从第三季度以来，各宏观经济数据强劲，外围加息频繁触发国内加息预期，在此背景下，债市收益率大幅上升，3-5年期的中短期国债和金融债的利率均上行50BP以上。而近一个月来，债市总体进入了平稳期，但高收益类房地产公司债券的表现却可圈可点。

　　今年7月17号“09豫园债”的顺利发行标志着我国的公司债市场重新开闸，而截至目前公司债共发行33家，累计发行规模达578亿元，其中根据wind行业分类，房地产行业的公司债达到15家，发行总规模为266.5亿元，约公司债总发行规模的一半。

　　与其他融资主体相比，房地产公司债有着以下几个明显特点：1、主体信用评级偏低，房地产公司债的主体评级以AA-和AA为主；债项评级以AA和AA+为主。原因是房地产行业属于风险较高的周期性行业，其盈利能力波动比较大，在经济低迷时，房地产公司面临破产的风险更大；2、发行期限偏短，基本为3年和5年，而且偏向含投资人回售权的含权债。原因是一个房地产项目从拿地到销售完成的周期一般在3年到4年，因此3年或者5年期限的债券能与其项目开发周期有较好的期限匹配；3、发行利率较高。各只房地产公司债的发行利率从4.7%到8.5%，其中只有2只房地产公司债发行利率小于6%，有10只发行利率高于7%，发行利率普遍要比其他行业同等级的债券高。原因是房地产行业获取银行贷款的成本通常就比其他行业要高，同时房地产企业作为资本密集型行业，其资金利润空间高，而发行债券融得资金相比银行借款而言，还可以用作项目资本金，因此房地产行业能承受的融资成本相对更高一些。

　　回顾本批已经上市的10只房地产公司债上市首日表现，所有债券在上市当日都有不同幅度溢价，少则溢价2毛，多则溢价3元。其中新近上市的09万通债上市首日收盘价为102.1元，09天房债收盘价为101.89元、09富力债收盘价为102.52元，其上市首日溢价幅度均在70BP以上。我们认为，随着近期房地产公司债的密集发行，后续这类高票息的房地产公司债的供给将会有所缩减，前期发行的房地产公司债的价值挖掘将继续展开。

　　本周五（11月20日）另有一只房地产公司债“09名流债”将在深交所上市交易，该债为“3+2”年型品种，其主体信用评级为AA-，通过土地抵押担保后债项评级增至AA+，不可做质押式回购，票面年利率为7.05%。从主体资质来看，名流置业(000667,股吧)集团股份公司作为一家以房地产开发与销售为主营业务的民营企业，已在行业中处于一定地位，截至2009年上半年末公司净资产为47.25亿元，在75家沪深两市房地产开发上市公司中排名第11位。公司始终保持着稳健的经营风格，采取了稳健、多元化的拿地策略，其具有较大的土地成本优势，目前楼市旺销也使其盈利能力凸显，未来现金流也持续充裕。此外本期债券采取了土地抵押担保、流动性保障措施、设立偿债准备金等增信措施，因此作为“3+2”年的短期品种，本期债券的实际信用风险很小。

　　我们将09名流债与09天房债相比，09名流债的回售期限与09天房债同为3年，两者均不可做质押式回购，09名流债主体和债项评级均比09天房债高出半个等级，但考虑到09天房债有着国企背景，而09名流属于民营企业，因此两只债券的实际资质较为相近，总体来看09名流债上市定价可以参照09天房债。

　　从昨日几只公司债的成交来看，剩余期限为2.92年的AA级09天房债到期收益率约为6.24%，而期限相近的还有剩余回售期限为2.91年的AA+级09万通债，其回售收益率约为5.61%，剩余回售期限为2.93年的AA+级09富力债，其回售收益率约为5.70%。按09名流债7.05%的发行利率估算，其上市后的合理溢价幅度在70BP以上，年内房地产公司债高调上市仍将延续。