2014年4月,曾执掌中海集团财务大权的吴建斌出任碧桂园CFO,履新第一件事就是把融资成本降下来。当时,碧桂园的融资成本平均是8.5%以上,甚至有几笔超过10%,而碧桂园的融资规模600亿元,吴建斌上任一年,公司融资成本已经下降到平均7%以下,而就在最近,碧桂园两笔大额低成本融资如果实现,2015年就可以再奇迹的降到6.5%左右。但吴建斌表示:“即使这样仍没达到他的目标,我的目标是平均5%~6%。”

资本市场下的碧桂园财务定位

CFO要做高端财务管理,把公司放在一个良性通道上

降低成本并不是吴建斌重视融资的最主要目的,他更想要传递一个“要充分利用资本市场”的信息。

抱着这种态度,他刚到碧桂园就组建了金融部和资本市场信息部。前者负责融资,后者负责与资本市场沟通。在全球范围内比较所有资本市场工具,然后等到窗口时机一成熟,就马上去做。他强调,“CFO绝不要陷入日常事务里,而应着重于高端财务管理,其目标是配合公司战略发展的需要,实行严格稳健的财务管理战略,做好融资工具的运用,努力降低成本,把公司放置在一个良性的通道上运行。”

资本市场:“讲纪律”很重要,说到做到更重要

如果想降低融资成本,建立更好的资本市场的企业形象,你必须得给资本市场时常有个交代,比如你是一家怎么样的企业,你打算怎么做你的企业,你的盈利能力、负债水平等如何?……你要告诉人家。吴建斌上任第一天,就把碧桂园的负债率上限划了70%,这是你对市场的承诺,资本市场知道你已经画了这条上线,到了这条线你该做什么就做什么,譬如:买地可能放慢些,资金回笼再加快一些,实在不行该扩股就扩股。去年,为什么要供股呢?就是要把负债率降下来,这是对资本市场的一个承诺,说到做到,时间一久,资本市场就多了一份信任。吴建斌也强调,惠誉、标普、穆迪会看CFO的,更会看企业目标与实际经营情况,一则吴建斌自身在中海在资本市场长袖善舞,历史的成功和资历让他更有信任度。更重要的是,经过一年的运行,碧桂园完全朝着这个方向在做,方向是对的,效果就不错,资本市场就信了。同时,资本市场沟通很重要,但说到做到更重要。

合理杠杆与“现金为王”1高杠杆一去不复返

房地产高杠杆时代暂时过去了,2014年已经是去高杠杆的分水岭。未来,你再用高杠杆去应对市场变化,那是非常危险的。因为你往往建出来的房子,并没有足够的市场让你能够把它迅速卖掉,所以现在很多企业在买土地买完之后先放着再看,有了销路再去生产。存地所支付的利息对碧桂园来讲比较小,但是对于其他房企压力是很大的。这是由商业模式决定的。目前碧桂园把净资产负债率控制在70%的上限。

拿地策略:小步快跑

以前碧桂园拿地,一买就是几千亩,甚至上万亩,买完了就快速开发,像原来广州凤凰城,那一夜之间,80栋楼同时施工,你想想那是多大的规模,但现在不敢,目前碧桂园基本上是100亩、200亩的去拿地,一则对现金管理有好处,二则一旦市场风吹草动,后续买地就暂停买地了。这样更安全、更灵活。其实,这也是大盘模式,也需要总体规划,只是分布征地分布开发。这是市场逼的,是过去大盘模式的变异而已。

项目当下如果现金回流好,规模才能做得好

今天这个时代,已经进入“以销定产,先收后支,收大于支”的时代,企业必须有现金回流,没有现金回流是不敢做的;过去十年的楼市,看规模多一些;现在追求规模的同时还要看现金回流。预判每一个项目时,你能不能把投资尽快挣回来,这才是前提和关键。未来的地产逻辑,不是因为你规模做大你就能现金回流多,而应该是只有每个项目现金回流的好,你的规模才可以支撑做大。

融资策略与债务结构优化1资本工具使用原则:成本最低+期限最长资本市场的融资工具,一则它本身也在变化创新,二则企业在成长过程中的不同阶段,你所选择的资本工具和融资渠道都不一样。总而言之,工具很多,但到底选哪一种?吴建斌一贯坚持的原则是“成本最低,期限可更长”,满足这两个条件,就可以去尝试。举个例子,我需要一笔5亿美金,我桌面上放三、五种方案,你要比较,哪种方案成本最低,年限更长。所谓年限长不一定是无限长,正好是那个年份归还借款的空档期,然后我就用那一笔钱。融资工具的选择是一个选择的过程,没有唯一的。它会变,不断的变,外围在变,内部也在变,企业也在变。碧桂园在没有上千亿之前,融资工具选择时的空间就很小。上了千亿后,空间大了,融资工具可以选择的方式就多了。如果今后规模不断扩大,融资工具选择的空间可能更多。

还贷日期尽量错开,均匀化

在还贷日期上本质是一个通道管理,就是你不要把很多还贷堆放在一年或是半年内,这样一来,那一年会很辛苦的。一定要保持借贷总额在年份上的平衡。譬如,如果把所有的贷款都集中在2018年偿还,如果2018年楼市很惨,现金回笼有巨大风险,正常经营节奏被打乱,这一年如果要归还巨额贷款,岂不压力更大吗?所以,还贷必须均匀化,反过来说,贷款也是均匀的。

低债还高债、长债还短债

在债务结构优化上,碧桂园一方面积极利用借新还旧的机会降低成本。凭借碧桂园规模的扩张和良性经营战略,碧桂园不断引入更低成本的新债,进行整体债务替换,可带来企业整体债务成本的降低。比如碧桂园最近一笔是通过香港市场发行银团贷款4亿-8亿美元以上,预计2015年7月底完成,融资成本将在5%以下,这将把整个碧桂园融资成本继续降低。同样,当发现某笔债务利率过高,即使还没有到期,在窗口期就可以整合更低成本的资本去赎回。这些都是降低整体融资成本的策略。

另一方面,碧桂园在债务上努力提升中长期债务占比,以此实现企业整体经营风险的下降。目前碧桂园的债务基本都为中长期债务,最近碧桂园也在借力国内资本市场,特别是银行间市场空间的打开,在国内启动公司债,以此进一步优化长、短债务结构。

资金成本:融资成本最终降低到5%~6% 1给碧桂园身上“加色”

通过引入中国平安人寿,给予10%左右权益,就可叫战略投资者,因为他们不派董事,也就不会影响碧桂园的经营决策,但在资本市场上的身份就不一样了,即有险资背景加入了。在资本市场评级机构中,碧桂园就更有可能升格为投资级,如是这样,碧桂园融资成本就可以继续下降到5%～6%。

境内境外融资5:5

碧桂园现在海外融资和国内融资,两者比例控制在5:5,即50%境外,50%境内。境外资金利率比国内低很多(但没法归入项目成本),而且资金来源丰富,当然这里有汇率风险。人民币处于上升阶段时,境外融资就可多一点,越多越好;如果人民币面临贬值,就要及时加大人民币融资。整体而言,境内、境外融资比例的安排是一个动态平衡的过程。

多尝试各种低成本融资渠道

银团就是一个低成本融资和大规模融资的渠道,简单的说,就是几家银行抱在一起给你一笔贷款,而不是某一家银行。比如,你是中国银行,你贷出一笔款给企业,叫做单边贷款,但是超过一家以上,就叫做银团贷款。其实,各家银行各自对总贷款额认购一部分,这样可以分散风险。但是,银团贷款的条件远比发债条件苛刻,其中限制条件多,这样的话,它的贷款利率会低很多。以碧桂园为例,目前发债成本大约在7%～8%左右,同样是5年期,银团贷款的成本可控在5%左右。尝试多渠道融资是项日常工作,只要想到做到就可以了。

资金安全:10%现金保有量1现金法则:在口袋的现金才是你的为什么要设现金占比10%这个红线呢?这是吴建斌在中海研究得出的结论。吴建斌说,在研究了香港上市的港资地产公司,比如和记黄埔、长江实业、新鸿基等,研究他们在面临几次金融危机后,他们为什么能够安然渡过,而且反而是机会?得出的结论,核心还是因为有现金。这个现金是这样的,钱在你口袋才是你的,不在你口袋就不是你的。这是一定要记住的。根据他们报表显示,他们几家的资金占比大约是10%。于是,吴建斌就把这个“安全阀”引进来,引入中海,现在引入碧桂园。

10%占比在两个报表节点要回归

为什么不是15%,为什么也不是6%呢?吴建斌回答,其实这个也没有什么科学性,但要靠实践去证明。因为你要是设置15%的话,你会浪费很多的现金。现金的银行存款利率很低,也是损失。过程中,有时10%会觉得高了,安排资金使用时,你可以稍微低于这个指标,但吴建斌强调在两个结点上,即6月30日和12月31日,一定要回归到10%或以上。为什么很多公司在两个结点来临前的半个月基本不对外支付工程款等,就是为了使这个结点上的报表靓丽,因为资本市场认的是你的财务报表的结果。

对此,明源地产研究院主编评论:把碧桂园融资成本降低到5%,此目标近在咫尺,但难度极大。更重要的是,一个敢于跨界、勇于创新、稳健持续的新的碧桂园形象正在资本市场逐步沉淀和亮相。

（来源：凤凰房产广州站）