我还是认为海外地产让人欢喜让人忧。

　　丁祖昱

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁

　　去年以来，不时传来海外某项目大卖的捷报，碧桂园马来西亚大卖，绿地悉尼顶级物业一抢而空，这些好消息引得更多的开发企业对海外市场充满憧憬，一波波出海看地。但我还是认为海外地产让人欢喜让人忧，我总结了“4要”和“4不要”，供有兴趣出海的企业参考。

　　1、要去发达国家，不要去旅游目的地。国内客户海外置业首先目的是移民，接着是留学，然后是投资，三者要兼顾。作为中国有钱人移民首选地的国家，例如美国、澳大利亚、英国、新加坡等，房企进驻，肯定没错。但如果进入一个没有移民需求，且无良好院校的旅游目的地，那么投资的空间也就不存在了。

　　2、要选择相对成熟的区域，不要去未开发的处女地。国外和我们这里不一样，我们到处都是基础设施建设，城市面貌“一年一个样，三年大变样”。但海外城市化在30年前甚至50年前就结束了。一旦在相对冷门的区域开发，就别指望城市配套能够在未来几年跟得上。冷门区域永远冷门。

　　3、要明确国人是主要客户群体，不要过分寄希望于当地本土客户。国内开发企业的项目主要客户群体还是国人，如果片面追求国外客户市场份额，实际上是不现实的。因此在运作海外项目的时候，要把国人的需求和习惯作为主要标准。这是国内开发企业的优势，大可好好利用，无需回避。

　　4、要把海外市场作为学习平台和主业补充，不要将主营业务和利润贡献都寄托在海外市场。海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。同时房企也不要寄予海外项目太大的盈利期望。国外房地产本身市场成熟，这也意味着利润率稳定，成本相对较高，税收完善，法制完善，房企打擦边球赚取高额利润几乎没有可能。而且，国外市场已经过了遍地是黄金的时代，哪有可能当地企业有钱不赚。