没落贵族

　　11月2日，富力地产一位民工非正常死亡，眼下，正是富力地产奋力冲击1300亿销售目标的关键时刻。

　　据中新社消息，该民工在工地连续工作90多天，工作时长超16小时，凌晨加班是常事，最终因过度劳累，中暑昏倒在工作岗位上。最终发现，这位可怜的民工既没有签订劳动协议，更以“王安才”的假名上班，去世后更不能得到应有赔偿。

　　富力的“人血馒头”事件不止于此，据媒体报道，2005年前后富力在北京大肆扩张，2004和2006年北京富力城等项目施工时发生至少4名工人死亡，建设方还曾多次在没有办理施工许可手续情况下擅自开工，被处以巨额罚款。

　　“华南五虎之首”“地产贵族”富力地产曾是房企敢闯敢拼的老大哥，更是业界备受尊敬的老前辈，恒大碧桂园都要仰望三分。

　　而如今，富力负债2863亿，超过广州负债限额。

　　富力地产近年来资金链危机日益凸显，业绩颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。

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　　华南五虎之首

　　遥想当年，广州楼市崛起，由于资金不足，张力与好友李思廉一拍即合，一起搞地产事业。

　　李思廉是香港中文大学高材生，低调儒雅，思维缜密，而张力则以果敢著称，人称有勇有谋，兼具“虎豹之勇”。两人一守一攻，25年合作默契、相得益彰。

　　以旧工厂改造项目为切入契机，富力地产很快尝到地产甜头，并得以飞速成长，2007年富力地产坐上房企第四把交椅，仅次于万科、绿地和中海，雄踞“华南五虎”之首。

　　“每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳”，当时坊间对富力地产评价极高，富力不仅成为万众瞩目的房企黑马，还将“地产贵族”的小船驶入了资本蓝海。

　　2005年富力地产在香港上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 也成为当时在香港H股上市集资额最高的中国内地民企。并荣登市值最高公司之一。

　　资本加持下，地产黑马开始跑马圈地，疯狂借杠杆高速扩张和膨胀。富力地产将业务布局从城市改造推向住宅和酒店业务。

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　　资金生死劫

　　截止10月底，富力销售总额为956.6亿元，距离1300亿总销售目标还有350亿的距离，而留给富力的时间只有两个月了，能否实现还要打个问号。

　　发展至今，富力的成绩单为负债再创新高，达到2863亿，利润61.73亿，增长乏力。巨额负债与获现能力形成巨大反差，而这，正是眼下富力生死劫的一面。

　　2018年1-9月富力营收451亿，利润61.73亿。而2012年-2017年富力的业绩增长乏力，在头部房企纷纷进入千亿俱乐部时，富力还在及格线上挣扎。

　　业绩平平，但有息总负债却处于房企高位，面临的债务压力可谓巨大。截止2018年三季度，短期借贷180.8亿+一年内到期债务191.8亿+长期借贷1234.8亿，有息总负债1607.4亿，有息负债率56.14%。

　　经营现金流连续3年为负，截至今年三季度缺口高达27.73亿元。投资活动现金流10年持续为负，目前缺口也有20亿。

　　包括受限资金，期末现金余额只有192.23亿，能堵上高杠杆负债的利息就已谢天谢地。

　　今年，惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-。这也意味着富力进入垃圾评级行列，已然被市场用脚投票。

　　富力的资金链如同病入膏肓的老朽，光彩尽失，生机全无。

　　而这些年富力的脚步沉重，跟在后辈身后亦步亦趋，却与之渐行渐远。

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　　激进杠杆游戏

　　物极必反，不料2008年经济危机来袭，整个中国房地产受影响，因激进拿地和商业地产方向预判失误，资金链十分紧张的富力正面迎上经济危机，大受重创。

　　规模增长是富力地产的核心战略，为了配合回归A 股计划，提高资本市场估值，富力近年来主要致力于对外扩张，为做大盘子做大影响力全力拓展版图，欲谋求重回头部房企，占有中国房地产市场一席之地。

　　一直以来，为了追赶同行，富力地产用尽全力，用汗水和杠杆浇灌努力。商业地产如火如荼之际，富力投资冒进，迎头遇上经济危机；在海外扩张中，也效仿碧桂园马来西亚森林项目整了个不成功的公主湾；在恒大靠足球俱乐部赚得盆钵满体时，富力也成立了一个并没有为富力带来多少影响力的富力足球俱乐部……诸如此类的扩张举措还有很多，早年富力靠改造旧厂获得入场券，进入房地产市场后却丧失了主动性。

　　富力领导层都具备踏实实干的精神，却缺乏创新精神和差异化定位思维。富力内部盛传富力为“国企”作风，国企作风扣到民企身上，已经输在了起跑线上。

　　更惨烈的是，小债发现富力地产极不擅长把我宏观调控趋势，总在错的时间做自认为“对”的事。

　　专注于一二线城市策略在08年大受打击后，富力醒悟过来突击二三线城市，而却再一次赶上2013年楼市调控，又一次败北。2014年高额杠杆几乎将富力压垮，靠政府救世才得以渡过难关。

　　近几年来，富力大肆激进扩张，加大杠杆布局国内外业务，负债直线上升。除了大肆在北京和海外扩张，富力地产还进军酒店业务，去年以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。

　　除此之外，富力自身还在全球拥有24家高级酒店，共坐拥100家酒店。而冰冷的现实是，富力酒店业务至今并未盈利，今年亏损2亿，亏损进一步扩大，可谓烧钱的黑洞，而这样的黑洞还有医疗板块、商业物业板块。

　　另在今年1月份，万达宣布出售伦敦一号项目，接盘方为富力地产；4月份，富力地产以57亿元大笔收购海航资产。

　　而业绩目标尚未实现明显增长，2018年楼市调控政策进一步加紧，去杠杆进一步深入，富力的算盘再一次被打乱。 2018年，富力发债四遭中止，中止发债金额共160亿元。

　　今年10月9日，富力地产终于获证监会批准公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券，将采用分期发行方式，自核准发行之日起24个月内完成。加上上半年融到的大约110亿元，目前为止，共融资240亿元。240亿元，对于富力来说，仅够堵上一年内到期债务的窟窿。

　　富力还在四处找钱，9月份还计划发行三个ABS产品，设计规模122亿元。

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　　负面旋涡

　　自2005年（上市）起，富力地产就深陷质量门，引发全国频繁维权。

　　据不完全统计，仅从2004年至今，富力地产被曝光的楼盘达30余个。碧桂园和富力走到哪儿，哪儿的房价就会涨，富力近年来也被指控有炒房嫌疑。

　　除了国企管理和关系户辈出问题，近期，富力还被曝拖欠工资、离职需签无纠纷协议等内部问题。

　　从垃圾天花板门到香菇门，再到虚假宣传学区房门，质量门、欠薪门，富力地产负面缠身。

　　重点提一下富力的学区房门，北京大兴旧宫学区房9年制名校突变6年制村小，遭业主集体维权；重庆富力城涉及虚假宣传，中小学无法入读。山西桃园学区房无法入读……

　　富力地产很好践行了出名要趁早，却被过度自信冲昏了头，08年危机之后，激进杠杆被打碎，一时元气大伤，乱了方寸的富力地产之后一直处于被动状态，想迎头赶上虎视眈眈的后生已是有心无力。

　　富力地产的每一步，犹如周瑜之于诸葛，恨生不逢时。

　　睥睨天下的华南五虎之首，有着好高骛远的雄心和胆量，在错误的时间努力做事，节点步步错踏，恨失纵横捭阖的命数。