图为万通地产董事局主席冯仑。（图片来源：新浪房产）

　　昨天，万通地产(600246.SH)董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，经历过高潮疯狂和低潮洗礼的 房地产商并未享有外界预期中的超高暴利，开发商繁荣期自杀式的增长往往导致泡沫破裂期无以为继甚至走向死亡。10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开 发商的平均资产收益率甚至达不到5%。

　　开发商未增投资意愿

　　冯仑称，政府角色在目前的房地产环境中已越来越大，目前的3万亿房地产投资中，绝大部分被用于保障性住房，保障对象甚至囊括公务员，而政府企业成为经济适用房开发主体，这可能使得住宅开发商所能获得的利润空间被挤压得相当小。

　　冯仑很尖锐的指出，以目前全国最大，去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论，公开年报显示，万科去年上交税收70亿元左右，而股东利润仅为40亿元。

　　冯仑指出，尽管目前楼市出现了复苏，但开发商对于投资房地产的意愿并没有增加，反映在今年来房地产投资额的下降，以及民营房地产企业在实际投资中的比重锐减。

　　去年之前是蜜月心态

　　冯仑称，曾经安排专业人员研究了A股上市房地产公司近10年来的全部财务报表。一项惊人的发现是，10年来这些公司的净资产收益率低得惊人，仅仅只有4.5%左右。另外，没有一家公司是因为土地储备量大而顺利扛过调整周期的。

　　冯仑说，“2008年以前，房地产企业、政府都陷入一个蜜月思维，由此造成的后果是，所有房地产上市公司交的税比利润还要多。”

　　没有经历过苦难期的房地产商们总是以蜜月的心态来看待市场，这使得大量公司在繁荣时期常常采取一种“自杀式”的增长模式，导致高负债，高存货。