作者：张博

来源：小报告（ifengxbg）

在全国房价快速上涨之际，不少购房人以为买了房子相当于投资了万能险，然而近日温州土地使用期限问题的出现刺痛了人们的神经，引起全国轰动——70年产权到期后，续期问题如何解决？据了解，日前，国土部已奔赴温州，联手相关部门进行调研，最后将由国务院定夺。目前市场传出两种解决方案。

温州事件：一石激起千层浪

事情起源于近日温州一位市民购买了一套二手房，在办理房产证时却发现，其所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示，这套房子的土地使用期限只有20年，且该土地使用证已在今年3月过期。

据上述市民称，温州房屋部门当时表示，房产要过户首先需补缴土地使用款，补缴款约30万元。这套房屋的总价还不到66万元，即补缴费用占到房产总价值的近一半。这一事件随后快速发酵。温州市国土局方面证实，但近一两年可能会遇到类似问题的房屋有600多套。

因土地使用期限到期造成房屋无法过户交易，温州并非第一个遇到这种情况的城市。此前青岛、重庆、深圳，都曾遇到过类似的问题。

都因《物权法》留了个“尾巴”

2007年，《物权法》通过，该法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。但是，当时对于续期是免费还是缴费的问题并未进行明确。

据知情人士透露，当时制定《物权法》时就曾有过讨论，但是对于“免费还是不免费、具体程序如何”分歧较大，且事关利益重大，“写上这句话很不容易，比如写明免费续期，可能会面临来自有关政府部门的很大阻力”，“是故意不明确的”。

现在，第一批住宅的到期将此问题再次推向公众视野，如何续期，防止公众误读及恐慌，显得非常紧迫。4月20日，国土部派出了工作组，与浙江省国土资源厅到温州进行联合调研，指导住宅土地使用权到期延长相关事宜。按照目前的法律框架，决定土地使用权到期续期方式的权力在国务院。因此前，人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中明确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

市场目前传出“轻、重”两套方案

据华夏时报报道，就温州提出了哪些可能的解决方法，市场目前传出“轻、重”两套方案。

一套方案为，如土地使用还未过期，按土地市场评估价40%的优惠价，通过补缴土地出让金再次获得70年的土地使用权。而如果过期，则需全额缴纳土地出让金。但无论是否过期，补缴土地出让金都将是一笔规模不小的金额，续约成本较高。

另一套方案，续约的成本则相对较轻。有媒体报道称，温州倾向于以划拨土地转为出让的方式缴纳，只收取契税2%的土地出让金来完成续期。

深圳对土地使用期到期怎么办发出了声音。4月19日，深圳规土局通过微博对土地使用续期作出简要说明：以1995年9月18日为时间节点，在此之前签订土地使用权出让合同的土地，将顺延至国家法定最高年期而不用补缴地价。但在此之后签订土地使用权合同的，土地使用权到期后如何续期、是否需要缴纳地价，仍待研究制定相关政策。

不过，此前三大官媒——《人民日报》、新华社和《法制日报》对此宅地续期问题齐发声，认为“土地续期”问题是中央政策的权限，这种涉及限制公民基本权利的法律必须由全国人大制定，地方没有制定权。

叩问续期收费标准：“岂不相当于政府又卖了一次土地？”

关于土地续约金，有一系列问题尚待解决。土地续约金是一笔不小的数额，要一笔缴清，还是可以按不同的年限来缴？土地出让金是否也可以像房贷一样做银行贷款？

此外，中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强表示，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式设定给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，不是说70年到期权利就作废，需要重新设定权利；而是到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已，因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

“如果按照权利重新设定的标准来收费，就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期，如果按照国有土地使用权出让来收费，就相当于政府又卖了一次土地。”孟强表示。

被忽略的事实：购房者花数倍价钱买了土地使用权更短的房子

当前二手房交易市场火爆，且因房子的投资属性比较强，倒买倒卖现象非常普遍。房子的土地使用年限却往往被人们忽略。中原地产首席市场分析师张大伟表示，即便是在一手房市场，也存在这样的情况。比如受囤地生财的利益驱使，一些开发商有意囤地、拖延开发进度，楼盘销售周期拉的过长，等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。但在目前的市场交易中，往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多。也就是说，很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子。

作者：张博

来源：小报告（ifengxbg）