上半年房贷大规模井喷后，房贷政策再一次行至十字路口，面临调整可能。6月底，监管层开始通过若干手段约束房贷，包括强调二套房首付比例、各地紧急排查违规房贷等。

但一系列迹象显示，这些手段主要基于目前房地产市场出现交投过重的局面。政策并未转向，监管层保内需的方向没有变化。

国泰君安最近的一份报告则提出，“中国的收入结构决定了只有拉动富人投资和消费才能真正拉动内需，房地产业的回暖给私人资本提供了投资渠道，从而拉动实体经济的增长，让大量的货币投放有了实现良性循环的可能性”。

收紧？

6月底，二套房房贷首付比例必须严格执行原有规定的意见被银监会以公文的形式下达。

银监会办公厅正式向各地银监局及各银行总行发出了中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》称，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。《通知》中，还要求各家商业银行严防开发商假按揭骗贷的行为。

银监会的通知还要求，各家银行对房贷建立风控机制，并提出会反复巡查执行情况。强调放贷前，要加强对按揭主体和开发商的资质检查。并且要加强贷后管理，做好事后回访工作。

一位工商银行总行人士对本报表示，目前工行也会加强对二套房房贷的管理，“前一阶段，各家银行在房贷的量上都冲得很大，到了适度收一收的阶段。”

其实，北京银监局早在4月份就已下文通知辖内银行“对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行除严格执行二套房贷首付比例4成不变外，在贷款利率上由各银行根据风险自定”，并在5月组织了“案件风险百日大排查”行动，各银行以及大国企的财务公司进行了内部排查。据了解，这次行动并非只针对房贷，而是针对金融危机、经济下行、信贷超速扩张的形势。

一家北京豪宅开发商的总经理告诉记者，目前，他们确实感觉到二套房贷在收紧。一是放贷慢，二是优惠利率不好谈。记者也以投资买房的名义致电几家银行和房贷服务公司，都被告知，4折首付是坚定不移的，优惠利率近期也很难。
 

保内需下，政策不会转向

相比于目前已落实的政策和收紧手段，政策所隐含的精神和下一步的导向更被开发商关注。

接近银监会核心层的人士告诉记者，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》下发的出发点主要是基于目前房地产市场出现交投过重的局面，希望严格房贷管理，借以防范银行的系统性风险。银监会保内需的方向没有变化。

国泰君安的报告指出：从中国目前的收入结构看，基尼系数达到了0.46。属于收入分配非常不均的阶段。据统计，我国城市人口中20%属于高收入者，他们拥有金融资产（不包括房地产）的66.4%，而20%的低收入阶层只拥有1.3%的金融资产，中国3亿人的零售品消费是剩下10亿人消费总额的2.2倍。因此要真正拉动内需，就应该拉动富人消费和投资，让他们的储蓄资金变为消费品和投资品，而家电下乡和医改只能拉动低收入阶层消费，这只是杯水车薪。

一些银行认为，在拉动内需的要求下，信贷政策对房地产的支持态度不会有大的转向。即便是收紧，也只会是渐进性的。不愿意出现过去“一抓就死”的局面。如果要改变二套房贷的首付比例或者提高利率，房贷管得过死，似乎会和通过住房拉动内需的思路相悖，毕竟二次置业在购房中占了相当大的比例。

一些地产商认为，去年底因为房贷压得很紧导致房屋成交应声而落的局面，政府也不愿看到。

银行的考量

单从银行个体的角度看，“目前各家银行除了那些基础建设投资之外，没有更多的项目来放贷。即便房贷利率放得很低，加之对未来要加息的预期，房贷还是个很好的项目。”兴业银行首席经济学家鲁政委说。

他提出，政府曾提出通过住宅和汽车来拉动消费，所以这个基调不会轻易改变。但同时，他也强调，如果政策转向，各家商业银行也会考虑监管性风险，而不是只考虑商业利益。

无论开发商还是银行都很清楚各自的利益。北京新开盘的项目大户型比例越占越高。而很多商业银行推出点按揭、气球贷等业务，抢夺房贷业务量。近期上海出现了利率3.78%、甚至低于公积金贷款的首套房贷款的商贷。显然，开发商和银行对高收入人群拉动消费、只有资金充裕的人才有能力在当下买房的道理理解得比谁都透彻。