京沪深有套房，就是全球1%的顶级富豪！

《经济学人》的公众号，近日报道了这样一则消息令人吃惊的消息：

根据瑞信研究院的2016年财富报告，如果你拥有超过74.44万美元（约515万人民币）的净资产，那么恭喜你！你已经进入全球最富裕的人群，像你这样NB哄哄的人，全球只有1%。

 

如此算来，任何在京沪深拥有一套房且还清房贷的人，都已经站在了全球财富金字塔的顶端。

 

这份财富报告还告诉了另外一些让我们震惊的事实：如果你的净资产超过2222美元，或者1.55万元人民币，你已经把一半地球人甩在了身后。

 

如果个人财产达到7.156万美元（约49.5万人民币）以上，你已经进入了全球财富榜单的前十分之一。如果拥有100万美元，则可保证你进入前0.7%。

对此，有读者表示异议，说是《经济学人》搞错了“高净值人群”的定义。严格地说，“资产净值”的含义是“不算你实际居住房屋的价值”。

但即便是如此，我们仍然可以推算出来：北上深核心城区的高层住宅的单价，已经达到每平米7到10万元人民币。即便是只拥有两套90平米的普通住宅（且还清贷款），就可以满足最苛刻的“高净值人群”的要求，从而保证房东跻身全球1%甚至是0.7%的富豪人群。

上图：瑞信报告里的财富金字塔，超过100万美元的净值，就可以进入金字塔的最顶端。

说实话，在我的朋友圈里，这样的人比比皆是。但遗憾的是，他们中80%的人缺乏安全感，一遇到我就是一连串的问题，并配合着一脸忧虑：

人民币还会贬值吗？

我第N套房子应该买在哪里？

我已经没有购房额度了，是不要办假离婚？

我如果用我爸爸妈妈的名字买房子，将来会不会有遗产税？

我要不要换美元？如果买美国的房子，应该选哪个城市？

我是应该买点私募，还是买点信托？

……

我们的媒体常常说，这是中国中产阶层的焦虑。

但西方媒体和研究机构却认为，他们哪里是中产阶层，他们分明是世界的顶级富豪，这样的人全球只有1%到0.7%！

滑稽吗？真的很滑稽！

那么，他们的焦躁不安来自哪里？

第一，潜意识告诉他们，他们的财富不安全！

为什么不安全？是因为他们受贿了吗？漏税了吗？都不是，这些在一线城市拥有两三套普通住宅的人，其中很多人只不过是碰上了好时光（15到20年前就到了北上深），他们绝大多数是拿中等偏上工资的中产。

如今，他们人到中年，很多人谈不上事业有成，只能算过得去而已。房子看起来有两三套，如果卖了非自住的，拿着几百万上千万不知道能干什么，在广义货币M2迅速增长的年代，持有现金如同裸奔；如果不卖，出租出去每套也就7000元到1万元的月租金，还无法保证他们在一线城市里实现“财务自由”。这种畸形的租售比时刻提醒着他们，这房屋的价值是不真实的，是充满了泡沫的。

炒股吗？他们绝大多数有过惨痛的经历，被薅过多轮羊毛；银行理财？那玩意其实跑不过“真实通胀”；P2P？信托？私募？都充满风险。

卖了房子，去二、三线城市养老吗？这意味着他们要抛弃10多年、20多年形成的人际关系，还意味着他们的后代重回一线城市时需要重新奋斗。所以，他们舍不得。

第二，流动性充裕条件下的财富神话，刺激着他们的神经！

这是史无前例的低利率时代，中国的广义货币M2已经达到153万亿，是美国的1.6倍。仅仅在2016年，这些所谓的“中国的中产、世界的顶级富豪”们，就目睹了热点城市房价翻番，期货市场上焦炭、焦煤、螺纹涨、铁矿石100%以上的涨幅，至于股市里翻番的个股更是数不过来。

低利率时代就是如此，资产价格“按下葫芦浮起瓢”，一不留神你就落后了。你才赚了30%，那个胆子大的家伙通过“加杠杆”随便就翻番了。那么，你还能闲庭信步吗？你还能小富即安吗？于是，欲望的烈火被点燃，没有办法不焦虑。

换句话说，每个人都意识到人民币计价的资产充满泡沫，目前的财富是被高估的汇率放大了的，很难延续的。但是大家都非常留恋这种坐拥“数百万美元”的感觉，希望留住眼前的繁华，还要尽量多地聚敛；与此同时，也都深深地感到，这其实是一种奢望，难度非常大。

当然，我们还可以说，这种焦虑还来自政策多变、缺乏预期，以及中国人普遍缺乏信仰、过分重视财富。反正不管怎么说，世界上就有了这样一群特殊的“顶级富豪”：他们坐拥数百万美元，但生活方式完全是中产，甚至连中产都不如。他们时刻忧心忡忡，为自己的未来而焦虑。

这里面有你吗？

美国的穷人，怎么就能买得起房子？

来源：财经网（caijingwangwx）获授权转载

缺少经济能力购买住房或是租房是当下很多人面对的现实，而在这一点上穷人就更加处于不利的境地。但美国的穷人在住房上似乎有点财大气粗，在住房拥有率、人均居住面积等方面还可以名列世界先进水平。他们是怎么做到的？

住宅拥有率而言，根据统计，美国穷人家庭中有43%的家庭拥有自己的住宅，平均每个家庭住宅内有三间卧房、有家庭室、会客室和厨房餐厅，住宅中平均配有1.5个卫生间(即一个卫生间带浴池、一个卫生间不带浴池)。

在一项有关民众住房的调查中，美国民众对住宅最关注的一个问题是卫生间的多少，如果一幢住宅中只有一个卫生间，那会被视为很不好。美国人对在家里家人共用一个卫生间很不感冒，所以一般的住宅要有2到3个卫生间，不论是上厕所还是洗澡，个人用个人的，互不干扰。

美国能源部的统计数据显示，美国家庭的平均居住面积在所有西方国家中排在首位，平均每人的家庭住宅生活空间为721平方英尺(约为71平方米)，而美国穷人家庭平均每人的家庭住宅生活空间为439平方英尺(约为43平方米)， 可以说，穷人与普通人在住宅面积上差距并不是特别大。

美国穷人平均拥有的居住面积要比高收入国家如英国、法国、德国、日本都要高，这些高收入国家居民平均每人的家庭住宅生活空间为376平方英尺(约为37平方米)，中上收入国家如希腊、韩国、西班牙居民平均每人的家庭住宅生活空间为236平方英尺(约为23平方米)。

在拥有住宅的美国穷人家庭中，49%的家庭是拥有独立住宅(俗称小洋楼)、41%的家庭是拥有公寓、10%的家庭拥用有活动房屋。79.7%的穷人家庭都带有空调。

美国穷人是怎样住得起房子的？

美国“穷人”，自然是美国标准的穷人。据美国《侨报》报道，在经济高度发达的美国，穷人标准远远高于联合国所制定的一年693.5美元（1.9美元/天）收入的穷人标准，从收入上看就要高出20多倍。

美国针对居民所在地域以及家庭成员数不同，制定了不同的贫困线。整体来看，若家庭只有一人时，各州贫困线也基本超过11000美元/年。

最近一次公布的数据显示，2014年的贫困标准为：两口之家年收入19662 美元以下，三口之家年收入24737美元以下，四口之家年收入29812美元以下。符合这个标准的，即为穷人。

从下图中，我们可以清楚了解到生活在贫困线之下人群分布情况：根据2015年的数据，儿童、残障人士以及早退休者占贫困线下人口超过百分之五十。受到当年经济转好影响，劳动力人群、看护人以及早退休者占比出现下降。

来源：Brookings.edu

那么美国按照贫困线划分出的穷人有多少人呢？今年6月，国际货币基金组织（IMF）发表报告称，美国贫困人口大约有4670万，占人口总数的15%，每7个美国人中就有1个生活在贫困中。其中，每5个儿童中就有1个、每3个女性户主家庭就有1家收入水平在贫困线以下。

不过，智库亚当斯密研究所研究员蒂姆·沃斯托（Tim Worstall）在《福布斯》杂志网站撰文称，IMF完全不理解美国贫困水平。

“举个明显的例子，如果有人认为被记录下的贫困程度过高，则将会提出各种政策从而降低贫困程度。但事实上这些政策根本无法降低贫困程度，因此，我们只能善意地认为IMF弄不明白原测量数据，他们根本不知道自己在说什么。”

这样看来，美国人的“穷”,不是那么简单。他们的贫困标准比较高，因此更多人被划分到穷人的行列。

之所以有不少美国中低收入者可以拥有自己的住处 ，重要原因之一是美国的房贷利率低，远低于普通商业贷款和信用卡的利率。

美国人的首套房贷款的首付可低至3.5%甚至更低，而现在美国的中位房价约为20万美元，所以首付7千就可以购房了。

公开报道显示，2014年4月，美国多伦多道明银行(TDBank)宣布首次购房和中低收入购房者，只需支付首付的3%，就能从银行得到抵押贷款买房。如果有亲友、非营利机构或政府愿意为他们提供首付，贷款人甚至可以不花一分钱从银行得到贷款。

富国银行（WellsFargo）——美国最大住房抵押贷款银行，前年开始允许那些信用水平较高、购买了抵押贷款保险的借款人为首套住房仅支付5％的首付，其中2%的首付可以由借款人的亲友代其交付。

其次，房屋贷款的利息可以抵税。这是一个非常有诱惑力的优惠，特别是对于年收入在10-15万美元以上的人群。据统计，美国屋主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，可望因此省下更多税金。

虽然这些优惠政策为购房者提供了很多好处，但是它们也并非完全像看起来那么美好。

一方面，虽然购房首付低，但在美国持有房产的成本不低。以曼哈顿一套50多年楼龄的老公寓为例，业主每年需缴的地产税折合人民币约为8.9万元，高持有成本自然会在某种程度上降低一次性的购买价格。那么到底美国房地产持有成本有多少高呢?

另一方面，大量贷款背后藏着次贷风险。2008年，美国金融危机就是因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。

在美国，所谓次贷，就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。

随着2006年初美国房市急转直下，房价迅速走低，危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拖欠贷款。

目前，美国住房市场已经走出了深度滑坡状态，房价上涨速度超过人们的普遍预期。但房价快速上涨正在引发新的担忧情绪：这是否意味着下一场的泡沫？

根据美国人口统计网站2014年的统计数据，纽约的常住人口约为840万人，即使算上一部分未统计在内的人口，也就是1000万人左右的水平；而排名其后的洛杉矶，其人口甚至没有超过400万人，因此房屋需求量相对而言比较小。

从住宅供应量来看，制约住宅供应量的一个重要因素是土地供应量。美国人少、地多，美国的国土面积和中国差不多，但美国国土中至少有一半为平原，适合建设、开发。需求量和供应量共同影响住宅价格。

因此，美国的房价与人口分布相关且价差很大，东西区、纽约及周边城市、洛杉矶等加州城市的楼价较贵，广袤的中部地区的楼价较便宜。以公寓为例，曼哈顿一套距离联合国总部大约1公里、楼龄50多年、约60平方米的公寓总价折合人民币约为582万元，单价约为10万元。

就美国的整体房价来看，一套三房公寓的中间价约为20万美元，中间地区大部分地方的房价，都不到20万美元。

一位华人移民曾谈到美国的两个中部城市——底特律和堪萨斯城的房价，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50位之间，算是二线城市。但是人口100万都不到。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。

另外，美国几乎人人有车，所以每个人的生活范围扩大了很多，穷人买房时候的选择余地也很多。

在拥有住房的家庭中，其拥有房产的种类依据价格从高至低的顺序为：独立房（就是中国人说的别墅，有自己的院子和车库，独立拥有周围的地产）；连栋屋、公寓楼（两家或以上相连，共享周围的绿地）；活动板房（只能停在租用的指定区域，房子底下有轮子，随时可以拖走，房主不拥有土地）。

美国联邦政府对穷人提供住房补贴。

房屋补贴有许多不同的方式，比如老年低收入者可以入住老年公寓；希望买房子的低收入者可以申请购买限价屋；对于负担不起房租的低收入家庭，则有房租补贴项目，俗称为“第八款”(Section 8)，因为这个补贴项目是根据《住房法》第八款的规定以及后来的补充规定来运作的。

Section 8即第八住房补贴方案（Section 8 Housing），最早为美国 1937年住房法案（Housing Act of 1937），其后又被反复修改增补，它授权发放补贴给私营公寓老板或低收入者，用以帮助低收入家庭能支付得起租（买）房的费用。除了拥有房产的人之外，其余的家庭也能租房子住。

美国住房和城市发展部(The US Department of Housing and Urban Development)是具体负责低收入租房补贴运作的主要联邦机构。所谓的低收入者，根据住房和城市发展部的定义，是收入低于当地家庭中间收入(Household Median Income)的百分之三十。

公共住房机构还会对申请者进行严格的调查，调查内容包括家庭收入、财产、有无犯罪记录等等，通过调查的家庭可以列入等候名单。

这些补贴主要分为三类：第一类是被补贴者可以用它付房租，也可以用来支付买房的月付，美国目前每年有170亿美元用于这个目的，这个凭证的最高限额是每个月2,200美元。它支付着美国大约两百一十万贫困家庭的绝大部分房租和水电气费。

另外两类更适合租房者。一种以租户为基础，受补贴者可以自由选择居住地区及承租房屋类型，租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩余部分租金则由租户直接付给屋主。当然，所租房屋租金是有上限的，一般来说是根据当地平均水准设定的。

当租户选择高于合理市场租金的住房时，要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴介于合理租金标准与家庭30％的收入之间。

另外还有一种方法是以房屋为基础，就是受补贴者只能将补贴用于租赁被指定的住房；政府预先与房东商量好，将房东的房子作为住房补贴屋，固定出租给得到住房补贴的家庭，同样，租房者需要付不超过百分之三十的收入作为租金的一部分，不足部分由政府支付。

收入少，付得少。比如月收入2千，就付6百。如果房子是自己买的呢？同等待遇。你用收入的30%付月供。

由于租房补贴项目使得低收入家庭比较容易找到合适的房子，所以大受欢迎，目前全美享受到这项政策好处的约有三百万户居民。

事实上，美国各地的情况并不完全一致。在有的地方，政府仍为低收入者提供一些公共住房。但无论如何，租金补贴是目前美国为低收入者解决住房问题的主要途径。

除了联邦政府的租房补贴项目外，各地还有自己的租房补贴项目，例如弗吉尼亚州费尔法克斯郡政府管理着一千五百一十六个住房单位可以出租给低收入家庭。

对一些因无法控制的原因比如自然灾害、裁员等突然失去家园的人家，美国也有救助站或称“庇护所”，无家可归者可以申请到这里免费吃住，里面设有家庭间、男人间、女人间，还有独立或共用的卫生间，并设有食堂、电视图书室、健身房、教室、电脑室、洗衣房、儿童游乐场等。

不准吸毒、喝酒，按时熄灯、起床，白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训，住在避难所须遵守相关规定。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由庇护所代为保管，攒够了2500美元，就可以离开庇护所到社会上租房子独立生活了。

任职美国大学的华裔姚鸿恩曾写道，“美国确实能看到流浪汉。但是，实际上，有许多人是将流浪看作自己的生活方式。”

低收入租房补贴项目虽然对“居者有其屋”发挥了很好的作用，但也受到不少批评。

其中之一是着名专栏作家丶记者罗申(Hanna Rosin)2008年发表在《大西洋月刊》上的文章。

罗申在文章中分析了田纳西州孟菲斯地区犯罪率居高不下的原因，指出许多低收入家庭由于获得租房补助，可以在中产社区居住，造成这些社区罪犯率上升。

此外，批评租房补贴项目的人也指出政府将大笔的钱补贴给低收入家庭，让他们能够在中产社区居住是没有将钱用到点子上，如果能够将补助费用降低，就可以使更多有需要的家庭得到帮助。

总之，美国的地理条件、人口数量、经济水平为更多人买得起房子提供了最基础的条件，在政府贷款政策和福利补贴的保障下，美国穷人们基本可以有房子住，稍微好些的还能拥有不错的住房条件。

经历过08年次贷危机后的美国，在过去几年一直采取积极措施逐渐走出金融危机的阴影，量化宽松政策起到了重大作用，但这并不代表风险已经消失。在市场复苏过程中，仍应对各种危机因素保持警惕。

（参考资料来源：澎湃新闻网、人民网、理财周刊、环球网、网易财经、第一财经研究院、昆仑策研究院、腾讯家居 、羊城晚报、网易家居、心路独舞微信公众号、新华网、第一财经日报、华尔街见闻）