来源：深圳经济观察

看来楼市真的要犯去年股市的错误。 

去年放任楼市加杠杆是愚蠢之举，现在去杠杆是蠢上加蠢。因为不需要调控，它已经涨不动。短期投机本身有边际效应，没有足够的买盘进场它会自动寻找平衡点。虽然平衡之后会选择方向，毕竟有个博弈过程。 

现在正是这样的节点，政府不需要动！危如累卵的时候，让卵自己下来，能少破几个。这时候去推它，结果是覆巢之下无完卵。 

政府现在对楼市最好的姿态是别说话，因为它自己也预计不到说话的后果。

1 | 深圳去年的住房杠杆是上年的5倍

去年11月我说过，2015的深圳楼市是彻头彻尾的杠杆牛。当时给了2014年的数据，并预判2015年深圳房贷余额破6000亿无悬念。当时的估算是至少会增1000亿。（实际上深圳历史上除了“4万亿”的2009年，房贷的增量从没超过500亿。我的估算并不保守。） 

但是万万没想到，年终数据出来是7420亿！ 

这是什么概念？人们从媒体上看到的是同比增速40%。但那是总量的概念。真实的对比是增加值。也就是当年增量与上一年增量的对比。数据如下： 

2014年：深圳房贷增量452亿元 

2015年：深圳房贷增量2151亿元 

2015年的房贷增量达到2014年的4.76倍！比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多。

2015年全国房贷增加2.66万亿元，深圳吸纳了全国1/12的房贷。 

我们知道，三四线房地产已形同崩盘，但那是数量泡沫，量多价不高，绑架的是地方经济和财政；一线城市点燃的是价格火药桶，绑架的是居民财富和债务。 

去年文中提到政府大概率会在消费端加杠杆，但没想到是这个程度，这么剧烈。 

对这事，直接拿黄奇帆的话给个评价：

2 | “做做样子”很可能真把狼招来 

往者不可谏。房市杠杆牛木已成舟，正在往二线扩散。 

在这几天的新闻里，深圳开始“放大招”，上海开始“放大招”。方式是提门槛、去杠杆。 

地方政府这么多年里没有对房地产真调控。这次地方调控的本质仍然是“做做样子”。但是这个时点，连样子也不应该做。以前的调控以提门槛为主，而不是去杠杆。 

目前的楼市主线是炒作市，不是大户市，也不是刚需市。因为大户在跑，刚需进不了。炒家的特征是做短期、炒预期，高杠杆。最敏感的就是预期和杠杆。 

政府以为做做样子给民众有交代，又对庞大的资本无伤筋骨。但其实对资本而言是高度敏感的，因为他们炒的就是“你的样子”！ 

像深圳的大直辖、大湾区以及上层的大放水这些梦已经造出来，这是他们做市的基础，也正处于高价之下高度敏感的心理博弈期。 

这个时点，做样子的“狼来了”，很可能真的把狼招来。“狼来了”的后果是羊群效应：踩踏式出逃，没有赢家。政府确信自己有能力再把羊喊回来？ 

深圳、上海，是这波楼市行情的龙头，把它们打下去，全局失守。

3 | 楼市调控的真相：没有人真正对楼市负责 

股市跌了，大家可以把证监会主席当“豆豆”进行反复吊打。那是一个有名义负责人的市场。 

但中国的楼市是一个奇葩体制：没有人真正对楼市负责，没有。建设部管不了国土部，国土部管不了财政部，财政部管不了发改委，发改委管不了一行三会。 

央行的实际权力是最大。在现在情形下也怂了。就在前几天，央行出面否认周小川为“住房加杠杆”站台，副行长潘功胜表示，“房地产政策涉及土地、税收、规划、建设等多个部门，信贷政策只是其中一个方面。” 

见龙卸甲，开始推责了。 

没有部门为房地产的最终后果负责，但是各部门都做出一副努力的姿态，表示与房地产泡沫战斗到底。 

但是政策的慢半拍、部门推诿和耍小聪明让调控完全失去了应有的节奏和药效。 

楼市靠杠杆，杠杆看预期。此时预期管理上政府不能主动有为，要把功夫放在前瞻管理上，做提前量，而不是放马后炮！ 

我从来不赞成政府之前对楼市的放任，但在放任之后，在错误的时间错误的去杠杆，就是在重蹈去年股市的覆辙！ 

社科院学部委员余永定呼吁政府部门加杠杆，能体会到他的良苦用心：企业和居民的杠杆都加不动了。居民这边，首付都不够用了。银行放水的结果是少数人受益。这部分已经盆满钵满的人是没有增量消费需求的。只有通过财政扩张让资金流到刚需的口袋、兜底他们的社会保障，他们才敢把钱拿出来花，提振消费！ 

有人把房地产当夜壶，想起来就用一下。以为可以屡试不爽。他不知道，夜壶也要看你丁丁的方位。