新租房时代——“租购同权”或许和你想的不一样……
本文由和讯网综合自华尔街见闻、棱镜、小白读财经
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新租房时代，房租会降吗？
租赁大业，如星星之火燎原。随着中央的力推，或许，租购并举将重构中国楼市。 7月份，住建部等印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，确定了将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 8月份，国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知！正式确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个热点城市将开展试点！ 那么，在新租房时代下市场将怎样演变呢？新的市场模式将面临哪些困境？ 1、随着各方机构势力涌入，并且优质项目有限，类似房企“地王”那样的“楼王”开始出现，这导致拿房成本极高。扩张要亏本，不扩张又可能在行业竞争中出局。 2、融资，成为长租公寓市场市场参与者的命脉。不过，租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。 3、即使是在北京等一线城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。 从今年以来，各城市针对租赁政策的态度，我们看到增加租赁住房的土地供应是主要的落实措施。 广州提出，未来五年，普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米；北京提出未来5年建设租赁住房50万套；上海提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。 8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：国土资源部、住房城乡建设部近日联合发文，未来将在北上广等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。 此举一出，市场一片热议，无房者的春天是否真正到来了？ 众大佬涌入，行业洗牌开始 按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。 除却个人房东之后，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。 按照面对的客户群，长租公寓可分为如下几档：月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。
来源：腾讯财经《财看见》
按获取房源的方式，长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。
而今，在市场稍有地位的中介、酒店，以及地产行业中60%以上的开发商，均进入长租公寓行业。
大家都进来玩，是好事吗？不然，新派公寓创始人和CEO王戈宏认为，众大佬纷纷进来，说明行业的洗牌要开始了。事实上，洗牌并不是量大者胜。
王戈宏认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。
财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头；无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显；轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……
租房时代来了，房价会降吗？ 从中可以看出发展租赁市场一个清晰的路径是大幅增加租赁土地供应，按照目前的规划应该是形成商品房、保障房、租赁用房三分天下的格局。 商品房由市场供求决定，价高者得，我们可以把它划成一类；保障房、租赁用房，都有居住的功能且价格相对低廉，普通人能买得起或租得起，我们又可以划成一类。 也就是说如果未来商品房、保障房、租赁用房三分天下的格局能够确立，那么属于富人阶层的商品房占比只有三分之一，保障房、租赁用房将会占到三分之二。 于是很多买房人都想知道这样一个答案，在租赁用房大幅增加的背景下，房价（商品房）会降吗？ 从中我们可以发现，商品房三分之一的局面其实有点像新加坡的“组屋制度”。“组屋制度”一个特点就是商品房占比很少，只有20%左右。其他的都是政府组织建造的“组屋”，包括保障房和租房。 新加坡是全世界有名的地稀人多国家，人口560万，国土面积只有626平方公里，相当于深圳的三分之一。也正是这样一个寸土寸金的国家却实现了“住有所居，人人买得起房”。 实现这样一个目标最主要是得益于新加坡的“组屋制度”，建屋发展局是新加坡的一个政府机关，同时又是全国最大的房地产开发商，与国内房企不同的是，它不与盈利为目的。 建屋发展局负责在全国范围内免费拿地，并在政府资金资助下承建房屋，完成后由政府统一定价，以大幅低于市场价的价格卖给民众，实在买不起的，买房人可以先租后卖。 有数据统计发现，目前有80%的居民购买或承租了政府的组屋，另外20%的人购买了商品房，一般来说，商品房较组屋高出了数倍不等，商品房纯粹成为有钱人的游戏。 下面是新加坡商品房的价格趋势图，从2004年到现在一路上涨。
新加坡的经验告诉我们这样一个事实：在土地供应紧缺的情况下，商品房价格是不大容易受保障房影响的。
回到国内现在情况也是类似的，2016年以来主要城市北京、上海、广州、佛山拍卖的土地自持比例要求36%到100%不等。在高层“大力发展租赁用房”号召下，竞拍土地高比例自持已成常态化。 一般来说自持的土地如果要产生收益，最好的办法就是出租，也就是说在未来拍卖的土地中租赁用地将会挤占商品房空间，造成商品房源供应的减少。 所以我们可以大胆地推测，租赁用房的发展可以解决一部分人的住房需求，但商品房供应的减少，同样难以解决目前商品房供需不平衡的局面，对于期盼通过租赁用房降房价似乎想当然。
租购同权或许和你想的不一样
中银国际发布的研究报告认为，租售同权对房价的影响有限，城市会继续分化；对投资的影响总体相对平稳；由于政策支撑，租金会分层稳步上涨；由于具体政策差异，一线城市会调整人口结构，二线城市则会出现抢人才的局面；同时，租售同权有助于规范租房市场，对接房产税、不动产登记制度等长效机制。
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租售同权对房价影响有限，城市继续分化
中银国际认为，租售同权的目的不是冲击目前的房地产市场，引发不必要的经济震荡，而是通过租房市场对房地产市场进行有效调节，以实现房地产市场稳定发展。
在综合分析政策走向后，中银国际认为租售同权：
核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制，渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾，而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。
因此各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时，以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标，充分考虑了政策的预期可达效果，尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响，斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛，甚至暂时不提“同权”，如佛山、深圳等。
基于这样的政策导向分析，中银国际认为：
租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响，但会大幅放缓房价上涨速度，而房产缺乏吸引力的城市，并没有出台鼓励租房政策的必要和动力，城市房价继续分化的趋势将长时间延续。
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投资方面因素共振，总体相对平稳
中银国际认为，租售同权对房地产投资影响有限。除了房产本身保值增值的特性外，中银国际还列举了如下原因：
（1）资源紧缺的核心一二线城市，“租售”很长时间内都不可能完全“同权”，鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题，长期来看一旦经济条件允许，租房客就会快速转向购房市场；
（2）附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市，长期房价稳定上涨预期具有其内在原因，“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套，本质是降低所需人才进入和安家门槛，先租后买将成为大部分人的选择；
（3）近期土地及房产交易市场活跃的三四线城市，其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求，并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化，因此未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险；
（4）供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲，将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益，对企业长期承受能力和稳定性要求较高，因此上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得，此模式导向意义和点状效应较强，但在绝对量上很难大范围复制，预计对正常商住用地供应冲击较小；
（5）增加租赁住房措施本身也会刺激房地产投资，各地基本均有增加租赁住房用地有效供应、 允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等多元渠道增加租赁住房供给的政策，其实际政策效果并不会导致本地房地产投资额总量产生重大变化。
由此，报告得出结论：
在各种因素的共同作用下，租售同权对房地产投资并无太多负面影响。
就2017年而言，在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下，我们对房地产投资实际完成情况并不悲观，预计在几轮强力调控政策的影响下，下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平， 不会对经济稳定增长起到拖累作用。
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租金：政策支撑，分层稳步上涨
很多人认为租售同权后租金会立刻大涨。但据中银国际分析，由于有政策的支撑，住房租金会在未来分层稳步上涨：
在各地的鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策，甚至在土地拍卖中，“只租不卖”用地也低价被国企购入，这些政策形成的低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。但如之前所述，政策目标是稳定房地产市场，而不是建立一套住房福利制度，因此低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性，在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比，且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。
因此，随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多，长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势，政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外，“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。
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人口：一线调结构二线抢人才
中银国际认为，一线城市和二线城市在是否“同权”、在多大程度上“同权”等问题上，政策有差异。租售同权政策在一线城市和二线城市也将产生不同的效果：
一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设臵较高门槛，在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。如上海通过居住证和教育挂钩、租房和居住证挂钩等形式调节人口结构配合郊区进行城市更新、产业升级。
二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩，降低外来人才生活成本，帮助外来人才解决后顾之忧，增强城市亲和力，提高对人才的吸引力。
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制度：扩大税基，对接长效机制
中银国际认为，租售同权政策一方面会规范租房市场：
目前，租房市场房源以个人住房出租为主，很大一部分游离在管理体系和税收体系之外，在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台，同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据，这将为规范租房市场打下较好的基础，为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。
另一方面，还会和未来的机制实现对接：
另外，租房相关信息规范化后，还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接，同时还能与金融部门联动，为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。
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