话，蔡改了主意，称“要和律师商量一下”，让过两个小时后再给其打。两小时后记者再拨打其电话，已是转到移动秘书台。其间多次拨打仍不通。

　　“最亏”的蔡振寰与承办法官如何沟通不得而知。不过，令建行、六福等债权人诧异的是，原本债务只有2800万元的泓寰公司在拍卖结束后，却又突然冒出27家债务人，债务总额高达5800万元。而且该债务均是发生在2007年12月20日泓寰公司将印章封存于六福公司之后，以没有经过审判程序的支付令、公正债权文书直接进入执行程序的。

　　2008年5月项目拍卖前就项目查封征求异议时，当时提出异议的仅有六福公司、林贻泽、谭国兴三家单位和个人。如今哪里冒出来这27家债权人？这也让欧逢节无比疑惑：“谁知道，后来一下跑出那么多债主？”

　　六福公司、林贻泽、谭国兴等多次向执行法官提出意见，并请求查阅其债权文书，均被承办法官以保密为由拒绝了。而且更让六福等“恼火”的是，承办法官在2010年2月，第二次听证会后直接于次日将770万元分配了。对于其他各方对此分配有异议的债权人，据悉，承办法官当面宣称，“你们反对也没有用，提意见的不用分，没意见的就分。”

　　根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第26条第3款规定：诉讼期间进行分配的，执行法院应当将与争议债权数额相当的款项予以提存。770万元分配后，余款2500万元已经不够债权人六福公司、林贻泽、谭国兴、建行等分配了。

　　这让六福公司、林贻泽、谭国兴等债权人怀疑，是承办法官故意偏袒蔡的虚假债权人。一个有意思的可以作证的细节是，后在六福、林贻泽、谭国兴等债权人多次催促蔡还款并让其配合推翻拍卖程序时，蔡拍着胸脯说，“如果可以重拍，我可以负责追回已经分配的（770万元）那些款。”

　　债权人提出泓寰公司尚有价值1500多万元的4200平方米商用空地，并提供线索要求法院查封，但法院执行法官至今尚未采取措施，致使泓寰公司将其以法院调解书的方式于2010年4月过户给泓寰公司法定代表人蔡振寰妻子担任法人代表以及股东的晖寰物业公司。

　　对于六福公司这样的购房者来说，在房产部门核实开发商的销售合法权后，购买了房产并办理了登记、支付了全款、接收并使用了房产，一切似乎合法，但其所买房产却不明不白地被拍卖掉且连最基本的购房款都拿不回来。这是为什么？其间经过漫长的诉讼、上访，到现在依然没有解决问题。

　　对于建行秀英支行来说，这笔抵押贷款算是不小的一笔，是各方债权人都没有异议的款项，奇怪的是，到现在仍然没有划拨回来。5月3日下午，时代周报致电建行海南省行法律与资产保全处，郑先生告诉时代周报记者，“我们这边也很奇怪。好像是有债权人提出异议。按理，我们应该有优先受偿权。但具体怎么回事不清楚，你们应该去找法院。”但不可否认的是，随着像泓寰这样的中小房产开发商的倒闭，随之而来的银行的信贷风险亦值得警惕。

　　为求证事实，记者对法院的采访可谓颇费周折。4月28日上午，时代周报记者致电承办法官，其先是以“庭审未结束，尚需保密”为由拒绝了记者的采访。后经记者再次沟通，其让“走程序，先找研究室的陈主任”。当天下午，海口还下着雨，时代周报记者来到海口市中院，负责接待的田副主任（音）称，陈主任出差当天回不来。并让记者交介绍信等相关证件，回去等领导批准。5月2日，记者再次发短信给承办法官，但截至发稿时，其仍未回复。

　　“司法拍卖看似公正，但漏洞颇多，中间有很多的猫腻和暗箱操作。”北京京伦律师事务所主任曹斌告诉时代周报记者。