作者：齐精智律师

来源：公众号贸易金融

在司法实践中，租赁关系成立在查封、抵押之后的，不能对抗查封及抵押的效力。但先于查封、抵押成立的租赁同样不能阻止法院强制执行，齐精智律师提示租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同（阻止移交租赁物）或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、租赁在先也不能解除法院查封。

裁判要旨：承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。齐精智律师提示但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

案件来源：最高人民法院：《福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷执行裁定书》【(2016)最高法执监397号】

二、强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。

裁判要旨：租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。齐精智律师提示在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。

案件来源：最高法院：《青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书》【（2013）执监字第67号】

三、以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”原则。

裁判要旨：《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院  民 事 裁 定 书    (2014)民申字第215号。

四、案外人以租赁权为由提起执行异议之诉，人民法院已经受理的，裁定驳回起诉。

裁判要旨：金钱债权执行中，人民法院对被执行人出租给案外人的租赁物强制执行，案外人以其对该物享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除对租赁物执行的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

案件来源：浙江德建机械有限公司与陈伟锋、中国工商银行股份有限公司诸暨支行等案外人执行异议之诉一案  （2014）浙绍执异终字第29号。

五、案外人以“买卖不破租赁”提出执行异议阻止移交承租房产的，应当以民诉法225条受理。

裁判要旨：根据“买卖不破租赁”原则，即使租赁物发生物权变动，承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束，但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动，否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。

依循案外人异议程序进行审查，就有可能出现实际执行效果与实体法关于“买卖不破租赁原则”内涵的矛盾。理由在于，启动案外人异议审查，就意味着后续还可能衍生出执行异议之诉。执行异议之诉可能历经一审、二审程序，全案定谳的周期会很长，这势必对法院强制处置不动产的工作造成严重影响。

案件来源：执行复议：深圳市中级人民法院（2015）深中法执复字第132号。

综上，租赁先于查封、抵押设立的，承租人依法可以主张优先购买权或拍卖不破租赁要求买受人继续履行租赁合同，但无权阻止强制执行。