资本金五年来首度松绑 房地产投资有望回升    张大伟 制图

    据上海证券报报道，5月27日，国务院发布《关于调整固 定资产投资项目资本金比例的通知》（下称《通知》），对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例进行调整。其中，水泥项目最低资本金比例为35%；煤炭、 电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。

    最令市场关注的是房地产业，《通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

    一位房地产企业研究机构的高层称，此次政策调整对地产股来说将是重大利好。

    五年来首度“松绑”

    房地产贷款自有资金比例下调有着重要的意义。专家表示，这是在2004年以来执行了近五年的35％自有资本金贷款比例首次下调。也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

    “一直以来，房地产开发项目到银行申请贷款，需要其自有资金比例达到35%。相对 于土地资源的稀缺性和保值性来说，银行设定35％这个比例是不低的。当时政策出台的背景是房价地价猛涨，房地产泡沫亟待调控。显然今天的形势已经有所不 同。”一位杭州大型房地产开发商向记者表示。

    也正是35％的门槛，卡住了部分房地产企业的资金命门。到2008年，房地产市 场又面临空前的销售困境，一些开发商资金链紧张。上海一位房地产研究机构高层表示，包括万科、中海、保利等房地产上市企业，都未能完成内部制定的年度回款 计划。这直接导致其在2009年没有资金实力大量储备土地。如何在信贷方面得到更宽松的支持，成为房地产投资增长的关键。

    政策体现保增长意图

    正是基于这样的背景，提高房地产业投资能力被提上议程。4月底，国务院常务会议提出调整包括商品住房在内的固定资产投资项目在贷款时的自有资金比例。此举被市场视为房地产开发贷款门槛放松的重要标志，并直接导致地产股此后连续飙升。

    而随着楼市成交日益火爆，政策也出现了微妙信号。根据5月13日央行会议，相关部门明确表示“对固定资产投资项目的贷款，要严格执行国家规定的最低项目资本金要求，坚持独立审贷。”此后，与开发贷款自有资金比例调整有关的细则迟迟未出。

    一位私募基金经理告诉记者，对于房地产业，政策考虑一直相当谨慎，一方面要保增长、促成交，另一方面还要时刻进行结构性微调，让楼市不出现短期的暴涨暴跌。

    但显然，这次明确下降的房地产信贷门槛预示着政策重点放在了保增长上。根据《通 知》精神，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。此次对包括房地产在内的固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，是为了“应 对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长。”

    土地市场有望高增长

    信贷“松绑”的目的除了刺激供给外，还有对土地市场的支持。克而瑞（中国）上海区 高层介绍，目前，全国各地的楼市供需情况不一，包括上海在内的一些楼市出现新增供给严重不足，而商品房销售量的增长也推动了土地释放的趋势。与前一轮房地 产牛市不同，此次，虽然房屋销售价格在上涨，但地方政府对土地出让价格的定价却相当谨慎，希望着眼于房地产长期的稳定发展。于是，在开发商看来，目前成为 低价拿地的最好时机。而资金链紧张的开发商们苦于资金压力，无法有效拉动土地成交。于是，要想带动链条全面复苏，给开发商更多贷款是有效手段。

    上海证券报获得消息，包括中石油在内的大型国资都在积极进入土地市场，康佳彩电 等非地产主业的大型企业也正在全面考量土地市场，希望有所收获。“不可否认，一些地方的楼市仍存在大量库存压力，但经济要素会在政策出台后自行调节，开发 商融资松绑后，增加土地储备将成为趋势。”业内人士称。

    克而瑞（中国）研究中心总监陈啸天则表示，选择目前时机推出这一政策也存在一定风险，即开发商有可能在资金压力得到缓解的情况下提高销售价格，这可能导致房价泡沫进一步扩大。