“北京的房太贵了，也不好贷款，性价比太低。我主要是来看看云南或者海外的房子的。”近日，在北京春季房展会开幕式上，《金融时报》记者遇到了一位前来咨询的北京市民。

　　在国家层面力推“房住不炒、租购并举”的住房新理念的当下，房地产市场正在经历一轮深刻的变化。银行房贷利率的持续上行以及日益严格的申请条件，让购房者感受到了这些变化，而房产企业也在积极改变布局策略。

　　今年的北京春季房展会，也从各个方面透露着楼市的变局。

　　《金融时报》记者发现，参展的北京项目数量很少，且以改善型为主。而来自云南、海南等地的旅游养老项目成为了展会主角，来自境外的地产项目也吸引了众多咨询者。与此同时，参展的智慧地产项目则展示了未来房产向服务和生活延伸的趋势。

　　“毫无疑问，未来的楼市转型将与重大国家战略、实体经济发展紧密结合在一起。新动能的发展，必将带来人口的积聚，这将带来巨大的居住、生活需求。”本次房展会的有关负责人表示。

　　直击改善型置业痛点

　　“近几年，改善性购房需求的比例越来越大，同时，在保障性住房、刚需一族的美好生活愿望中，对环境好、配套设施好、交通便利的地产项目的需求持续上升。” 参加此次房展会的天恒集团地产运营事业部副总经理常世芳表示，“‘美好生活’是我们在打造产品时需要持之以恒践行的理念，更是一种责任和担当。”

　　专家和房地产业内人士认为，房地产行业发展已进入“房住不炒、租购并举、业态延伸、品质提升”的新时代，房企设计、营销、定价等都应顺应形势、把握机遇、积极创新，为实现“让广大人民群众早日实现安居宜居”这一目标献策献力。

　　融360最新数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%，同比上升23.54%。在北京地区，除了高企的房贷利率外，日益严格的贷款标准和资质审查也抑制了投资性的购房需求。

　　《金融时报》记者发现，在此次参展的9个北京项目中，有8个是改善型项目，还有1个养老项目。其中，只有两个位于丰台区，其余均位于北京市主城区周边。

　　“目前，北京市五环以内已经基本没有新项目了。而周边的项目价格也不低，感兴趣的人不是很多。”一位销售人员表示。一处位于房山区西五环的房产均价为5.2万元，最小户型为108平方米，且首次购房者的首付为40％。据《金融时报》记者了解，参展的北京项目基本都是100平方米以上的两居和三居，还有500平方米以上的超大户型，物业类型为普通住宅、别墅等。

　　旅游、养老、海外项目唱主角

　　“2017年，我国的人均GDP已经达到9481美元。考虑到旅游地产的发展规律，旅游业正处于我国休闲、度假、旅居等需求增多的重要发展时期。” 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，“近年来，单纯的住宅和商业旅游地产的配比在逐渐向着相反方向发展。最早是住宅多、商业旅游少；现在则正好相反。”

　　在本次房展会上，大理团携当地15个精品项目亮相2号展厅，极具辨识度的民族服装吸引了众多参观者。“之前我只是知道大理是个风景不错的旅游城市，没想到它还是自然保护区和一个有着4000年历史的文化名城。”一位市民对《金融时报》记者表示，通过这次房展会，原本想在其他南方旅游城市购房的她，会把大理纳入考虑范围内。

　　据了解，在去年的两次房展会期间，云南组团展区均是人气高涨，共接待到访客户7000余组，成交159套，并在展会后期组织多个看房团到云南看房，后续成交1000余套。

　　在中国老龄人口数量不断增加的当下，投资机构和房地产开发企业也愈发重视养老地产的市场空间和机遇。目前，居家养老、医养结合广受关注，如何选择合适的智能养老解决方案也迫在眉睫。在本次房展会上，无障碍社区、医用电梯、会员养老公寓、室内外温泉会所、会员专属会所、康复中心等纷纷亮相。

　　此外，海外项目也是本次展会的亮点之一。根据高力国际最新监测数据，2017年，中国投资者在海外的房地产投资达395亿美元，同比增长8%，创历史新高。同时，中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元。

　　本次展会有来自澳大利亚、葡萄牙、塞浦路斯、希腊、新加坡、马来西亚、泰国、日本、迪拜、土耳其、巴林等20多个国家和地区的80余家参展商。据北京房展组委会主任魏克非介绍，作为海外置业的一匹黑马，泰国在2017年成为继美国、澳大利亚之后的第三大热门投资国家。确认参加本次房展会的泰国展商共18家。

　　一位销售人员表示，其公司在泰国芭提雅的主推项目颇受青睐。购买者除了满足偶尔旅游自住的需求外，可以把房屋委托出租，从而获得可观的固定回报。据《金融时报》记者了解，大部分有意向在海外置业的消费者并不是单纯投资房产，而是与移民、度假、医疗、留学、规避投资风险等目的相结合。

　　智慧住房引领未来趋势

　　“中国房地产行业的新旧动能转换，将会催生一大批专业的房地产运营公司，而不再是开发公司。” 优客工场创始人、董事长毛大庆表示，“未来，专业房地产市场的整体面貌会由专业开发商、财富管理和金融管理者以及房地产运营者共同构成。”

　　在走访中，《金融时报》记者发现，此次房展会的智慧地产专馆集中展示了“互联网+房产”。从初始融资，到设计开发，再到绿色建筑、物业服务等环节，都越来越多地展现出互联网科技的开放性、交互性、个性化等特点。

　　围绕“互联网+”战略，智慧社区设备硬件、管理及服务云生态圈应运而生，相关机构开创新型“智能产品+服务平台+运营”的智慧社区模式，为现代家庭和小区住宅打造信息化社区生活。

　　据了解，智慧社区通过多屏移动控制终端配合，让业主及社区管理者在生活和工作中，实现移动化和互联网化，让业主体验便捷生活。

　　此外，不再局限于单纯的楼盘交易，也是未来房产发展的趋势之一。近期集中发力打造“要租房，到建行”品牌的建行依托技术优势，打造集五大共享系统于一体的住房租赁综合服务平台。通过构建囊括房屋租售、社区服务、金融服务以及其他创新模块的一站式住房租赁金融生态圈，为政府机构、租赁企业、租客、房东等住房租赁相关主体提供“全链条”产品和服务。

　　该行有关负责人表示，对银行业而言，和租赁相关的家具、生活服务等各个产业都存在潜在业务空间。