原标题：部分银行暂停开发贷 融资渠道逼仄 房企寒冬叹钱紧

来源：中国证券报 作者：江钰铃 赵中昊

2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。中国证券报记者1月30日获悉，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

开发贷现暂停

“刚刚得到银行通知，将暂停开发贷的申请，具体什么时候恢复还不知道。”东部某省房企人士陈平（化名）1月30日对中国证券报记者表示。在陈平接到通知的同时，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。接受记者采访的建行某省分行房贷业务人士表示，目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知，不过从1月开始，已比原来更为谨慎。

此前，已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规，被监管部门开具罚单。银行和房企人士表示，监管趋严之下，部分银行在房地产相关贷款业务上会更加小心谨慎。“我们目前没有暂停新项目申报，但也基本没有人报房地产项目了。”中部某银行房贷人士吴佩（化名）对记者表示。

银监会此前明确，2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

某信托研究人士李峰对中国证券报记者表示，2017年信托的房地产融资业务做得比较多，从投向来看，新增业务上升比较明显，而目前房地产是属于被重点调控的行业，监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管，因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

土地流标凸现资金紧张

“现在资金非常紧张。”某房地产资深人士1月30日接受记者采访时感叹。

近日，北京土地市场出让也频现流标。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。业内人士分析，本次流拍地块虽然挂牌楼面地价与另一宗成交的小瓦窑地块基本在同一水平，商品住宅销售限价也完全相同，但由于总价较高，并且项目中还建的产业用房规模超1万平方米。

“从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。”张大伟表示，对于企业来说，银行授信资金紧张，信托融资难度越来越大，面对高成本的地块，未必能够吃下来。

该宗土地流拍，已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。张大伟称，土地流标开始出现，显示房企资金压力越来越大。

吴佩表示，在目前开发贷暂停而地价上升的形势下，对房企来说，找钱更加困难。

李峰称，整体来看，2018年房地产信托融资肯定比去年紧得多，从信托公司角度来看，特别是拿地的项目和“假股真债”的项目比较难通过备案，现在都想做“真股”的项目，而这种“真股”的项目比较少。

资金向租赁倾斜

“房企今年可以多从租赁着手。”李峰建议。上述多位银行人士对记者表示，目前授信对于租赁类的地产项目较为开放，相关授信发放周期也比较短。

对于从事类REITs业务的券商来说，涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。“近来我们承接的几单类REITs项目送到监管部门，审批的速度都比较快。”北京某券商负责类REITs业务人士陈军（化名）对记者表示。

易居中国研究院研总监严跃进表示，由于长租公寓等住房租赁性质的资产在公允价值上有待进一步确立评估体系，这类资产不易获得银行贷款，而类REITs业务可以通过资产证券化架构，帮助这类资产获得融资。据统计，2017年国内类REITs发行规模逾266亿元，相比2016年的104亿元增长超过1倍。

拓宽租赁地产的融资通道，正成为相关部门的工作重点。1月30日，北京市住建委相关负责人对外表示，针对租赁房建设中显现的资金瓶颈，相关部门还组织国家开发银行北京分行、农行、华夏银行等专门研究针对集体土地租赁房的投融资产品，力争尽快发布。

来源：界面新闻 作者 张晓云ZXY 

今年以来，房地产融资延续收紧态势。据界面新闻了解，近期多家银行收紧了房地产融资。

一家股份制银行总行办公室人士向界面新闻记者表示，在实际业务操作过程中，该行已基本暂停房地产新增授信业务，现在很多对公业务都做不了。该人士亦透露，该行暂时还未下发实际指导文件，仅是根据业务特点实际判断出来的结果。

1月29日，恒丰银行信用风险评审部下发内部通知称，暂停受理房地产行业新增授信业务，存量业务（包括风险化解业务和“借壳”项目回归本源业务）可正常受理。

“房地产融资占我们的业务比例少，因为房地产业务具有金额大、时间长、利率低的特点，基本上现在都是大行在做。”华东某城商行总行中层人士向界面新闻记者表示，“主要还是和贷款额度不够有关。”

临近岁末年初，总有银行贷款额度不够的消息流传于市。华创证券报告指出，从历史规律来看，1月银行普遍有冲信贷的冲动，历年1月新增信贷规模往往都是年内高点。从融资需求和银行信贷冲动的角度考量来看，1月信贷同比大幅回落的可能性并不高。申万宏源预计1月新增信贷规模为2.1万亿元。“总体来看，今年1月的新增贷款规模与往年变化不大。”某股份制银行上海分行风控部门负责人向记者表示。

另一方面，严监管强监管的态势基本形成，资本约束指标发挥了作用。随着表外业务纳入MPA考核，过去银行以自营或理财资金借各类通道流向房地产等非标准化债权资产的方式行不通了。而银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》中也明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

1月14日，银监会发布《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知（银监发〔2018〕4号）》（下称通知），对2018年深化整治银行业市场乱象提出一些具体的、操作性的工作要求，并将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一，继续推进金融体系内部去杠杆、去通道、去链条。

通知指出，直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等行为都将被列入整治。与此同时，银监系统严惩银行涉房贷款违规，今年以来已开出多张罚单。

1月12日，中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资，违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项“严重违反审慎经营规则”，被广西银监局罚款40万元。

1月19日，汉口银行股份有限公司由于通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款，被湖北银监局处以50万元的罚款，3名相关责任人则受到了警告处分。

1月25日，中国银行厦门市分行因理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款“三查”不到位，被厦门银监局罚款90万元。无独有偶，交通银行厦门分行因违规发放土地融资，内部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假评估等，“三查”不尽职，导致贷款被挪用，向四证不全的项目发放固定资产贷款，被厦门银监局罚款150万元。

未来，或有更严的各类监管措施出台。上述某股份制银行上海分行风控部门负责人就认为，“在新增贷款规模变化不大、强监管信号明确的情况下，今年房地产融资整体将会延续收紧态势，市场可能会感觉信贷额度更紧张。”