来源：综合自凤凰财经（finance_ifeng）、广州日报（guangzhoudaily）、证券日报（zqrbfw）、未央网（shrjob）、中房网（zhongfangwang）等

针对近日火热的首付贷，今天央行行长周小川进行了表态。周小川表示，一些P2P平台是否具备首付贷款资质存在疑问，必须符合相关规章制度，必须明晰资金来源。

周小川指出，找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。

周小川称，货币政策是总量政策。总量政策需要针对各地具体情况平均执行。中国房价出现很大的分化，从全国总量看，房地产仍面临较大去库存压力。建成未销售的房屋面积7亿多平米。一二线城市房价上涨比较猛，引发很大关注；要更好发挥城市一级的政策指导。商业银行要增强住房信贷风险评估能力。

另外银行还有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。

首付贷，“真凶”还是替罪羊？

目前房地产交易市场，三成购房者是借助中介公司杠杆完成购房。整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。更有业内人士称，目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

随着更多首付贷案例的曝光，以及众多舆论的口诛笔伐，首付贷似乎都快被认定为此轮一线城市房价快速上涨的“真凶”，购房者借助“加杠杆”的手段，使得控制楼市过度杠杆的“防火墙”被轻易突破，也使得楼市的风险被迅速放大。

那么，首付贷在这轮房价上涨潮中究竟扮演了什么角色呢？叫停首付贷，就能控制房价上涨步伐以及化解市场风险吗？

楼市的“场外配资”要刹车了

从目前情况来看，曾风行一时的首付贷被“刹车”已经是板上钉钉。

包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险，据相关知情人士透露，近期也和北京市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。北京地区一家P2P平台相关负责人表示，他们确实了解到近期金融工作局和住建委也在挨个排查相关平台。

此外，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。知情人士透露，在大致摸清深圳楼市的隐性杠杆情况后，深圳领导层将召集会议商讨具体监管思路，并权衡如何进一步防范风险的具体做法。

从目前情况来看，此前北京、深圳等地部分中介与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。

首付贷确实是此轮房价上涨的帮凶

首付贷作为最近几年在房地产行业兴起的一种新的金融衍生品，在一定程度上确实是一种金融创新。但其过高的杠杆比例，以及所带来的潜在风险，往往不被人所重视。

楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视，房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强，而房贷变现能力差，周期长。在长达几十年的月供周期中，一定会再遇到利率上调等风险。

首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

从这些风险来看，首付贷引起金融监管部门的关注，并计划推出相关政策措施，进一步加强此类贷款的监管，防控此类风险发生的行为无疑是正确的。

但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨，首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用，无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上，本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素，但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶，充其量只是“帮凶”之一。

一线房价上涨的“真凶”：货币信贷政策的宽松

京沪深作为国际型大都市，其房价上涨受多重因素影响。从2月份楼市出台个人住房贷款政策和降税新政，但一线城市只能“有限”享受其中的政策红利来看，管理层显然已经意识到近期一线城市房价飙涨的问题。

但一线城市房价为什么还涨？主要原因还是归结于货币政策和信贷政策的宽松。

信贷政策方面，2015年央行发布的“330新政”，对首套贷款未结清的二套最低首付下调为40%。而在更早的时候，央行于2014年发布的“930新政”，则对首套贷款已结清，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

虽然此后央行于2016年2月发布的房贷新政与限购城市“无缘”，但此前信贷政策的实施、以及持续五次的降息降准，已经给房价的再次飙升提供了有利条件。

房地产专业研究机构中国房地产测评中心每月1日发布“中住288指数”显示，截止到2016年2月，全国一二手房价格指数已经连续上涨达十个月。

无论是一手房还是二手房，其环比涨幅均在5月由负转正。央行于同年3月发布的房贷政策，在经历了一个月的细化期后，房价开始了持续上涨之路。

货币政策方面，央行数据显示，1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%，增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点。显然，14%的同比增速高于市场预期，也意味着社会流动性比较充裕。

从国内来讲，楼市与股市通常作为百姓日常投资的两个渠道，在股市短期走熊的情况下，楼市成为了大家青睐的对象。再加上信贷政策的宽松，似乎成为了本轮房价上涨的首要因素。

“首付贷”不是房价上涨推手 未来亦不会消失

“‘首付贷’本质上是一个借贷产品，应该说任何借贷产品都不可能是零风险的，银行的借贷产品也不例外。从借贷业务的本质来说，风险并不可怕，重要的是如何通过各种专业手段将风险管理在可控的范围之内”。

对于“首付贷”助推房价快速增长的观点，“这种说法太过于片面夸大了首付贷对房产市场的作用。通过首付贷产品，刚需购房者的确能够解决购房中的资金难题，但其成为拉动房价上涨推手的可能性非常小，目前市场上首付贷产品的规模不足以促成房价上涨。”这一轮一线城市房价上涨，是多种原因造成的，宽松的楼市政策和国家信贷政策是房价上涨的主要原因。由于一线城市对于资金层面、政策层面的敏感度较高，再加上一线城市库存不高，供需不平衡导致房价水涨船高。
 

“首付贷只是个中性的金融产品，绝对不是推高房价的罪魁”，房产和金融是伴生关系，毕竟大部分人不会全款买房，都会求助于各种金融产品。只要借款人有能力按时还款，“首付贷”不仅可以提高楼市的成交量、推动GDP，还可以帮助大家提前购房提升生活品质。大量炒房人用‘首付贷’投机才是问题。不可否认，‘首付贷’在现阶段的确对楼市过热产生了一定推波助澜的作用，但不是最根本的原因，楼市过热是国家去库存政策、双降、减税、经济新常态下投资渠道匮乏和收益下滑等等问题叠加的综合反应。”

对于目前政策的收紧、各地排查力度的加大，“政府非常警惕房地产领域的杠杆以及潜藏的风险，对于价格大幅上涨的城市，叠加金融杠杆丰富的区域，政府是需要挤出价格泡沫的。”
 

在重压之下，“首付贷”是否会从此退出金融市场？相关人士予以了否定，“由于目前刚性需求缺口存在，房地产去库存压力大，而‘首付贷’能够弥补房贷金融工具的空缺，给刚需人群带来福音，同时在一定程度上也能减轻去库存压力，所以判断未来‘首付贷’不会消失，但有关部门将会加强监管，防止其变成炒房者投机的工具，以免其对房价起到推波助澜的作用。”

首付贷真的是洪水猛兽吗？

然而，真如大家所说，首付贷有那么可怕吗？首先美国的次贷危机成因，是由于杠杆过高甚至买房零首付、银行借钱给信用较差的贷款者、金融机构的过度创新等多方面因素促成，而我国目前的 " 首付贷 " 贷款金额在几万到几十万不等，杠杆大多在 10% 以上；从贷款期限角度讲，多数在半年到三年之间，首付贷大多是解决购房者短期资金的不足，贷款机构采用按月等额本息的还款方式能够在短时间内收回这部分贷款，这大大降低了其杠杆效应，这种短期贷款也将一部分 " 长线炒房者 " 剔除在外。加之 " 首付贷 " 主要在北上广等一线房价上行的地域活跃，目前来看，或许引发系统性金融风险的概率不大。

其次，" 房市配资 " 和 " 股市配资 " 还是有区别的，我们知道，去年的股市遭遇倒 "V" 型滑铁卢与前期肆意泛滥的场外配资和后期的 " 整顿两融 " 相关。市场下行引发投资者被强制平仓造成恶性循环而酿成股灾。而在房贷市场，" 首付贷 " 的客户主要是付不起首付、而又有刚需购房需求的年轻人，即使没有 " 首付贷 "，为了锁定一线城市日益上涨的房价，他们也会通过向亲戚朋友借钱买房，而 " 首付贷 " 不过是把这部分隐形贷款显性化了。况且，对于买房自住的人来说，即使房价下跌，他们弃房违约的概率也相对低很多。所以多这部分人群来说，首付贷或许并没有我们想象的那么可怕。

但正如所有金融行业一样，无论风险如何，都应掌握在可控的范围之内。监管部门还是要针对这一创新市场出台相应的监管措施，以免风险肆意蔓延泛滥。但或许可以采用分类监管的手法，对首套刚需住房适当放宽，或许直接降低首套房的首付比率，以缓解强烈的市场需求，防止 " 首付贷 " 这类产品从阳光走向黑市。

质疑：银行信用贷款去向成乱象

部分资金或涉“首付贷”

“首付贷”的风险并不只存在部分中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台等机构，传统银行的房贷也存在打擦边球的情况，此外，部分信用贷款和大额信用卡的资金去向也并不明朗，部分本来用作装修、消费的资金甚至成为“首付”资金。而在实体经济仍处下行区间、小微企业信用风险不断暴露的背景下，开年头两个月，银行已普遍加大涉房贷款发放力度。

质疑一：银行房贷可打擦边球？

有购房者王女士近期在某国有行申请了一笔贷款，“我可以给六成的首付，但客户经理告诉我，银行还可以按照规定给我多批三成，也就是说，哪怕我不需要，都还是可以给我批7成的房贷。”

该银行的客户经理近期几乎每天都给她打电话询问是否需要贷款，当王女士问到这笔贷款是否可以用作支付首付时，该客户经理表示，如果客户的房贷在另一家银行，可以给她做一些贷款用作首付；但如果是在该行做的房贷，那就不行。言下之意，风险是在“转嫁”到各家银行，而非一家银行“全部承担”。

质疑二：信用消费贷、大额信用卡资金去向不明？

无独有偶，市民李女士告诉记者，她此前为了购置二套房，向多家银行进行了咨询，对方都表示可以通过抵押第一套房产或者直接贷消费信用贷款为其做首付的资金来源。

“我当时需要一百万元，可是抵押贷款的还款方式我不太能接受，有一家小银行的客户经理甚至告诉我，可以通过某些操作减轻还款压力。”李女士表示，目前银行都比较青睐借给这种个人客户，她此前还清了另一家大型银行的房贷，对方还表示可以直接给她批一笔消费贷款。

专家认为，所谓楼市的“场外配资”，事实上，并不存在于民间金融，银行也有变相的首付贷产品。部分银行此前推的装修贷以及大额信用卡在实际过程中，亦被不少购房者用为首付贷。

王女士称，银行客户经理还告诉她可办理大额信用卡来刷“首期”。李女士表示，当时自己付首付时也刷了大额信用卡。

信用贷款去向难查 房贷客户成银行优质资源

“首付贷”主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，记者调查却发现，甚至有银行介入其中。

“‘首付贷’的背后，银行的资金绝对是主力。这其中的风险就在于房子跌价，“这样做实际是以人的信用为基础的借款。”

部分银行对2016年的业务倾斜，很大部分是青睐一线城市的房地产贷款的，尤其是优质的个人客户资源。

众所周知，在经济下行周期里，房贷市场成为银行极力扩展的优质资源。随着银行贷款供应量加大，房贷利率自去年以来步步走低。如广州地区首套房的房贷利率普遍可打8.5折，甚至最低有外资行给出8.2折的优惠。

据悉，在此次窗口指导要求银行加强房贷审查的同时，监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。“但是去向和客户的资金来源，还是比较难查的。

如何控制房价？  

对策：一线城市房地产调控或收紧

一线城市房价的过快上涨，确实是各方面都不愿意看到的现象。那么未来完善供应结构，规范中介交易，适时出台更严格的房地产调控政策似乎箭在弦上。

作为2015年房价涨幅过大的深圳，近期多位政府官员已经表态，深圳正在研究新的房地产调控政策，以确保房价在合理区间。上海官方表态将采取调控应对高房价，北京则表示，房地产限购在一段时间内要坚持。

两会期间，住建部部长陈政高称，针对近期一线城市房价快速上涨的现状，住建部正和北上广深四个城市密切联系沟通，同时，他还提出了调控房价的五项措施。措施包括对一线城市会严格限购政策，通过增加土地供应面积来稳定市场，同时打击违法交易行为，正确引导舆论主动发声，稳定人心稳定预期稳定市场。

另据央行副行长潘功胜表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

国土资源部部长姜大明3月9日在接受采访时表示，将实行稳打稳扎分类调控的政策，将盘活城市中闲置土地，加大城市低效土地的再开发，支持棚户区和城中村改造，防止异常交易推高房价，北京、上海、深圳的地方政府已经出台相关解决措施，国土资源部也会全力给予支持。“房价一定会稳定住，有些人担心一线城市土地调控会不会出现逆转，城市开发边界会不会突破，肯定是不会的，稳房价的工作一定会促进房地产市场健康稳定发展”。

科普贴：什么是首付贷？

首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借，帮助购房人放大购房杠杆，在部分房价上涨较快地区，首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%。

“首付贷”产品目前主要包括三类：

一、地产中介自营平台

放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。

二、互联网金融平台、小贷公司

此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的：购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。为了控制风险，这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的15%~20%，以20万元以内居多；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

三、从银行获得的个人消费信贷

这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似，银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向，但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。