秘诀

　　一、项目初审

　　1．向企业介绍中小企业融资租赁的特征和优势。

　　2．调查项目是否符合中小企业融资租赁的要求。为了减少不必要的谈判，节省前期费用，承租人或出卖人首先要了解可以采取中小企业融资租赁的原则。

　　3．由准备承租的企业填写租赁项目申请表，租赁公司根据表内项目，按照项目评估条件对项目进行初步的定性和定量评估。

　　二、项目评估

　　1．对项目进行实地调查,取得项目论证第一手资料。

　　2．在租赁公司内部正式立案对，由业务人员填写立项报告和可行性分析报告。

　　3．经过部门论证、专家论证、总经理论证和主管部门的四级评审，决定项目取舍。

　　4．将项目归档立案，以备今后对项目的进程和风险检测进行对比、控制和调整。

　　项目评估的基本程序＝＝租赁项目的评估应与项目的立项同步进行，在评估过程中，不断的对项目可行性和租赁条件对应调整，真正能科学的选择项目，给予切合实际的正确的评价才能减少风险。评估主要步骤是：

　　1、双向选择合作伙伴在租赁项目立项初期，企业应与多家租赁公司联系，了解租赁条件和费用，选择成本低、服务好、资信可靠的公司做合作伙伴。租赁公司则应选择其经济实力强，资信好，债务负担轻，有营销能力和还款能力企业做合作伙伴。只有双方在互相信任的基础上，才能对项目进行实事求是评估鉴定。

　　2、项目初评租赁公司根据企业提供的立项报告，项目建议书及其他相关资料，通过当面洽谈，摸清项目的基本情况，将调查数据与同类项目的经验数据比较，进行简便估算，结合一般的感性认识对项目初评。若租赁公司认为项目可行，企业可以进一步编制可行性报告，办理项目审批手续。

　　3、实地考察租赁项目通过初评后，租赁公司必须派人深入企业进行实地考全面了解企业的经营能力和生产能力及其相应的技术水平和管理水平的市场发展动态信息，了解项目所在地的工作环境和社会环境，财务状况，重要情况必须取得第一手资料。企业为了项目能获得通后的顺利运转，应给予真实的材料和积极的配合。

　　4、项目审批租赁公司的项目审查部门对企业提供的各种资料和派出人员的实地考察报告，结合企业立项的可行性报告，从动态和静态，定性和定量，经济和非经济等多方面因素进行综合分析，全面评价项目的风险和可行性，决定项目的取舍，并确定给企业的风险利差。如果项目可行，风险在合理可控的范围内，即可编制项目评估报告，办理内部立项审批手续。

　　5、合同签约项目被批准后，租赁公司接受企业的租赁项目委托，就可办理租赁物件购置手续，签定购货合同和租赁合同，合同的价格条款和租赁条件都不应脱离可行性报告的分析数据太远，否则对项目要重新评估。签约后项目评估的结论应作为项目的优化管理提供科学依据。

　　6、项目后管理项目的后管理对于确保租金安全回收起着重要作用。在租赁项目执行过程中，承租人应经常将实际经营状况与可行性报告进行比较，随时调整经营策略，力求达到预期的经营目标。出租人则应经常将承租人的经营状况与评估报告的主要内容进行比较，发现问题及时采取措施，保证租金回收的安全运做。

　　三、项目评估的主要内容由于企业的财务分析和国民经济分析在规范的可行性报告中已说明。因此项目评估的主要内容应是：评定风险、核实数据来源、落实未确定因素和判定企业信用等级。

　　1、评定风险租赁回收的好坏主要是看企业偿还能力。对于出租人来说最大的风险就是企业没能力偿还租金。在目前的经济环境下，判定风险的大小只能是让承租人提供有效的经济担保和企业真实的经济效益。影响租金回收的风险很多，除了偿还能力风险外，还有债务风险、利率汇率风险、经营风险、市场变化、环境污染、政策调整、产业结构匹配以及其它不可预测等因素，都会增加项目的风险，应在调查研究的基础上综合分析。

　　2、经济担保承租企业的风险等级和经济担保能力是密切相关的。下面列出出租人所能接受的担保种类他们是按照风险程度排列的：

　　A级：银行担保中国的银行正在向商业银行转换，如果承租企业能得到银行的经济担保，说明企业在当地有一定的经济实力。要注意的是银行的级别应和中小企业融资租赁的的规模相对应。金额越大，出具担保函的银行的级别要求越高。如果中小企业融资租赁使用的是外资，提供担保业务的银行除了上述条件外，还要求有外汇管理局批准的外汇担保业务。一般省级银行才有这种担保能力，而且单个项目的担保总额限定在300～500万美元以内；B级：房地产抵押担保房产是指有合法手续，可出售的商品房产。地产是指与房产有关的土地。单独的地产不能做为资产抵押，抵押的房地产要经过会计事务所评估资产，办理法律公证。而且抵押物的资产净值应高出租金总额一定的比率才具备担保条件。

　　C级：价证券抵押担保出租人只接受国债和上市后能及时变现的债券或有价证券做为抵押担保。股票由于自身风险较大，不能做为资产抵押担保。证券担保一般都根据证券的信誉程度打一定的折扣后，做为担保额；D级：大型企业担保这种企业的担保能力应得到租赁公司认可，企业的知名度和资信都应有良好的记录，并由租赁公司对担保企业3～5年的财务报表，在进行诊断分析之后，方可接受其担保资格。这种担保手续在做法上比较复杂，业务活动范围比较窄；不管以什么方式担保，在担保函中应明确规定经济担保人是其债务第一追索人，以落实担保人承担的债务风险和还款责任。在目前所发生的经济纠纷案例中，许多担保人被诉后经判决承担了还款责任，说明了这种做法的重要性和必要性。只有具有担保能力的担保人承诺了担保意向，租赁项目才有可能在租赁公司内部立项。

　　3、核实数据各种经济数据，是项目评估基础和依据，因此核实数据来源的可靠性和权威性是项目评估的重要环节，要着重核算下列数据：

　　(1)租赁项目占投资总额的比例：一般承租人为租赁物件配套的资金应大于租金物件概算成本的1～2.5倍，这样才能保证租赁项目的正常运作，为此要核实企业的项目资金来源和筹资能力。实行贷款证制度的地区，应核实企业的贷款规模和负债比例。

　　(2)企业资信能力：主要通过企业近几年的财务报表和有关明细表分析经营情况；调查企业的存货结构和应付款项，判断产品销路和债务拖欠情况；了解产品的生产能力和销售能力；分析产品的市场周期是处于在上升阶段、发展阶段还是下降阶段；核算企业哪资产和负债的比例，以及短期和长期的负债比例，这些都是预测企业还债能力的重要依据。在核实过程中，对财务报表的大额数据应查询有关凭证和帐簿。有些公众数据如：影子参数和社会收益率等，应来源于有关政府部门和专业的权威管理部门。

　　4、查找、转换不确定因素在尚未成熟的市场环境中有许多不确定因素增加了项目评估的难度和工作量。项目调研时，要充分寻找这些不确定因素，采取一些措施，如：用概律论、数理统计等科学计算方法找出不确定因素的规律和变化趋势；对一些不落实或口头答应的事，签订承诺书、意向书以及其他方式，将部分不确定因素转化为确定因素。

　　5、判定信用等级对企业信用施行等级制是整个中小企业融资租赁业务活动的分界点。租赁公司对企业的信用判定，就事对项目风险的判定。通过项目评估，判定出企业信用等级，根据等级的高低，决定项目的取舍和租赁利差的幅度四、其他注意事项目前我国的各种市场发育很不成熟，市场机制尚未健全，项目的不确定因素多，评估分析重点应在定性分析上分析的主要内容应结合我国的特点，较了解当地投资软硬环境，查看项目是否属于国家鼓励的重点发展领域；产业结构的区域性特点；企业现有人员对新上项目产品的了解程度和技术水平；租赁项目不能脱离企业原经营本行；租赁合同的担保、配套资金的贷款状况、能源的增容，原材料供应和产品销售市场的可靠程度；大的项目因涉及面广，应得到政府的支持；若租赁物件供货商由企业指定，租赁公司还应对供货商的资信进行调查。中小企业融资租赁的项目评估，涉及许多专业领域、学科和部门，因此审查部门的人员结构应适应科学评估的需要。有些技术问题需向有关部门专家进行咨询；某些经济问题需要求助咨询公司了解；大型繁杂数据处理需要借助计算机帮助运算，辅助分析。实行专家咨询、技术论证与公司的科学管理相结合，使项目不受人为因素的干扰下，客观进行，以保证评估结果的科学性。)五、商务谈判1．谈判原则——商务谈判的条件一定要和中小企业融资租赁的条件对应，并且不能脱离租赁本质特征。

　　——对供货商的选择一定要货比三家，特别在售后服务方面对供货商有严格的要求。

　　——租赁公司以商务谈判为主，企业以技术谈判为主双方在供货合同上签字，作为企业认可商务条件的依据。

　　2．询价、比价——根据承租人的需要和双方共同掌握的客户资料，向有关厂商发送询价单。

　　——对供货商的资信情况做充分的了解和调查确定可能的合作对象。

　　——对拟购买的设备厂商至少要有三家在技术、价格、性能、科技含量、零配备件供应、售后服务、和环境保护等方面进行综合比较，选定最优厂商。

　　3．商务谈判——租赁公司根据项目条件和企业协调原则后制定基本的商务条件和谈判方案。

　　——租赁公司办理内部购置租赁物件申请文件。

　　——由评估小组对上述方面进行综合评价、审批，选择合适的厂商。

　　——进行实地商务考察。如果物件情况清晰，可以免除实地考察。

　　——租赁三方当事人进行商务谈判。

　　——办理购货合同审批手续，申领购货合同号。如果购货合同是从国外进口时，首先由租赁公司在国家主管进口部门办理进口审批手续，取得进口许可证。

　　四、租赁谈判：根据商务条件确认租赁条件

　　1．根据供货合同用款期，确定租赁合同起租日。没有宽限期的可以递交开证押金或直接付款日期为起租日。有宽限期的可以用款第一天为起租日，支付利息或摊入租赁成本后可以最后一次或这以前的用款期为起租日。

　　2．将所需要的中小企业融资成本费用概算出概算成本作为计算租金的基础，当供货合同执行完毕后，调整概算成本为实际成本。

　　3．根据当时的市场利率、加上合理利差确定租赁利率。

　　4．根据折旧规定、设备使用寿命和最低租期的限制，确定整个租期和租赁残值。

　　5．根据可行性报告的创造利润能力，通过租金测算，调整、确定每期租金的金额和支付方式。

　　6．承租人取得担保单位出具的担保函。

　　7．承租人到当地办理偿还外汇租金的换汇手续。

　　8．签定中小企业融资租赁合同。

　　9．办理租赁合同审批手续，申请租赁合同号，批准后对外签字、盖章，并与购货合同同时生效。

　　10．业务部门建立项目台帐，安排进程；业务部、财务部门建立租赁债权明细台帐；办公室建立项目档案。

　　五、购货合同流程

　　1、付款审单

　　（1）如果购货合同为一次性付款，没有宽限期，按如下方式付款：

　　——信用证（LC）：按购货合同规定的开证日期开信用证。如果银行要求提前押付开证资金时，起租日应调整为动用租赁公司款项那天开始。当接到装船通知单以及相关运输单据时，经过审单确认无误时对外付款。

　　——托收（DP）：当收到供货商发出的装船通知及相关运输单据时，在审核各种单据无误的情况下确定对外付款，同时把起租日定为托收日。

　　——电汇（T/T）：当收到供货商发出的装船通知及相关运输单据时，在审核各种单据无误的情况下对外付款，同时把起租日定为付款日。

　　（2）如果分期、分批付款和交货或有宽限期时：

　　——可以首期动用租赁公司资金为起租日，付款原则同一次性付款。

　　——可以最后一期动用租赁公司资金为起租日，但必须把前几期的利息支付给租赁公司或摊入租赁成本。付款原则同一次性付款。

　　（3）预付货款和尾款——必须有租赁公司认可银行提供担保，才能支付给供货商预付货款。

　　——必须有承租人提供的设备安装、调试合格证明，才能支付给供货商尾款。

　　2、运输、保险按不同的价格条件，租赁公司办理相应的运保程序lFOB条款在购货合同签定之后，由租赁公司办理租赁物件的运输和运输保险事宜——C&I条款在购货合同签定之后，由供货商办理租赁物件的运输事宜，租赁公司办理运输保险——C.I.F条款在购货合同签定之后，由供货商办理运输和运输保险事宜3、交货当供货商安排完装船，并将有关单据交给租赁公司时，租赁公司应把运单、提单、装箱单、商业发票等有关单据交给承租人完成租赁物件的法律移交。

　　4、报关、商检、提货如果租赁物件从国外进口，租赁公司应将有关提货单据连同进口许可证交给承租人，由租赁公司协助承租人在当地口岸办理进口报关、商检手续。承租人负责提货和到租赁物件安置地的内陆运输。

　　5、安装、调试、验收由租赁物件供应商按合同规定的时间，现场帮助承租人安装调试租赁物件。合格后承租人出具验收合格证明给供货商和租赁公司，如果有必要的话，租赁公司凭此付给供货商购货合同尾款。

　　6、索赔当承租人发现租赁物件有瑕疵或安装、调试、质量标准等达不到购货合同规定的要求，立即通知租赁公司。租赁公司转让索赔权后由承租人直接对供货商索赔。

　　7、资产保险在交货前出租人要以出租人为收益人对租赁物件投保财产险、内陆运输险、安装险、机器毁坏险等租赁合同规定的险种。

　　8、资产标识将租赁物件进行标识粘贴和监督承租人将租赁资产做会计处理。

　　六、租赁合同流程

　　1．明晰租赁债权——监督承租人是否将租赁设备列入财务中小企业融资租入固定资产帐簿。如果建立，取得租入固定资产明细帐簿副本——将租赁物件粘贴租赁资产标签，或喷涂中小企业融资租入固定资产标志——承租人到主管税务部门落实通过中小企业融资租赁，允许加速折旧的税务手续——承租人到当地外汇主管部门办理用外汇偿还租金时的调换外汇的手续——出租人调整租赁计算表，列立租金偿还计划书。合同双方建立中小企业融资租赁会计科目。

　　2．回收租金——在租金支付日的前一个月，给承租人发送还租准备书，承租人筹措还租资金——在租金支付日的前一个星期，给承租人发送还租通知书，如有必要承租人在外汇管理局办理换汇手续——在租金应付日向财务部门询查租金是否到位：如果没有到位查询原因。如果近期到位，到位后，计算迟延利息通知承租人支付迟延利息并追索到位；如果租金不能到位执行右项；如果租金正常到位，给承租人开租赁收据——租金必须由承租人直接以电汇方式支付给出租人，中间不得经过他人转手。

　　3．租赁结束处理——如果租金按租赁合同的约定正常回收，按合同的要求处理租赁物件：

　　——租赁合同没有约定租赁残值的项目，在收取名义货价后，将物件的所有权转移给承租人，开据租赁发票，承租人凭此将中小企业融资租入固定资产转为本企业固定资产，双方结束租赁关系——租赁合同留有租赁残值且承租人愿意继续续租，承租双方签定续租合同租赁合同留有租赁残值但承租人不愿意继续租赁，出租人收回租赁物件或拍卖或转租他人，同时给承租人开据租赁发票，承租人凭此将中小企业融资租入固定资产移出本企业固定资产帐簿，不在享受提取折旧的权利。

　　七、租赁合同管理

　　1．项目归档程序

　　2．租金提醒程序

　　3．租金接受程序

　　4．租金催收程序

　　5．项目监控程序

　　6．租赁物件诉讼保全程序

　　7．租赁物件提存程序

　　8．租赁物件索赔程序

　　9．租赁物件标签

　　10．租赁统计

　　11．财务、业务报表八、风险监控系统

　　风险预测、防范

　　1、商务风险（1）风险预测——对供货商的资信进行调查——对欲购租赁物件的先进性、行业发展前景、技术寿命等未来进行预测分析——随时了解重大天气预报，预测天气对运输有可能产生的影响和风险（2）风险防范——选择资信良好的租赁物件供应商作为商务合作伙伴——选择技术先进、质量上乘、价格合理的机械设备作为租赁物件——尽量采用C.I.F价格，减少装船风险——选择资信良好的运输公司和保险公司——对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训（3）风险监控l对资信发生变化的供货商进行监察——对于不符合供货合同单据要求的单据拒绝付款——跟踪业务进程，监测商务风险（4）风险化解——在未支付货款前发现供货商有问题应立即终止合同，执行租赁风险监控程序。

　　——对于出险事故，及时从保险公司索取补偿。

　　——在商务阶段，发现承租人出现问题时，终止或转卖购货合，同时执行租赁风险监控程序。

　　2、金融风险（1）风险预测——对国内外金融市场动态进行监测，预测政治和经济的重大变化对金融的影响——对利率市场进行近期和中期预测，分析对中小企业融资和还债的影响；中小企业融资成本来源能否降低，浮动利率的转租赁合同承租人能否承受利率变化——对汇率市场进行近期和中期预测，分析汇率对中小企业融资还债的影响，作出中短期汇率预报（2）风险防范——研究金融市场寻找有利点和不利点，寻找防范措施——不定期调配外汇头寸，减少汇率损失建立外汇调剂渠道，以备承租人没有外汇偿还租金而引起的汇率损失——禁止短期资金长期使用——禁止投资股票和外汇买卖等高风险项目——利用长期低息资金祢补短期高息——对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训（3）风险化解——用调期技术转换利率和汇率债权风险——利用外汇调剂渠道，调剂外汇头寸，化解承租人没有外汇偿还租金的风险（4）风险转移——尽量多的吸收和利用中小企业融资租赁基金，减少自有资金的使用——对汇率疲软的币种以购买远期汇率的方式转移风险——执行租赁风险监控程序3、租赁风险（1）风险预测——选择资信良好的生产企业作为租赁业务的合作伙伴——对国内外经济热点进行跟踪预测——上项目前必须判定企业信用等级，以此决定租赁成本和风险——对承租人过去的财务报表进行分析——对承租人用租赁设备生产的产品市场进行近期分析——对现有租赁资产进行软性拍卖，掌握二手市场行情——随时了解重大天气预报，预测天气对承租企业的生产和经营的影响，作出财产保险和市场销路的预测。

　　（2）风险防范——要搞租赁项目的企业为租赁物件配套的资金应大于自身价值的1--2.5倍——承租人必须出具有效的连带责任担保——对承租人每月的财务报表进行分析和监控——建立信息中心，及时交流和处理不良信息——建立呆帐准备金l建立中小企业融资租赁拖欠保险——尽量开展委托租赁业务（3）风险监控l对租金偿还进程进行巡回跟踪租赁债权超过一个工作周，应收回迟延利息，超过三个月将作为不良债权处理——对承租人的经营情况和可行性报告比较对照寻找差距——对承租人的经营情况和资信情况进行监测，定期判定企业信用等级——对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训（4）风险化解——对出现违反租赁合同的事件，按合同规定，加快收回租金，结束租赁项目。

　　——对出现违反租赁合同的事件，将租赁物件收回拍卖，同时对承租人和担保人进行起诉——利用流动资金对承租人有前途，但暂时那不出资金进行生产的承租人，进行封闭式短期贷款，解决企业还债困难问题——动用租赁保证金，补偿拖欠租金——风险转移－将不良外地债权与其他公司本地有能力控制承租人的外地债权交换。

　　利用资本市场将债权证券化——开展租赁保险，将企业风险转为社会风险——调整、修改风险防范系统4、管理风险（1）风险预测——建立现代企业管理制度——随时观察风险管理制度的落实情况——坚持财务日报、月报、年报制度（2）风险防范——资金流转签字制度——项目评估审查制度——还款租金必须直接汇入租赁公司帐户——对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训——建立人才流动离任审计制度——建立法律保障体系，合法经营。利用法律武器保护租赁业务的正常运作（3）风险监控——建立民主经营监督机制——根据现金流量表和责权发生制的财务报表，综合考核企业经营状况和能力。

　　——通过考核资金利用率，考核企业经营能力——控制应收帐款于总债权的比率，防止不良资产的扩大——控制资产负债率，提高企业资信度，防止债务过大资不抵债——建立计算机自动管理和风险监控系统——对风险管理实行定期检查执行情况制度——修改企业内部管理规定，整顿内部经营管理。实在不行申请破产。

　　（文章、图片来源网络，惠诚律师编辑）

         转自网络

         欢迎关注微信：金融租赁及融资租赁圈    financeleasing