香港楼市已不若两年前炽热，内地业主亏本套现更令楼市进一步降温。反观伦敦，英国国家统计局数字显示，首季楼价按年急升17.7％，双倍于全国约9％的升幅。

 

老毕早前已说过，伦敦一个普通住宅卖36万英镑，全国平均楼价18万英镑。随着楼价与家庭收入日显脱节（伦敦楼价对年收入约为1∶8；全国平均为1∶4），不少论者认为伦敦房市失控，泡沫二字写在墙上。

 

卡梅伦政府在一片争议声中推出“帮你买计划”（Help to Buy），英国央行则透过“融资换贷款计划”（Funding for Lending Scheme，简称FLS），向市场释放大量便宜钱，当中不少以低息按揭贷款形式借给置业人士。“帮你买”大家听得多，FLS也许须略作介绍。

 

根据这个计划，银行和按揭贷款机构获准以优惠息率向英国央行借入资金，再把这笔款项以按揭或商业贷款形式发放予个人或企业。伦敦楼市狂态日彰，许多论者都把矛头指向政府和英伦银行，狠批政客和央行为早被海外买家推高的楼价火上添油。

 

（图1）

 

廉价信贷充斥市场对伦敦房地产的刺激，自然不容低估，但当地楼价节节上扬，背后是否还有其他推手？在回答这个问题前，不妨先看看英美两地整体楼价走势。从【图1】可见，与十年前比较，美国楼价几乎原地踏步，英国楼价则上升40％，两者皆经历过2008/09年金融海啸。上述数字是根据英国国家统计局提供的全国楼价数据和S&P/Case-Shiller美国房价指数得出，伦敦升幅自较图中所示英国整体楼价大得多。

 

除了大量便宜钱助长“泡沫”外，经济复苏后英国建屋步伐停滞不前，远远追不上新婚人士置业需求，乃楼价居高不下的另一重要原因。然而，同样的情况亦在美国身上发生，何以英美楼价有强弱之分？

 

一则金融危机后英国楼市跌得没有美国那么厉害，但更重要的是，与美国、西班牙、爱尔兰等国家不同，金融危机前大不列颠并未出现建屋狂潮，既无大量卖不出的断供盘需要清理，英国楼价所受压力自然不及美西爱等国严重，经济复苏后更显供不应求。有人因而认为，英国房屋供应在没有经历过“金融危机前繁荣”的前提下，陷入“金融危机后萧条”。当然，那是指房屋供应而非楼价。

 

（图2）

 

其实，要判断一地楼市“泡沫”与否，除了看房价对收入比率外，亦不能忽视租金。从【图2】可见，英国楼价对收入中位数比率，2007/08年较历史均值高出五六成之多，近年虽略为下降，但仍高出历史均值四五成。然而，英国租金近年上升势头更明显，租金对收入比率偏离历史均值之远，跟楼价相比已不遑多让。【图2】清楚显示，海啸后英国租金对收入比率持续上升从未稍歇。

 

楼价跟打工仔收入脱节，即使英国政府“帮你买”、英国央行“放水”送你一程，但为供楼压力巨大在所难免。租可以了吧？以负担能力计，租金占月入比例甚至高于按揭还款，名副其实租又贵死买又买不起。这种苦况，香港人可谓感同身受。

 

本文版权所有：香港信报财经新闻