张平：房贷利率究竟还有多大上涨空间

　　近日，各地银行频频上调房贷利率，不少专家预测房贷利率还有上升空间，于是紧张情绪正在楼市蔓延。从目前形势看，北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武汉多家银行首套房贷利率上浮20%；南京首套房贷利率普遍上浮15%；广州、东莞、佛山已有部分银行将首套房贷利率上浮40%……

　　房贷业务向来是银行的优质资源，过去很多银行为了吸引房贷客户，给予购房者诸多折扣优惠，而现在即使在年初银行贷款额度很充裕的情况下，银行房贷利率却是“涨声一片”，个别银行甚至还暂停放贷，这究竟意欲何为呢？

　　首先，居民杠杆率的上升势头过快乃是今年决策层控风险之重点。再次，银行融资成本上升，房贷成本也要相应上调。最后，房价上涨速度越是快，房地产的风险越是大。如果是前些年，银行把个人房贷还当作是“香饽饽”，那么现在肯定是鸡肋业务了。这就需要银行对房地产的风险评估来制定新的利率。面对的风险要与取得的收益率相匹配。

　　现在多数银行认为，在流动性不足的情况下，把大量的贷款额度投向于个人房贷领域的风险是不可测的。根据收益与风险相匹配的原则，既然客户要住房贷款，银行就要承担相对应的房地产调控风险，而过低的房贷利率只能使银行处于风险系数大，且无利可图的境地。

　　从现在情况看，商业银行上调房贷利率，主要还根据市场情况的自发行为，这也在很大程度上得到了官方的认同，被认为“总体上符合利率市场化的要求和趋势”。那么，我们该如何预判中国央行未来货币政策趋势，以及房贷利率究竟还有多大上涨空间呢？

　　第一，中国货币政策将随着国际经济形势而变。前任央行行长周小川卸任之前曾提出：现在很多国家都在退出量化宽松政策，意味着过去全球范围内的数量扩张和低利率可告一段落。中国也同样是整个世界经济的一部分，这方面的影响大家应该可以预做得到。

　　对于房地产来说，货币政策的宽松对房价上涨，房贷利率的下调有利直接的影响。而现如今，美国、欧洲、日本等国央行都在逐步退出量化宽松，还有国内给房地产“去杠杆，控风险”的政策意图，所以，现在要想与前几年那样的房地产步入极度宽松的环境中，已是不可能的了。

　　第二，本轮房贷利率还有很大上调空间。央行副行长潘功胜曾经表示，虽然近期房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。经梳理发现，我国5年期以上贷款基准利率自2015年10月24日以来一直保持在4.9%，较2007年的高点7.83%相差不少。现在不是房贷利率已见顶，而是房贷利率触底反弹，当年趁着银行房贷利率较低而购房人的，将来会面临很大压力。

　　随着房地产周期被货币宽松、房产调控等因素历史性的拉长，之后金融监管力度又在不断加强，可以预见接下来房贷利率上涨周期起码3年，最多可达到5年。房地产调控最好的情况是房价全面温和回落，投机炒房者逐步退出，但不管房价趋势如何走，今后买房的房贷成本将是越来越高了。