中国特色社会主义进入了新时代，中国经济发展进入了新常态，已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在此背景下，股权投资行业进入新时代。股权投资新时代，是顺应新时代发展，在十九大的发展框架下转换投资思路的新方略；股权投资新时代，是响应国家建设创新型国家，是对蜂拥而至异彩纷呈的机会把握；股权投资新时代，是行业“周虽旧邦，其命维新”的责任担当。

股权投资在供给侧改革下的背景下，如何帮助实体经济回归与振兴，VC/PE如何升级应对？同时，随着资金端向大机构倾斜和资产端的竞争；LP日趋机构化，过往的投资逻辑和赛道的重新考虑？在产业升级，一带一路和产业小镇利好下股权投资行业如何深化和创新？

2018年1月31日至2月2日，融资中国2018（第七届）资本年会在北京四季酒店隆重举行，来自政府机构、金融机构、投融资机构、第三方财富管理、以及热点、大型企业、上市公司齐聚一堂，共同探讨新时代背景下的股权投资行业趋势和方略。

（以下为1月31 日融资中国资本年会，中城投资总经理张海泉的主题演讲，未经本人审阅。）

大家下午好，感谢朱总和融资中国，非常高兴跟大家分享我们的观点和策略。我们论坛的主题是基金是财富管理。那我今天讲的是我们的土壤和环境，讲讲中国的城市，讲讲中国的房地产，讲讲中国的房子。

总书记说过，中国梦就是满足人民的美好生活。美好生活在不同的阶段，不同时期有不同的表现形式和诉求。大家可以看，我们在座的各位已经脱离了温饱问题的阶段，甚至说到吃和穿很多人都在考虑怎么少吃的问题。

现在我们讨论更多的关键字是住和行，下午我重点讲讲关于住的观点。行，大家已经耳熟能详了，从共享单车到私家车，到各类公共交通，包括正在等待的FF91这是关于行的范畴。住和行向上走的时候我们很多人已经关注到生命的健康和生活质量，这个未来我们美好生活的方向。

改革开放2018年正好是40周年，40周年改革开放给大家带来哪些变化，我们看到在工业化领域，中国制造2025年和德国提出的以智能制造为主导的工业4.0，很可能很快实现。在市场化中国GDP超过12万亿美元，是美国的三分之二，是日本的3倍左右，外贸占比大概是25%左右，这是40年是呈几何数增长的。

关键我强调城市化，城市化是非常重要的命题，在市场化、工业化和国际化、城市化趋势当中，城市化是最核心，也是最复杂的东西。城市派生的投资需求是我们拉动经济的主要引擎。讲到城市化，首先要想到城市，我们把中国的城市一般分了五大类，这五大类里边前面不用多讲，都很理解，这52个城市是中国主要城市代表，节点城市主要是根据交通贡献和根据产业集群形成一些节点城市。特色城市，这里的特色城市主要是用来拉动的，大家非常熟悉的，但是城市规模并不大的城市，我们称之为特色城市。

再往下分类一下，统计方面的考虑，这五大类城市，其实就是中国目前能称之为中心以上城市的主要代表。这个城市化率20年的提高的轨迹，大家看20年里边增长速度很快，交易翻一倍，从1996到2016年，现在大部分是57%左右，这个数字有什么差别呢，一个有基本结论，当城市化率达到70%的时候才出现增速递减。

第二，跟大型发达国家相比，我们现在城市化率水平相当于美国上世纪三四十年代的水平。中国城市将按照基本上是一个等差序列在增长的方式，会有十年左右的持续增长，这也是我们说城市的机会和城市化的机会。

城市化低，还有一个表现，用这个指标体现，百万以上城市人口占总人口的比值，可以看到明显低于像跟我们现在目前在经济总量做比较的美国、日本和加拿大、英国这样的国家，说明实际上我们看到的，比如我们在北京、上海看到中国的城市很多。但实际上中国城市是缺乏的，城市化是不够的。

城市化最重要的几个要素就是四个字，“安居乐业”，能够有正常的工作就业，有正常的居住地方，没有居住就不可能乐业。讲讲关于中国居住的东西，从三个层次来讲，我们房地产高端市场有终端支持，低端保障，越往下走我们看到对租赁的需求越高。越往上走对商品房购买的需求越大。这是目前中国居住的情况。

新房销售在2017年又创新高，从2000年到2017年，17年时间增长了多少倍？销售额增长30多倍。但是这个速度是不是持续增长，得出结论有可能增长，但不会像这样高速增长，我们会是高位盘整。如果销售额没有大幅度增长的机会，我们的城市人口在哪里住？这是我们说城市租购并举的两类人群，非户籍常住人口未来是租赁的主要人群，原来可能是以购置商品房为主要居住手段，未来更多的人会住有所居。

北京和上海非户籍常住人口接近一千万人，大家算算城市商品房供应能不能满足需要？是远远不能满足的。另外一类是我们说的高效率人群，大城市，中心城市的高校毕业生是，他毕业以后，我们统计下来，大约会有30-70%的大学生留在当地城市就业，这些人不可能买起商品房，也是我们未来住有所居主要销售对象。

大家看看有两个城市，广州和武汉，在这两张表格当中的排名比较靠前，这也是为什么很多长租公寓的公司，现在把主要的客户定在这两个城市，并且在这两个城市大力发展租赁房的主要原因。

我们几个典型城市的近十年的人均可支配收入差不多都是在10-12%之间。大家看到租金收入比是每个城市还是有一些差别的。为什么苏州在二次产业，因为它第一轮城市产业已经比较落后了，在几年前提出来做二次产业的更新和升级。为什么很多产业的年轻人愿意在苏州生活，大家看到很明显，苏州住房的租金收入比是最低的，生活成本最低。但是整体来看，实际上中国这些城市的租金收入都有比较大的增长空间。一般来讲在美国大多城市的租金占到老百姓收入的40%-60%，在中国目前来看到30%已经是比较高的租金了。

一城一策这道题，是未来中国城市推动中国城市分化的主要的动力，中央政府提出来，每个城市，甚至在每个区域都可以制定自己的相关政策，这是一些案例，大概分这么几类。我们可以看到，可能未来中国房地产市场会像美国很多州一样，房地产市场政策，房地产指导政策，会有非常大的区别。甚至会有左右的区别，这个是我们分析城市，分析投资，分析人口迁移的一些主要分析手段。在一个城市里边，也会有比较大的区别，目前已经有很多城市制定了城市里边不同区域的房地产政策。

我们讲，从房地产到不动产，不动产这些常识，从它的价值来说，是我们老百姓真正的财产，是绝大多数家庭的最大奢侈品，从属性来讲是我们安居乐业的基础。说不动产产品本身来讲，它在销售端有限购限售的政策，也有长期投资的工具，长期投资而不是用来短炒的。

“好城市”的定义每个人都不一样，相信一说起某个城市来，都会有自己主观的观点和判断，这个城市好一点，那个城市差一点，这个城市人好一点，那个城市人好一点，实际上我们说好城市的定义就是古人所追求的逐水草而居。一个有水，有产业支持，交通发达的城市，很容易，一年形成城镇，两年成为一个城市，三年成为一个都市，这是我们说水草的作用。由产业带动下的交通通达的城市，也是我们投资商重点关注的区域。

有了产业和交通之外，我们要讲就是对人的服务功能。一个城市，最起码有三个条件才能成为一个好城市，并不是说城市越大就是越好的城市。宜居不用讲，宜商，大家在这里有好的商业环境，能赚到钱，有好的商业伙伴。宜宾，城市非常友好，能够让新来新到的客人感觉友好，这是我们讲的宜居，宜商和宜宾。

好房子我们用了林语堂先生的话，林中有宅，宅中有园，园中有屋、屋有有院，院中有树，树上有天，天上有月。我们说中国城市里的好房子，最起码有三个好的要素，好地段、好建筑和好服务，好地段并不是在市中心，而是这个地段的配套让我们感觉方便。好建筑是房子质量本身，目前中国运作居住的住宅的房子，大家可以看一看，想一想自己住的房子，三五十年后还能不能住，这是我们对好建筑的基本要求。

好服务就是以人为本，物业管理，经营管理，运营管理是不是好的感觉，自己的房子不住的时候是不是能够灵活的给他人使用，是不是能够给我们，包括养老在内的其他诉求带来更大的支持和帮助。

未来中国人口的迁徙一定会大幅度增加，主要原因一个是上学，一个是我们基于生活和工作的环境产生旅居和商务的需求。比如三亚，三亚就是典型的户籍人口远远少于它的常住人口。商务需求又分长期需求和短期需求，我们说迁徙最起码在三个月以上的迁徙，才叫真正流动。很多时候，比如跟嘉宾交流，很多时候在上海碰到很多北京人，在北京碰到很多南方人这就是商务的交流。

城市让生活更美好。我们更希望的是城市里边的人都能够不在因为居住而发愁，不在因为房子的质量而发愁，不在因为城市的功能而发愁。希望能够让更多的中国人分享我们的中国梦。

中城投资，我们是中城联盟创办的专业投资机构，实际上，现在累计投资超过一千亿人民币，管理大概300多亿。今天我讲的内容，实际上偏常识性的内容，时间有限，欢迎之后跟大家关于产品、业务、管理人的领域做更多的交流，谢谢大家。