文章来源：中国税务

营改增新政下，对房地产业的定义与之前在营业税中的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，受到影响的主要房地产类型包括住宅、写字楼、工业地产、商业地产等。房地产业将适用11% 的增值税税率，较之营业税5%的税率有了较大幅度的提高，但由于增值税是基于差额征税，而营业税是基于全额征税，所以单纯将新老税率直接比较是没有意义的。总体而言，房地产业在此次营改增中，具有实质性影响的主要有以下内容：

过渡性政策。房地产业可能是此次营改增改革中受影响最大的行业。在不影响市场经济秩序的前提下，为了保证改革的顺利推进，财政部、国家税务总局特别对存量的房地产项目引入过渡性政策，其中包括房地产开发企业中一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，均可以选择适用简易计税方法，按照5% 的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，在营改增过程中能够实现平稳过渡。销售2016 年5 月1 日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11% 的增值税率。

支付的土地价款可以扣除。当房地产开发企业销售房地产、计算增值税税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，以有效地保证房地产开发企业只对其增值的部分纳税。此规定只适用于按照11% 的增值税率缴纳增值税的房地产项目，不适用于以简易计税方法计税的房地产老项目。

分期抵扣适用于11% 增值税率的不动产进项税额。增值税一般纳税人在2016 年5 月1 日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额可分两年从销项税额中抵扣：第一年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。相关抵扣政策确保了增值税链条的完整性，并可分两年抵扣，营改增后将在很大程度上促进房地产交易的活跃度。

在财税[2016]36 号文发布后，国家税务总局专门出台了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第18 号），对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的具体问题进行了明确。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

在采用一般计税方法计算销售额时，房地产开发企业应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额（含税）。土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，否则将不得扣除。土地价款按照建筑面积的比例，分摊至当期销售的房地产项目中。

值得注意的是，房地产开发企业开发的商业地产可能部分进行销售，部分自行持有进行出租，按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）和国家税务总局公告2016年第18号文件的规定，出售的部分可以扣除土地价款，出租的部分则不可以扣除。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但不得扣除对应的土地价款。老项目必须满足以下条件之一：1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目；2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。

国家税务总局公告2016年第18号文件还明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。这意味着房地产企业可以按照施工许可证来区分不同项目，分别适用不同的增值税计税方法。因此，有些房地产开发公司可能希望住宅按照5%的征收率采用简易征收方式缴纳增值税，而商业地产可能倾向于采取一般计税方法，即按照11%的税率计算增值税销项税额，同时购买方可以抵扣进项税额。重要的是，纳税人一旦选定某种计税方式，36个月内不得更改。

需要注意的是，当房地产开发企业使用预售方式销售房产并收讫预付款时，虽然按照纳税义务发生时间的规定，可能并不实际发生纳税义务，但需要按3% 的预征率预缴增值税。预缴税款在进行纳税申报时予以抵减，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具增值税发票，但向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。小规模纳税人可以去税务机关代开增值税专用发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，对于2016 年 4 月 30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。该规定突破了之前的限制，很大程度上解决了纳税人实操中面临的开票问题。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第14 号）规定了除房地产开发企业之外的纳税人销售不动产如何进行增值税处理等问题。

小规模纳税人转让其取得（ 不含自建） 的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。若转让其自建的不动产，则以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5% 的征收率计算应纳税额。

值得注意的是，一般纳税人适用简易征收办法可以开具增值税专用发票，小规模纳税人也可去税务机关申请代开增值税专用发票。因此，不动产购买方可以抵扣相应进项税额。

对于不动产经营租赁， 财税[2016]36 号文件和国家税务总局公告2016 年第18 号文件并未像销售房地产那样，将纳税主体区分为房地产开发企业和其他非房地产开发企业，因此上述文件的适用范围包括所有提供相关租赁服务的企业。

由于过渡性政策仅要求一般纳税人在2016 年4 月30 日前取得不动产，因此满足该项条件的不动产租赁可以一直适用过渡性政策。换言之，所有权不变的同一不动产在多年后依然适用于简易征收政策。但是新的不动产或所有权发生变动的不动产，则不能继续适用过渡性政策。另外，取得的不动产仅包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等方式取得的不动产，不包括租入方式。因此，转租不能适用5% 的过渡性政策。

在不动产租赁业务中，业主如何选择增值税税率在很大程度上受租户的影响。如果业主可以将增值税转嫁给租户，则业主可能倾向于选择11% 的税率。但由于租赁条款或议价能力等原因无法将增值税转嫁时，业主往往更倾向于选用5%的征收率。因此，业主与租户之间就税务问题进行清晰的沟通，有可能成为未来租约谈判的一部分内容。

国家税务总局公告2016 年第18 号文件并未对取得房地产的时点进行明确，许多房地产开发企业自行开发的商业地产项目面临新老项目如何判断的问题。到底应该比照销售房地产老项目的定义，即按照《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期或建筑工程承包合同注明的开工日期，还是应以取得房产证或以会计上转为固定资产为时点进行判断，在实际操作中，房地产开发企业最好提前向当地主管税务机关进行确认。

房地产服务提供商，如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师等，不属于“房地产业”范围，而应归属于“商务辅助服务”，适用6% 的增值税税率。房地产持股公司为达到转让房地产所有权的目的，而出售股份或其他权益的，不属于营业税或增值税的应税范围。

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