关于房地产开发企业预收账款开具发票的思考
《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
来源：河南中兴
《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
因此，在营业税制下，房地产开发企业收到预收款，产生纳税义务，开具发票符合规定。
“营改增”后，
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。
据此规定，房地产开发企业在商品房交付时才产生增值税纳税义务，即应在交付时开具发票。“营改增”后，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。同时为了保证“营改增”后税收收入时间与营业税不存在重大差异，
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款第9项规定，“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。
但在实践中，购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票。如房地产开发企业开具发票，按实施办法“先开具发票，为开具发票的当天”的纳税义务发生时间规定，房地产开发企业在当月即需按11%计算销项税额或按5%的征收率计算应交增值税，将会大大增加房地产企业的税收负担。
山东和河南在政策指引中分别给予了解决办法，但小土豆认为并不是解决之道，首先零税率和3%征收率的适用是有规定范围的，其次，按3%的征收率开具发票，预交税款时按哪个金额预缴呢？如果按发票上的税额预缴，必然会造成多缴税款。举例说明一下：
某房地产开发企业收到购房款100万元，选择3%征收率开具发票，则发票上的税额为100/(1+3%)*3%=2.91万元。
一般计税方式下，企业应预缴税款=100/(1+11%)*3%=2.70万元；
简易计税方式下，企业应预缴税款=100/(1+ 5%)*3%=2.86万元。
“营改增”对企业来讲不是财务一个部门的事情，对社会来讲，也不是税务局一个部门的事情。小土豆认为，发票问题的解决责任，不应由税务局来承担，其他各部门应根据税制变化，调整办理相关手续所需资料。开具发票并不代表企业就收到了首付款，按揭分期、零首付等问题现实存在，银行办理按揭贷款要求提供发票来证明首付款已经收到，属于自欺欺人；契税的缴纳依据从购房合同中也可以得到确定。面对“营改增”，各部门应协同作战！！
山东省国税局的规定
关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
河南省国税局规定
房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，收到预收款时如何向购买方开具发票？
答复：根据《国家税务总局2016年第18号公告》文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
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