文/愉记和愉小编

来源：愉见财经 授权转载

想必关心房贷市场的朋友，已经主观感受到了两大趋势：利率上升、贷款增速下降。

这两个主观感受，是可被一系列统计数据证明的。

先说增速降。

“愉见财经”就举最受关注的北京、上海双城数据为例——

北京银监局数据：3月至5月，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别比上月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。

央行上海总部数据：算到今年5月份，上海市个人住房贷款增速已连续6个月回落。5月份，上海市本外币个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元，其中二手房贷款当月增加90.87亿元，环比少增27.41亿元，月末上海市本外币个人住房贷款余额同比增长28.8%，增速环比下降3.6个百分点。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受媒体采访时说，商业银行信贷资金成本最近出现上升趋势，房贷会被率先收紧。市场人士评论称，北京、上海等一线城市金融机构落实房地产调控措施效果显现，贷款发放节奏持续放缓。

再说利率升。

融360近日发布监测数据显示，5月份全国首套房贷平均利率4.73%，环比提升21BP，同比提升28BP，自年初以来实现连续5个月环比增长。有分析认为，商业银行对房贷的限制会进一步增加居民偿还房贷的负担，从而冷却商品房销售市场。

在融360监测的35个城市中，大连的首套房房贷平均利率最低，为4.43%；石家庄最高，为4.99%。

“愉见财经”采访北京、上海、广州、深圳等地多家股份制银行及城商行也发现，不少银行近期已经上调了首套房贷款的最低利率：首套房贷款利率较基准利率已经上浮1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。即便如此，不少银行房贷额度仍然“吃紧”，放款周期明显拉长。

对于利率上调的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，随着资金成本继续上升，包括余额宝在内的固定理财收益年化资金成本已经超过4%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款4.9%的基准利率对于大部分银行来说，已经属于低利润产品，预计后续银行将逐渐上浮基准利率。

“大伟看楼市”整理数据显示，本次调整，首套房购房者每贷款100万相比2016年市场宽松月供增加1202.7元，相比“3•17”政策之前的基准新增加287.6元，购房者的负担有所增加。

中信证券通过比较5~10年中长期贷款基准利率与上浮10%后的房贷利率发现，上浮后的贷款余额（金融机构中长期贷款季度总额）利息占城镇居民可支配收入的比重将平均增加5个百分点。其认为，商业银行对房贷的量与价的限制会在一定程度上抑制居民的房贷需求，从而使商品房销售市场冷却。

宏观数据也的确如此。国家统计局近日发布数据显示，1~5月份，我国商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1~4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

数据读完，下面追问两个问题，并由专家解读。

1、银行会不会大面积停贷？

2、房价走势？

对于问题一：

《中国证券报》发文称，多位专家表示，尽管部分银行房贷发放速度放缓，但房贷一直是银行的优质资产，大面积停贷现象可能性较小，目前作为主力军的五大行住房信贷政策基本保持平稳。

相比上轮与上上轮楼市降温时期的房贷利率（2014年二三季度超过6%、有的接近7%），当前的利率仍处于历史低位。

对于问题二：

针对近期房价走势，中国社科院近期发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，伴随着近期资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。

值得一提的是，近期银行缩表的推进也将造成地产行业信用的定向收缩，由需求创造信贷的模式会得到一定抑制，热点城市销售端购买力将得到进一步的削弱，同三四线城市的背离程度预期进一步走强。

方正证券首席经济学家任泽平在此前发布的研报中提及，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底~2018年上半年。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强则认为，当前房地产周期跟2013~2014年完全不一样，现在房地产的库存大为减少，再次陷入深度调整的可能性比较低。