来源：央行观察  作者：北大光华管理学院“光华思想力”REITs课题组

继《中国公募REITs发展白皮书》后，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组今天（11月20日）正式发布《中国不动产投资信托基金市场规模研究》，这也是“光华思想力”新金融研究系列报告之二。

报告认为，按照保守的估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。

以下摘自报告正文：

近年来，中国经济的快速增长孕育了繁荣的不动产市场，也使得REITs这一金融产品迎来了良好的发展机遇。

本课题组在第一份报告《中国公募REITs发展白皮书》中提出：在中国发展公募REITs市场意义重大并且正当其时。我们认为，开发和建设公募REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手，有利于落实“三去一降一补”的宏观经济政策，加快我国经济结构的转型；有利于降低行业杠杆，控制行业风险，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变；REITs市场可以为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供金融新思路；作为配置价值极高的高质量金融产品，REITs为居民的财产性收入提供大利资产，实现金融体系的供给侧结构性改革，减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。

不动产REITs的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。2016年，中国已经超过美国，成为全球建筑资产规模最大的国家。中国建筑资产规模的增长，是中国前所未有的基础设施投资浪潮的结果。过去多年中，中国将GDP的9%用于基础设施开发，而美国的这个数字是2%。如果当前这种投资规模维持下去，到2025年，中国建筑资产规模将达到97万亿美元，比美国的45万亿美元高出一倍多，同时也将高于美国、日本、印度和德国四个国家的总和。目前，中国不动产市场规模已经高达44万亿美元。虽然中国主要城市的零售商业物业及写字楼物业存量庞大，中国商业地产资产证券化产品发行总量仅为128亿美元，其发展空间巨大。

本报告采用比较研究的方法，通过分析美国、新加坡、香港和澳大利亚等REITs市场的绝对和相对规模，根据两类可比指标和一些合理的假设，我们认为，中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，我们认为这是一个相对保守的估计。因此，我们可以预测未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。

REITs作为房地产证券化的重要手段之一。REITs最早于1960在美国诞生，经过90年代中后期在全球范围内的大规模发展，现已成为国际金融市场的重要金融投资产品之一，目前全球范围内已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香港等30余个国家和地区相继推出REITs，全球市值近2万亿美元。REITs在全球的发展概览如下（见表1）：

数据来源：Bloomberg ，市值规模单位（十亿美元)

表2列示了2006-2016年全球各国GDP和上市公司总市值的情况。我们看到，2016年中国GDP总量是74.4万亿元人民币，增速6.7%，按美元计算，总量超过11万亿美元;美国2016年GDP总量约为18.6万亿美元。同时，在金融危机之后，中国上市公司总市值不断上涨，于2015年达到8万亿美元规模,2016年底为7.32万亿美元;美国上市公司2016年第的总市值为27.35万亿美元。

表3列示了2006-2016年全球主要国家和地区REITs市值相对于其GDP及上市公司总市值的规模占比情况。基于这两个相对指标，我们来估计中国REITs市场的规模。

第一，REITs市值占GDP比重。总体来看，2006年至2016年这10年间，全球主要REITs市场占经济总量的相对规模逐渐提升。2016年，该指标在5.4%-16%之间，其中，新加坡最高，达到16.02%；美国最低，虽然其REITs市值达到1万亿美元，但由于经济总量巨大，因此，美国REITs市值只占GDP的5.42%。从横截面来看，该指标多分布于7%附近。2016年中国的GDP是74.4万亿元人民币，根据该指标简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿至12万亿之间,按照中位数水平的估计则是6万亿。

第二，REITs 市值占上市公司总市值比重。总体来看，2006年至2016年这10年间，全球主要REITs市场占其上市公司总规模的比例也是逐渐提升。2016年，该指标在0.78%-7.66%之间，其中澳大利亚最高，达到7.66%，香港最低,只有0.78%。2016年，中国上市公司总市值约为50万亿人民币。由于资本市场发展阶段和国际化程度的不同，各股票市场的可比性较弱。我们根据该指标在主要市场的中位数来简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿左右。

根据以上分析，我们对于中国公募REITs的初步估测结果是4万亿到12万亿之间。

数据来源：Bloomberg（单位：十亿美元）

 数据来源：Bloomberg

考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，我们可以预期未来中国公募REITs市场将会是更大的规模和体量。接下来，北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告还会陆续推出“中国租赁住房REITs案例分析”，“中国不动产投资信托基金税制问题研究”等报告。我们坚信，中国标准化的公募REITs时代即将来临！