本文作者：COHIBA
来源：公馆公众号：DGG-888

本周末的热点话题，是房价。尤其是“深圳上海的房价又疯狂暴涨了”（以下略去各类煽动刺激性新闻描述二百五十字）。文章开头，我们先看看以下某个大型房地产上市公司高管在某个机构路演场合，就上海房价的个人看法，大家先参考一下：

1，一线城市，需求端要看全国的财富总量和基尼系数，预计会比纽约的需求更旺。

2，供给端，不仅要看土地面积，更要看开发率和用于住宅的面积占比，上海住宅用地面积站20%，纽约占40%。

3，纽约是全球房价的锚，90年东京房价是纽约的4倍后开始跌，98年香港每套总价是纽约的6倍（单价是8倍）后开始跌。

4，去年上海均价比纽约低10%，北京均价比纽约低5%。

5，供给和需求端的特殊性，上海均价会比纽约高，不用担心上海房价。

买房子据说是吴晓波的一个习惯。

十多年来，他坚持的一个原则，是一年买一套房子。原因是吴晓波有着自己的财经史观，他认为中国的土地最值钱，且土地价格一直处在上升通道中。

去年初，股市暴涨之时，吴晓波同志还是认为，如果你所在的城市满足这些条件，2015年，一定不是一个不能买房的年份！

他认为，房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨，但还是一个保值性的商品。就区域而言，北上广深的房价抗跌性最强（这个话题下边一会儿再展开）；而二线、三线城市的房子是否具有添置价值，则取决于下边两个数据：

其一，在过去的五、六年里，这个城市的人口是否处在持续增长的通道里；
其二，这一城市的服务业占及和制造业能力是否在持续的提高中。

显然，人口的聚集能力和产业的转型升级能力，是维持一个城市房价的基本条件。这里，我们发现，未来只有人口有明显增量的城市，楼市才可能跳出熊市的大环境，跑赢通胀。

本月底的热门话题，不是股市，不是G20，不是卧虎藏龙叶问3，其实，，，，热点也还没到两会，也不是非要说到任志强，倒是噌噌上窜到令小心脏颤抖不已的沪深房价。

那么问题来了，为什么又是深圳上海的房子在继续涨？而不是我们家这里的涨？

财经闻人刘晓博先生去年就认为，相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市，事实上一直处于人口流失状态，因此他们的楼市已经不值得投资。只有刚需族，因为实际使用的需要，才可以在这些城市购房。对于投资客来说，最好远离这些城市。

笔者也一向和大家分享到，在高铁动车、以及城际/城市轨道交通的网络化建设日趋成熟丰满之后，很多人开始认为这或有助于二三四线交通沿线地区房价的提升，但事实上却恰恰相反，便捷的交通网络，反而更加速加剧了二三四线地区的精英人群以及年轻人向一线城市（尤其是北上深）的逃离。——道理很简单，世界那么大，我想出去看看。现在更加容易和方便了。

于是出现了今天一线城市房价越涨越高，而二三四线城市房价一蹶不振的所谓“北上广深永远涨”和“一将功成万骨枯”现象。——当然，最最关键的是，一座城市是否具备想象力？是否对年轻人有着磁一般的吸引力？北上深之所以房价“永远涨”，正是这些城市充满了机会和各种未来可能性。

由于各地统计局公布的“2015年度统计公报”里人口数据失真、滞后，因此仍然使用“在校小学生人数”（或“义务教育阶段学生人数”）的增减，来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别最高、经济总量最大的48个城市里，下面10个城市的人口是“跑输大盘”的，其楼市也是不适合投资的：

大连是2008年以来中国人口流失最严重的大城市。其次依次为，太原、贵阳、哈尔滨、长春、兰州、三亚、昆明、西宁和呼和浩特。重庆，虽然整体上呈现人口流失态势，但它的体量相当于一个省，如果从主城区来观察，人口仍然是增长的。

那么，哪些城市的人口，又是强劲增长的呢？是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京 （以上数据来自“楼市观察”）。

“地产大好友”任大炮同志认为，房地产崩盘有两个条件，第一是人口跑了，第二是政府没钱了。只要政府有能力不断加大投入，房地产就会涨。所以大家不要等，该买房还是得买房。

“任大炮”的逻辑是，中国经济不存在下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。如果说投资继续增长，政府给你保底，你为什么不敢买?

对于老百姓买房子什么时候最合适的问题，任大炮说，这是最傻的问题，都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行。

如果说对买房这个行为还存在争议的话，另外一个问题是确定的，那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。吴晓波说上述这些话的时候，是在去年初，股市暴涨，神州遍地改革牛。话犹在耳，股灾就来了。那么，时移世易，上述逻辑还成立吗？

我们不妨也再听听另外的一些声音。高盛投资管理部中国副主席、首席投资策略师哈继铭去年则认为，中国人口红利的拐点就是2015年。2015年，中国有工作能力的人在社会中的占比达到最高点，达到73%。

哈继铭认为，随着老龄化时代的到来，房地产最好的黄金十年结束也就是这一两年的时间，至于这之后中国的房价是平稳地、缓慢地增长，还是会出现大幅下跌的情况，不同的地区可能会看到不同的结果。

不过，我倒是这么看的。如果中国经济下来会出这样那样的危机，经济即便是一落千丈了，但上海这个国际大都会的房价，可能还是不会大跌甚至还会涨。

君不见，即使在俄罗斯经济最不济的时候，莫斯科的房价依旧是排名世界前列的；而同样的情况同样也发生在印度孟买。即便是在金融海啸最紧张的2008~2009年，我正好也去过纽约，曼哈顿中央公园周边的公寓价格还是继续在涨的，逻辑很简单，投资在这里更安全。

何况，现在中国的房价，是隐含七十年（免费）土地使用权的，我觉得大家可能忽略了其中的内在价值。——大家需要明白，在海外（比如说美国），土地还需要每年按市价标准上缴土地税的。我认为以后国内相关的土地出让金制度或者会有所调整，但新老划断的可能性更合理。如此长期一算来，现在的房价长远来计算可能还算是很便宜的。

买房子这个事情，最终还是地区、地区、再地区，如果是在一个高速发展中的地区，有充分就业机会，较大的城市毫无疑问是具有抗跌性的。另一些规模比较小、就业机会不充裕的地区，尤其是之前房地产有了过渡扩张的城市，可能会出现越来越多的鬼城，越来越多的房子没有人愿意去购买，造成下跌。

之前有一句戏话，说是ZF越鼓励你去买的，往往你要小心去买（比如说限购打开的城市，你要小心啦）；而ZF越是不让你买到的（北大广深），往往就是你还应该去买的。于是，好了，回到上边的话题，北大广深，一线城市的房产，在限购多年背景下，是否现在还值得去买？

这个月底，中国楼市最大的新闻，就是“北上深的房价疯狂暴涨”。其实，为什么又是深圳上海北京的房子还在继续暴涨？证券交易所设立在深圳、上海和北京（新三板），资本市场代表与批量产生的资本新贵，及其必然引发的财富效应，也是其中原因。而作为对比，现阶段现实中其他地区的实体经济寒冬，更加重放大了这种效应。

我们今天在这儿再说说上海的房子。首先是我先看看上海的供需：

上海的楼市库存已经降低到4个月以下的数据了，这个数据其实已经证明了城市的需求几乎已经到了爆棚的程度。然后我们继续看到的是：

图表来自公众号“真叫卢俊的地产观”

这是截取了上海最近12周的市场供求关系，从数据可以看到，现在的市场就是不论什么房子，拿出一套卖掉一套，哪怕这周拿出的房子没卖完，在下周就报复性的消化，这样的节奏如果长期的存在的确会让人慌乱，但是在上海，2015年到现在的每一周都是这样上演的。

图表来自公众号“真叫卢俊的地产观”

这是上海从2013年到现在每一个月市场的价格走势了，每一天都有价值投资的专家和天上地下古往今来无所不晓的大V们，都在说当下的房价是如此的不合理，但是你们看看你们看看，价格却是实实在在的存在。

上海的房地产到底怎么了？！今天，我想继续强调一个逻辑，就是，你的邻居是谁，决定了你房子的价格。

我的一些上海朋友说，他的邻居（包括租客），有来自全国各地的，还有不少外国的。甚至还有很多香港台湾韩国的艺人。我想，现在很多上海的城央住宅，都会多少存在这些情况，甚至包括一些新旧里弄。类似情况，北京也有，香港就更加如是。

这说明什么情况呢？

这说明，上海北京之类已经是国际化大都会了（广州还只是区域性大型都市），汇聚的人源越来越多元化，文化生活也日渐丰富多彩，高素质的教育医疗属于稀缺资源，人文环境也越来越吸引人，再加上商机处处，使这些城市已经众望所归地吸纳全球精英，房价怎么会跌？

有趣的是，即便是外国居停人口，上海的结构与其他城市的也不一样。比如说，广州的外国居住者，很多是来自亚非拉的朋友，因为他们多从事传统产品的转口贸易。而上海的以欧美日新韩港台人士的居多，从事的行业也更宽泛，很多更是将上海作为其当前主要的生活居停地之一。您觉得，您喜欢哪种邻居？ ——广州的朋友们您请先忍住，暂时别喷哟。

亚运会后的广州，应该说城市美丽很多了，比以前是好了很多很多。但广州依旧不大具备很强的凝聚力。这首先与广州周边经济基础雄厚的珠江三角洲地区，对广州中心区位优势的认同度有关，也与近年来珠江三角洲以制造加工业为主的实体经济和全国性的进出口贸易低迷有关，广州本身的城市定位也较为模糊，发展与机会，都不如深圳，也是事实。但相对而言，作为一线城市的老三（或老四），广州依旧还是有一定发展潜力与空间的。

反观上海，我们都先看看纽约吧。应该说，全世界，在城市发展历史的进程、ART  DECO建筑风格、城市定位、居民属性与构成，乃至对当代艺术市场的重视程度这种细节上，您都会发现，上海和纽约实在是太象了。而且，上海也可能是中国大陆最具西方工业文明、契约精神与商业气质的城市。

在这个充满欲望与希望的城市，就是年轻人趋之若鹜的地方。而社会精英们也越来发现，经过十几年来艺术、时尚、设计、影视传媒等等文化创意产业的发展，艺术设施星罗棋布，会展派对络绎不绝，随着上海迪斯尼的马上开园，上海这座城市，已经越来越国际范/愈来愈宜居。

还有一件事情，大家很容易就都忽略了。上海证券交易所，今年会开设战略新兴板。这对于中国资本市场，尤其是对于上海，可能是一件大事。这可能一举奠定了上海作为全球三大国际金融中心的大都会地位（另外两个，是纽约与伦敦，香港？可以不算了）。

我们甚至可以假设，腾讯一旦将微信分拆到上海战略新兴板上市，你们看，市值和事件影响，会怎样？那百度呢（这家很大可能分拆成若干个业务块）？360呢？小米呢？华为呢？华大呢？...美国中概股小伙伴们的集体归来就已经是板上钉钉的。我们甚至可以预见到，中国股市的新一轮牛市，靠，原来从这里开启。

所以说，上海的房价，是有国际顶级价格的承接力的。相对于北京，上海空气更好，商业环境更自由；相对于深圳，上海更加有品味和内容。上海对于年轻人来说，不但有发展空间与财富吸引力，而且更时尚更有趣更性感更有品质感；上海精英阶层的生活，更具OLD MONEY的风度气质。相对而言，您上海的邻居，可能更国际化更有意思。

所以说，您的邻居，决定了您房子的价格。

好，继续。我们于是必须看到，在当前限购政策下，一线城市房价之所以仍然具备上涨动力，是有其深层次的原因的：

1、城市和城市之间发展机遇的不均衡。一线城市，尤其是北京上海，能获得更多发展机遇。深圳则是因为自然环境和创新能力俱佳，此外也拥有北京、上海之外其他城市不能相比的政策关照，年轻人喜欢扎堆去哪里，那里的房价当然就必然飙升。
 
2、实体经济困境下，金融投资与财富管理，成就中国主要三大金融中心（京沪深）的繁荣；而在万众创业、万业创新的空气渲染，和资本市场造富效应下，这些一线城市也是股权投资、新兴产业、创新科技的集群根据地与成就财富神话的根据地；

3、不可忽略的一点，北京与上海的文化创意产业、时尚产业、当代艺术市场与高端现代服务业的发展与成熟，越来越具备国际化大都市的情怀与内涵。很多外国朋友都说，上海，越来越有国际生活范，越来越宜居。我也不止一次地说，如果您下来确定是想移民，那上海就是全世界华人首选的移民城市。对的，您没有听错，是首选，而不是之一；

4、实体经济不景气，这让金融资产存在较大信用风险，所以居民资产配置仍然离不开房子。而绝大多数城市房地产已经熄火，一线城市事实上要承担全国人民资产配置的功能。

刘晓博认为，如果你不期望获取暴利，只希望能在一个长时间段里战胜通胀。那么，有钱继续买吧，买一线城市位置不错的住宅。

之前看到一个有趣的观点，有些偏激，但确实也很有道理。就是你为什么要在上海这种国际大都市里买房子？因为，它决定了你的圈层认同感，定位了你的社会存在感。仅供参考。——我觉得观点也无关虚荣心。我们或者也尝试站在年轻人的角度与心态，再去看这个现实的话题。

这里，我们或者顺便扯一下香港。无疑，香港是一座吸引力的城市，曾经是，现在其实也是，未来也是。但是，香港这座城市已经越来越失去想象力，年青人没有发展空间，香港未来可能就是东方的蒙地卡罗苏黎世。

—— 什么意思呢？就是香港会变成极端有钱人的居停地，它的吸引力在于低税率和西方法制体系，甚至连股市都可能失去活力与吸引力（您会投资新加坡和瑞士的股市吗？），但他依旧会是国际资产管理中心。——那么问题来了，您要不已经属于那种极端有钱人，或者您还年青并有欲望，那就不需要对香港存有太多期待了。

那么，问题继续来了，北上广深房子太贵啊，买不起怎么办？

我还有一句话送给年轻朋友们，在你年轻的时候，在你力所能及的范围内，租住你认为是最好的地区/最好的社区/最好的房子。

很奢侈是吧? 租？纳尼？有这必要吗？

很多很多年前有一本书，香港顾修全博士在其著作的《自我创富学》里说，弗洛伊德认为人有两个忌讳：性和暴力，顾修全说：还得加上一个：Money，我们都爱钱，却不愿意承认，潜意识总是跑出来捣蛋。在这种状况下，怎么可能脱贫致富？

而三十多年市场经济对中国社会产生了很大的冲击波，人们对财富的追求是数千年来对金钱和财富压抑的释放，是一种潜意识的演变，每个人都渴望改变自己的经济命运。

创造财富不仅是一次智力游戏，更是意义丰富的心理游戏，贫穷有贫穷的根源，富裕有富裕的理由。在顾修全看来，这个根源和理由都统合在一个人的潜意识之中。你想成为怎样的人，就要每时每刻提醒与设想自己具体存在形式下的那种人，那么持之以恒的暗示与激励自己，你会越来越接近成为那种人。

我认为，你要接近、体会并能习惯一个（相对）成功人士的生活环境与方式，并处处暗示与激励自己，或者命运就会开始不同，你的生活作息习惯和眼界视野，就会开始改变。

——道理似乎也并不很难懂，比如说，一些白领喜欢买名牌衣饰，虽然有虚荣心的一面，但很显然，还有更深层次的心理暗示。我们或者应该更积极正面地去解读，这是对某一种生活方式与价值观的认同，这是一种自我激励与暗示。

有欲望，就有江湖。房子，当然更加是。

总结一下：

对于上海这种国际性大都会，一线城市，央区，众望所归的社区，资源稀缺性的标的（学区、景观、配套、交通、管理、发展商品牌等等），战略上当然还是买！买！买！！！

但，短期内上海的房价，很大可能就会有阶段性的调整，甚至也有政策风险，不过这种任何或有的调整，也正是继续入场的机会（别忘了，现在上海还是限购哟）。未来十五二十年，没有任何理由不看好上海。

最后，再次强烈提醒大家关注上海即将开启的战略新兴板，对于上海乃至中国的战略意义。重要的话，只说最后一遍。

本文作者COHIBA

来源：大公馆（ID:DGG-888）