来源：中金在线（ID：cnfol-com）综合华尔街见闻、经济参考报

　　虽然中国楼市依然火爆，但高盛却建议投资者削减对中国房地产股票的敞口，因为库存高企仍是个大问题。此外，社科院也发布蓝皮书指出，现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。

　　高盛提出，在一线城市房价过去一年出现飙涨之后，政府有可能收紧政策。事实上，楼市过热已经引发多个城市出手调控，比如上海新房价格飙升势头就因“史上最严”楼市新政出现减速迹象。

　　库存也是高盛下调中国房地产股票评级的重要原因。尽管过去几个月，全国多个城市在政府去库存新政下出现房价和成交齐齐大涨的局面，但高盛认为，中国房地产库存仅消化了1/3左右，预计还需两至三年。总库存的过剩规模依然很大，特别是在规模较小的城市和商业办公类地产领域，这些潜在库存可能需要10年的时间来消化。

　　高盛认为，中国整体房价已持平长达五年左右，但大城市价格却翻番上涨。政府应当聚焦财政政策、推进去库存进程，并对过度投机及杠杆保持警觉。若处理不当，地产市场可能引发比股市震荡更大的系统性问题。不过，高盛称，目前中国楼市的系统性风险有限，因为抵押贷款比例仍低，风险主要集中在地产商及影子银行。

　　5日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2016）》指出，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。

　　（一）失衡：“1.5线城市”隐现

　　“目前房地产市场存在严重的供给过剩，同时也存在结构供需严重失衡。”中国社科院城环所副研究员王业强表示，一线城市和少量二线城市库存快速下降，而大多数二、三、四线城市需要着力去库存。值得一提的是，此次快速上涨的城市不再仅仅是一线城市，部分二线城市的热度也直逼一线城市。

　　从近期的市场表现更能看出其态势。近日，中国指数研究院发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，不再是“常胜将军”北、上、广等一线城市。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，涨幅较高的城市分别位于区域节点或一线城市周边，因此，在一线城市收紧的背景下，该类经济水平发展较好，或地理位置处于优势的城市便成为购房者的主要选择。

　　因此，房地产市场面临着结构供需严重失衡的局面。王业强说，一线城市和少量二线城市面临住房供给相对滞后和必要时需补库存的难题，而大多数二、三、四线则需大力去库存。

　　（二）走势：2017年或全面下滑

　　报告指出，2010年房地产投资增速达到顶点的33%，随后一路下调。因此，从房地产投资数据可以看出，中国房地产市场发展历程可分为1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。因此，报告对2016年的判断是，维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端，短期则通过货币或财政政策刺激需求，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。

　　报告同时指出，从较长时期看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整，三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。对此，王业强表示，房价涨幅较大将加大居民购房压力，无助于解决刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，并进一步透支了居民的未来消费能力，这也是“扩内需”的巨大障碍。

　　王业强同时表示，房价过快上涨，将导致局部市场形成上涨预期，容易让社会各界错误地认为“房价只涨不跌”，从而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，也加大了地方经济转型和结构调整的难度。

　　因此，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

来源：中金在线（ID：cnfol-com）综合华尔街见闻、经济参考报