文章来源 |愉见财经综合自21世纪经济报道（ 杨晓宴 ）、证券日报（张歆）

房企融资难 银行放款慢

“来找我们的房地产企业和银行都有，按揭贷款银行已经审批过了，但放款还有好几个月时间，我们先把钱付给房地产公司，年化利率一般在10%左右，当然还有更高的。”某资产管理公司业务员向记者表示。

据该业务员介绍，特别是对于上市房企，今年现金回流的压力较大，在住宅销售完成的前提下，付款环节不落地，财务报表依然承压。

记者采访多名银行对公和同业板块人士，大部分金融机构对房地产相关融资持谨慎态度，基本只能做表内开发贷，同业和理财资金对接，理论上均要求四证齐全。这也导致今年房地产开发资金来源中，贷款的增速要远高于过去两年。

某城商行对公人士透露，其所在分部今年上报总行的项目中，只有不到一半顺利出账，其中被否的项目除了价格原因，更多是因为“涉房”：因合规考虑未能出账。“我们很多申请的客户是一家开发商的建材供应商，本来在我们这样的城商行融资的价格就很高了，一年的净利润要达到多少才能接受7%的银行融资成本？”

银行理财资金投资相关资产也处于低谷。

12家银行开发贷余额、占比双升

提及房地产开发贷，截至今年中期，上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款（开发贷）余额合计4.68万亿元，较2016年年底的4.32万亿元增长了0.36万亿元，增幅为8.33%。25家上市银行中，19家银行的开发贷余额较去年年底上升，其中，12家银行的开发贷占比也保持正增长（另有1家银行持平）。值得一提的是，此前的2016年，开发贷的绝对值较2015年年底出现了负增长，且仅有5家银行的开发贷占比增长。

截至今年中期，中国银行房地产业对公贷款的余额依旧在上市银行中保持领先，为8151.34亿元，占其贷款和垫款总额的比例为7.65%；工银行的开发贷余额超过了7000亿元，为7145.95亿元，占比为5.15%；农业银行和建设银行的开发贷余额则在5000亿元上下，分别为5628.79亿元和4926.85亿元，两家银行该类贷款的占比分别为5.41%和3.94%。

股份制银行整体而言对于开发贷兴致较高，开发贷占比在6.8%-10.3%之间。相对而言，招商银行和兴业银行对于开发贷款热情不高，今年中期的开发贷占比均低于年初，其中，兴业银行更是余额和占比“双降”。

值得一提的是，今年中期，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%，甚至最高达到2.26%。不过，并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高，股份制银行披露出来的数据要好得多：兴业银行该项指标为0.62%，中信银行为0.07%，浦发银行为0.28%，招商银行为1.07%。

“值得警惕的是，部分上市银行开发贷的抵质押率去年有所下降，这意味着其对应的风险有所上升，而且很可能在目前的报表中还未显现”，某股份制银行有关人对记者表示。记者查找上市银行财报发现，某国有大行房地产业贷款中，抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成以及今年中期的六成。

按揭过桥贷款成新欢

某股份行资管部人士称：“房地产过桥贷这种今年几乎没怎么投，要求四证齐全，那基本就做表内开发贷了。”另有某华南股份行资管部人士表示，审批上虽然没有“一刀切”，但涉房项目过审明显收紧。

银行零售业务方面，尽管今年按揭贷款仍是银行贷款增长的重要动力，但增速明显放缓。

25家上市银行半年报显示，按揭贷款总额总计涨幅为10.89%，而去年全年的增幅为35%。微观层面，分支行按揭贷款额度紧张，且放款速度缓慢，商业贷款从批复到放款可达3个月，公积金贷款可达半年。

可见的是，全国一二线城市的房贷利率基本告别基准下浮，首套房利率上浮基准10%已成常态。在这种情况下，烦恼是住户（特别是置换、改善住房的住户），更是房地产开发商。

据记者多方了解，就按揭延迟放款，开发商现金回笼难的情况，目前市场上出现了多种“解决方案”。

其一，银行直接寻求委托贷款。根据长三角某城商行的做法，出资人委托该银行贷款给开发商进行项目建设，出资人的风控手段主要包括章证共管，预售资金监管账户加留印鉴章等，并将应收售房尾款质押作为增信；

其二，兴起了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行，市场上的类金融资管公司和央企、国企也是重要出资人；

上述资管公司业务人士表示：“对我们来说，风控问题不大，一个是银行的按揭批过了，只要控制好账户就没问题；我们的优势就是不直接受金融监管政策的影响。房企的需求还是很大的。”该人士同时透露，此前某知名开发商曾来洽谈合作，低于市场平均利率的过桥资金价格也有8%。“其实是一个资产池，滚动的，期限多在3个月到半年。”

种种迹象表明，房地产融资紧箍咒下，亦有银行尝试重启暂停的房地产相关业务，某银行内部已经点名恢复开办租赁房业务和对接个贷的住房去库存业务，另有区域性银行人士也透露，行内高层拟在合规前提下重新推动房地产相关项目落地。