土地流转信托全国跑马圈地 意在深耕“土地信托银行”

李世武 王虔 廖鹏程 杨维维 郭宝龙 罗雯文 |2014-03-28 10:422447

日前,一则全国首单土地流转信托项目资金未到账确权实施难的新闻,让土地流转信托这一新兴的金融尝试再次成为业内关注的焦点。在此之前,中信信托已经在安徽宿州、山东青州开展了土地流转信托项目,并衍生了中国土地流转信托的“宿州模式”和“山东模式”。

  日前,一则全国首单土地流转信托项目资金未到账确权实施难的新闻,让土地流转信托这一新兴的金融尝试再次成为业内关注的焦点。土地流转信托究竟在各地如何运营?盈利方式是什么?农业项目长周期的投资如何俘获来自市场的“耐心资本”?新华网记者日前实地走访山东、安徽、贵州等土地流转信托先期试点地区展开调查。

图片说明:信托公司与土地股份合作社的联姻,为土地流转信托提供了一种新的实践模式

  信托行业全国“圈地”近30万亩

  2013年11月12日,中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)。农村土地改革是其中颇受瞩目的一条,《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措,赋予农民更多财产权利,主要是依法维护农民土地承包经营权,保障农民集体经济组织成员权利,保障农户宅基地用益物权,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。

  《决定》中的这一表述让一向对市场敏感的信托行业“嗅到”了商机,信托行业内对土地流转政策所衍生出的市场机遇从之前的观望转而付之行动,土地流转信托项目随之在全国遍地开花。

  据公开数据显示,自中信信托去年在安徽宿州市埇桥区的全国首个土地流转信托项目落地后,首单涉及的流转土地面积达5400亩,后期还将涉及25000亩。随后,中信信托又转战山东,在山东潍坊青州推出该公司第二单土地流转信托。项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地,流转总规模有望突破1万亩。

  随着行业“龙头”全面进军土地流转信托项目的步伐加快,国内多家信托公司纷纷跟进,在全国各地找土地开展土地流转信托计划,北京信托、中粮信托、华宝信托、中航信托等公司先后在北京、安徽、山东、黑龙江,江苏等地探索各自的土地信托模式。

  截止到目前,仅中信信托半年内圈地已达21.2万亩,算上其他信托公司的拿地进度,目前信托行业已经开始在全国范围内“跑马圈地”,保守估计土地流转信托面积近30万亩。

  土地资本联姻的“原始冲动”

  土地流转信托作为一种新兴的金融尝试,土地和资本如何实现联姻是业内普遍关注的热点,就此新华网记者日前赶往安徽宿州、山东青州等部分土地流转信托先期落地的地区进行实地采访。

  全国首个土地流转信托项目位于安徽宿州市埇桥区,安徽帝元现代农业投资有限公司董事长张一言在接受新华网记者采访时介绍到,宿州市土地流转信托受到了宿州市埇桥区人民政府的大力支持,首单土地流转信托就是由政府牵头,动员区域农民共5400亩土地打包给安徽帝光现代农业投资有限公司,流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园,由安徽帝元现代农业投资发展有限公司作为服务方提供服务。

  张一言告诉记者,2014年宿州土地流转信托启动面积是5400亩,未来五年计划将面积增加至26000亩,土地流转目前相关的产品已经做了出来,预计在4月份会正式对外发债,目前的盈利产品是农业循环项目、生态农业和农业循环经济项目。

  与宿州模式不同,中信信托的第二单土地流转信托落地山东青州何官镇南小王村。该项目的委托人是已经由农民自发形成的土地股份合作社,项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地,未来纳入信托内的土地有望超过一万亩。

  青州市农村经济管理局副局长李法宏在接受新华网记者采访时表示,相比于全国首单的宿州模式,山东青州这一项目的委托人即村里的土地合作社已实现较为成熟且经济效益较好的经营模式。

  “作为村一级的土地合作社,由于很难从银行渠道解决资金问题,所以制约了土地合作社的发展,而现在信托公司的介入可以使其更易获得金融支持,一个有土地资源、一个有资金支持,双方的互盈合作很快就达成一致。”李法宏局长告诉记者。

  中信股份公司副总经理、中信信托有限责任公司董事长蒲坚曾在与潍坊青州政府的签约仪式上表示,青州南小王村的土地股份合作社实现了规模化、产业化经营,如果在青州土地经营权流转试验成功,对合理利用劳动力、食品安全、增加农民收入、城乡统筹都产生积极的推动作用。

  盈利方式尚未清晰

  新华网记者在调查走访中了解到,中信信托自宿州项目签订以来除了蔬菜大棚和种植项目正在开展外,畜禽养殖、农产品深加工、生物质能源项目尚未取得实质进展,项目建设用地、融资等问题尚未完全解决。在山东青州项目中,目前也只是与当地土地合作社签订了《土地经营权流转合同》,项目具体落体尚未全面展开。信托公司介入土地流转信托的具体运营和盈利方式尚未清晰呈现。

  “在青州项目中,中信信托在土地流转信托项目中简单的理解其实就是扮演一个‘中间人’角色,中信并不直接经营农村土地,而是为项目合作地引入先进企业、公司,将先进企业公司与合作社、农户联系起来。中信引入公司落实项目后,由引入的公司经营土地,公司把土地流转费用给中信信托,中信信托再按照合同兑付给土地合作社和农户。”

  青州市农村经济管理局副局长李法宏对新华网记者表示,目前中信信托已经计划将德国拜耳作物科学(中国)有限公司引入青州项目,新华网记者了解到,最快这个月底德国方面将到青州实地洽谈合作。

  据悉,中信信托与德国拜耳方面已于2月21日正式签署《就土地流转下现代农科技创新与发展合作协议》。初期合作项目将包括拜耳在安徽宿州建立果树和蔬菜解决方案示范园;同时在安徽马鞍山示范更多水稻项目。该项目提供了从种子到收获的全程解决方案,帮助农民获得更高的经济效益。双方的合作将不断拓展至中信信托在全国范围内的其它土地流转项目,包括在山东青州示范拜耳蔬菜解决方案。李法宏称:“山东是个农业大省,潍坊青州、寿光等地又是蔬菜种植大产区,当地农民种菜需要大量的种苗,中信和德国拜耳就是看中了这个市场,最终才达成了合作意向。中信有资源、有平台引入德国拜耳这样的大型高科技企业,如果没有土地流转信托介入,单凭当地农业部门和基层土地合作社,是没有这个能力和渠道达成这件事情的。” 新华网记者了解到,在土地流转信托项目中,中信信托将在土地流转、金融服务、平台建设等方面发挥作用,积极协调土地运营商、承租人,为相关业务开展提供便利;拜耳作物科学将通过多种方式向农户引入创新的农业技术和产品,促进农业现代化和可持续农业的发展。

  在引入高科技公司增加土地附加值的同时,中信信托在其他领域的探索同样积极。 “在青州项目中,中信信托还有一个项目是在当地搞绿色蔬菜,这些无公害的蔬菜将通过顺丰物流直接运送到北京,卖出一个好价钱。” 日前,中信信托青州项目的合作方——青州南小王村晟丰土地股份合作社负责人、南小王村书记孙国贞告诉新华网记者,目前中信信托计划引入顺丰物流,在青州建一个物流基地从当地运营绿色蔬菜项目,这些绿色蔬菜不走商超渠道,而是直接通过顺丰物流朝发夕至的快捷物流体系直接供应大企业、大单位食堂,在减少中间环节后实现绿色蔬菜利润最大化。

  构建“土地信托银行”蓝图

  “一万亩土地对中信信托这样的大公司来说算不了什么,在我们和中信信托高层的接触中,他们也透露出这样一个构想,今后通过土地流转的政策利好,尝试类似于‘土地信托银行’这种模式,在农业、农村领域深耕市场。”孙国贞书记这样告诉新华网记者。 “在与中信信托的合作中,我们正在酝酿一种尝试,项目落地后中信信托会给农户发放一个信托收益凭证,这是一个类似于银行卡的东西,中信信托在将土地流转费用发放到农户手中,按照构想,这张卡同时也是透支贷款信用凭证,卡片被授予一定的额度,农户可凭此卡片透支贷款。这样,农民手里的地就算正真的盘活了。” 青州农村经济管理局李法宏局长告诉新华网记者,这是一种有益的尝试。“土地是一种资源当被确权以后就会变成资产,当资产经过运营机构运营后将变为资本,资本转化到老百姓手中就是资金,我们要做的就是将土地资产变为老百姓手中的资金。”

  此前,中信股份公司副总经理、中信信托有限责任公司董事长蒲坚在与潍坊青州政府的签约仪式上也表达过同样的意向:如果在青州土地经营权流转试验成功,每个流转土地的农户会得到一个信托受益凭证,农民可以拿凭证到银行或金融机构申请金融服务。

  中信信托董事长蒲坚曾在接受相关媒体公开采访时表示,今后若政策进一步放开,未来信托凭证可进一步用作抵押,这就为下一步政策改革留下了巨大的空间,其中就包括构建“土地信托银行”。新华网记者了解到,目前在国内信托行业,类似于土地流转信托项目这样单笔的资金信托计划很难获得低成本的资金,也难以获取所谓“耐心资本”。目前国内信托产品中,三年期的信托项目都很少推出,何况农业项目这样需要五到十年长期投资的项目,市场上投资者资金投资短期获益的氛围浓厚,而涉农领域业务的特点就决定了其很难依靠这种类型的资本。按照中信信托方面的构想,如果将来可以将土地作为标的存在银行,建立信托银行就可以有效的解决这类问题,土地信托银行在国外有很多成功的实践,如果政策容许今后能够落地,就能够有效获取一些长期的“耐心资本”,使得信托公司在推动长周期业务时拥有了更多灵活性和资金准备。

  (新华房产调查记者 李世武 王虔 廖鹏程 杨维维 郭宝龙 罗雯文 联合报道)

 

  ▉现场

  青州:南小王村的探索路径

  随着土地流转、确权步伐的加快,很多投资机构和信托公司一样看好了农村市场,但实际项目落实中却存在重重顾虑。如何确保土地经营权流转稳妥执行?如何不用担心在长周期的投资中避免农户违约的情况?新华网记者采访了解到,青州南小王村的土地股份合作社这种经济组织的出现有效的降低了投资者的金融风险。

 

图片说明:土地流转信托模式的尝试给农村经济的发展带来新的希望

 

  零散土地集中运营

  新华网记者从青州市农村经济管理局了解到,山东省作为农业大省,青州的土地流转、确权工作走在前列。目前青州总的家庭承包地88万亩,土地流转面积达35万亩,土地确权面积也达到一半以上。

  “何官镇南小王村早在2008年就建立了晟丰土地股份合作社,这是青州范围内出现的第一批农村土地合作社组织。由于土地合作社建立时间较早,加之该地土地确权较为明确,目前青州何官镇南小王村的土地经营流转模式已较为成熟。”

  青州市农村经济管理局副局长李法宏告诉新华网记者,南小王的土地股合作社的模式为农户在不改变土地承包经营权的前提下,自愿将自家土地入股土地合作社,把土地承包经营权变成股权,入社后土地由合作社统一经营,农户按照股权从合作社获得相应经济收益。这样大部分土地集中到土地合作社手中。

  “在基层农村,农户手中的土地都是分散的,很难集中化、规模化经营,而且现在农村单纯种地收益较低,很多农民也不愿意种地了,这就给土地集中流转创造了可能。农户手中分散的土地全部交给村里的土地股份合作社,由合作社去经营打理,这样农民可以抽出精力去做生意、打工,合作社也可以将化零为整的土地实现大规模运营。”李法宏局长告诉记者。依托于农村土地股份合作社的土地集中化运营为信托的介入创造前提基础。

  直接拿地降低投资风险

  新华网记者注意到,目前类似于南小王村农村土地股份合作社这种经济组织在农村依旧是个新鲜事物,操作、运用成熟的地方并不多,这也是中信信托最终选择与青州南小王村合作的原因之一。

  “投资机构、信托公司想在农业上做文章,直接挨家挨户去找农户签合同承包土地可行吗?这需要相当大的精力投入去协调农户意愿,而且还存在农户随时违约的可能,如果一旦发生违约,在这么长周期的农业投资中,投资者的利益就很难保障了,所以在条件不成熟的情况下,谁也不敢贸然去干这件事情。”

  杨东亮是潍坊绿禾农业青州育苗基地的负责人,作为一名投资者他最终也和中信信托一样选择了和南小王土地股份合作社来合作土地经营权流转。之前杨东亮为了选址也跑过不少地方,但是都不得不面对从农户手里逐个商议承包土地的难题。

  “比如说你看中一百亩地,这就有可能需要和好几十户农民去谈承包的事,就算你都谈下来了,万一这么长的经营周期内有一两户毁约,你就没法实现连片经营,大笔的投资也就可能难以收回。而现在,土地合作社已经从农民手里把地全部集中收到一起,你看好一片地,只需要和土地合作社去谈就行,谈妥了直接就可以放心干了,就算违约,直接找土地合作社兑现合同就行了,省去了不少后顾之忧,降低了投资风险。”杨东亮告诉新华网记者。

  中信信托的选择与青州南小王村合作也是基于这种考虑。“当时中信信托通过政府牵线找到我们,也就是看中了我们土地合作社这种成熟的土地运营模式。”南小王村晟丰土地股份合作社负责人孙国贞在谈到与中信信托的合作时如是表示。

  市场尚在观望

  特别注意的是,尽管山东省作为一个农业大省,土地流转一直走在全国的前列。然到目前为止,整个山东省没有一家信托公司介入土地流转信托项目,对于中信信托的“捷足先登”,业内普遍报观望态度。

  “土地流转信托毕竟是一个新生事物,从政策到市场目前还不是很明晰,土地信托最核心的是收益问题,目前土地信托产品由于投资周期长,政策不明晰,风险较大。周期长就会面临是否能有长期稳定收益的风险,这也是信托涉足土地流转项目面临的最大考验。作为一种金融产品投资者究竟会不会买单,真的很难预测。”钱景·山东信托网的李延宁经理告诉新华网记者,土地流转信托盈利模式目前盈利点还未成熟,从信托公司到投资者其实大家现在都在观望。(新华房产调查记者 李世武 王虔)

  ▉声音

  农民眼中的土地流转信托:“信托是啥咱不懂,日子得往好里奔”

  新华房产3月26日济南讯(记者 李世武 王虔) 自中信信托全国第二单土地流转信托落地山东青州南小王村后,这种新型的金融创新模式成为市场关注的热点,南小王村不断有各路记者前来采访,不过对于南小王村的村民而言,土地信托是什么大家并不关心,老百姓关注的还是自己手里的土地今后将给自己的生活带来哪些实实在在的变化。

 

图片说明:土地流转让青州南小王村村民的生活发生可喜的变化

 

  王红莲是南小王村超市的老板娘,她家五口人八亩地,现在已经和村里其他人一样,把所有土地都交给村里的土地股份合作社去打理,自家每年固定的从合作社拿到每亩每年900多斤的麦子作为补偿,当然如果不需要口粮,也可以折合当年麦子的行情要现金。

  “原来自己种地去掉农药、农机投入,一亩地也落不下这么多钱,还把壮劳力绑在地里动弹不得,现在好了,啥都不用管了,家里人干生意的干生意,打工的打工,可以忙副业去了。”

  王红莲告诉记者,村里的土地股份合作社承包走土地后全部盖起了大棚种蔬菜,村民自己如果想再种大棚就可以直接和合作社承包大棚,“一个大点的大棚,去掉租金后一年至少能挣个七八万”。

  刘新功是南小王村从合作社承包蔬菜大棚的农民,他告诉记者现在建一个大棚每米的成本接近一千元,一个成规模的大棚至少需要三四十万的投入,农民要想自己在自家地上盖大棚显然没有这个实力,合作社集中运营土地后投资建了大棚,有头脑、有闲钱的农民就反过去再去承包合作社的大棚搞蔬菜种植,合作社还能给提供技术指导,最终大家钱包都“鼓了起来”。

  “现在村里都给老人建了公寓,还盖起了楼房,土地流转之后大家的日子都宽裕了起来,村里也有钱给大家搞搞福利,日子感觉越来越有奔头了。”记者才采访期间,南小王村村民对土地流转带来的好处有着切身感受。

  “土地流转信托是啥咱不懂,我的地交给了土地股份合作社,他们咋运营我们不用操心,只要最后按时给分红就行。”对于发生在自己身边的土地流转信托项目,南小王村的村民有着自己朴素的理解。

  然而,土地流转信托项目的落地今后将带给农民变化,南小王村的书记孙国贞和当地农村经济管理局却有着更深的认知。

  “土地是一种资源当被确权以后就会变成资产,当资产经过运营机构运营后将变为资本,资本转化到老百姓手中就是资金,我们要做的就是将土地资产变为老百姓手中的资金。”谈及土地流转信托今后将对南小王村产生的影响,青州市农村经济管理局的副局长李法宏这样说到。

  “土地流转信托成为土地拥有者与流转经营的桥梁、纽带和有力的保障,能够更好地保护农民的利益,可以使农民和土地使用者建立在公开的市场规律运作机制下,合理共享土地增值,赋予农民更多财产权利。”

  ▉动态

  贵州首单土地流转信托落户开阳 参照“宿州模式”

  今年1月23日,贵阳市政府、开阳县人民政府与中信信托有限责任公司同步签署了战略合作协议,至此全国第四单、贵州第一单土地流转信托项目正式落户在开阳。

  根据合作协议,开阳县的“三农”企业贵州硒味园食品开发有限公司成为中信信托在贵州的首个土地承包经营企业,首期合作开展1000亩土地信托流转试点工作。据贵州硒味园董事长张信宏介绍,企业负责经营的千亩土地位于开阳县龙岗镇,主要进行有机富硒水稻的种植。

  从合作协议来看,此单土地流转信托项目将参照“宿州模式”进行操作——开阳县人民政府作为此单土地流转信托产品的委托人,第一期涉及流转的土地面积为1000亩,由贵州硒味园食品开发有限公司作为服务商提供服务。贵州硒味园将1000亩已经流转过来的土地再次流转给中信信托,以获取一部分的土地流转资金;随后,贵州硒味园再从中信信托取得这1000亩土地的承包经营权,并进行有机富硒水稻的种植,以获取中信信托的融资支持。同时,为了控制风险,资金到位后,中信信托将委派专员到开阳,进入贵州硒味园的管理层,参与企业管理。

  在此之前,中信信托已经在安徽宿州、山东青州开展了土地流转信托项目,并衍生了中国土地流转信托的“宿州模式”和“山东模式”。

  中信信托开展的土地流转项目均采取的是事务管理类信托+资金信托的模式,一方面通过土地流转形成集约化经营,另一方面也通过信托资金的介入对接农业生产经营过程中产生的资金需求和短期流动性缺口。两者最大的不同是,“宿州模式”中的委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府,“山东模式”中的委托人为农民自发组建的土地合作社。

  对于开阳县来说,信托的介入也是“金融下乡”,解决了长期以来农村难以得到更多金融支持的问题。据开阳县农业局局长黄家纯介绍,试点工作取得一定成果后,中信信托在开阳县的土地信托流转规模将会持续增大,并将在全国范围内寻找优秀农业生产企业引入开阳县进行农业产业化开发。同时,还将以“十里画廊”区域为试点,从全国范围内引进大型生态农业企业及相应资金支持发展生态农业和旅游观光业。此外,中信信托将把土地经营权变为财产性信托项目,农户将获得信托受益权,土地集约化经营后的地租收益和浮动收益,将会通过中信信托返还给农户。(新华房产调查记者 王日晨)

  观点:经营权和受益权分置并行 土地信托化保障农民权益

  2013年下半年以来,信托行业开始了土地流转信托的初步尝试,今年两会上亦有代表委员提交了建议信托公司参与土地流转的提案。

  农村土地承包经营权是农民财产性权利的主要载体,其信托化可赋予农民更多财产性权利。

  农村土地承包权面临的两大困境

  农村土地承包经营权的成员权属性及社会保障性最直接的实现方式是所有农村集体组织成员完全平等、长期、稳定地享有自身拥有的农村土地承包经营权;而作为财产性权利的物权,则要求在市场的自由使用和流通中实现和增进其价值。

  农村土地承包经营权的社会保障性和成员性在一定程度上是以牺牲农业生产效率而取得,过分地强调农村土地承包经营权的成员权属性和社会保障性,在一定程度上限制了其作为物权的财产性权利功能的发挥。

  其次,加重了农民对土地的依赖,加大了城镇化战略的实施成本。城镇化的本质是人的城镇化,最核心的体现是农民摆脱自给自足的农业生产方式,向更加专业化的城镇生产方式转变。

  在当前的农村土地承包经营权格局下,一方面,在基于成员权而获取基本生活保障的制度体系下,农民的生存保障是通过耕地获得基本的生活资料,同时这种生产模式加重了农民对土地的依赖程度,将农民紧紧地束缚在承包的土地上。另一方面,在分散经营模式制约了我国农业产业化发展,农民的农业生产技能缺乏发挥的载体,而农民又缺乏相应的城市生产和生活技能。上述情形无疑加重的城镇化转变和实现的社会成本。

  土地信托化的三大利好

  当前我国农村土地利用的主要矛盾已经由保障农民基本生活转向了提升土地使用效率,赋予农民更多的财产性权利,而农村土地的信托化则是其中有效途径之一。

  首先,信托化有利于农村土地承包经营权的社会保障性功能的发挥。信托的本质是所有权和受益权的分离,而在土地流转信托中信托公司基于持有土地权利并开展经营,同时向受益人(农民)分配受益的方式实现了土地经营权与受益权的分离。信托公司在此过程中承担相应的事物管理职能。

  同时信托化有利于实现土地效益的增值。赋予农民更多的财产权利实现路径之一就是提升农民既有财产的单位产值,从而进一步提升农民社会保障程度,实现农村土地承包经营权的财产价值。一方面,通过设立土地流转信托的方式实现土地归集的目的,进而规模化、集约化生产创造有利条件;同时,可通过改变土地功能,增加单位面积土地的效益;另一方面则可通过规模化、集约化生产的方式,提高劳动生产率,进而实现单位面积土地效益增值目的。

  而且,信托化可有效整合社会资源,提升农业产融结合,进一步推动农业产业升级。一方面,信托公司还可以为收益的分配提供流动性支持以规模农业生产收益较慢且短期波动性较大的风险。同时,信托公司可凭借金融机构的优势,为土地流转信托相应项目提供资金支持;另一方面,信托公司可以利用信托的资源整合平台,有效地推动农业生产的产业升级。信托公司可以利用自身的优势,以土地流转项目为平台,在农业生产、经营管理、科学技术、产业链构建等方面整合资源。通过线上资源要素交易,线下资源整合服务,为农业生产从生产要素、经营管理、商品消费等各方面提供全产业链的支持模式,从而从根本上推动农业在生产、经营、商品流通和消费方面的模式创新,让农民从土地中解放出来的同时,分享由土地经营和利用带来的财产性权利,最终实现赋予农民更多财产性权利的目标。

  (作者:王小乂)【作者简介】:原名王苗军,现任中建投信托研究员,长期关注信托及资产管理行业发展。

  ▉背景阅读

  关于土地信托

  所谓土地信托,是土地所有权人(委托人)为有效利用土地,提高不动产的开发与经营效率,而将土地信托予受托人,由受托人利用其专业规划与管理,将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部分的土地信托年限多在30-50年。

  早在2010年4月,杭州市人民政府办公厅转发了杭州市发改委《关于2010年综合配套改革试点工作实施意见》。该意见提出,杭州市将探索土地信托制,重点以乡镇为单位组建土地信托中心(土地银行),构筑土地流转和规模经营信息服务平台,开展土地流转服务。《意见》指出,杭州将按照依法、自愿、有偿的原则,鼓励和支持各种形式的土地承包经营权流转,创新以委托流转、股份合作为主的土地流转形式。完善土地租赁制,改进租金结算方式。按照收益共享、风险共担的原则,采取农村土地折价入股的方式发展土地股份制,实行统一经营。 目前,国际比较成熟的土地信托模式主要有两种,一为美国模式。

 

(图片来源于网络)

 

  美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地,再将该土地所有权信托给受托人,签订信托契约,受托人发行土地信托受益凭证,而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人,受益凭证代表对信托财产(土地所有权)的受益权,销售受益凭证所得资金用来改良土地,然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金,负有给受益凭证持有人固定报酬的义务,并将剩余租金用来买回受益凭证。该模式具有以下特点:通过资金的“集合”,解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金;为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会,同时也降低了个体投资风险;投资人所拥有的受益凭证可以流动,具有较强的变现性。而另外一种被业内公认的则是日本模式。

 

(图片来源于网络)

 

  1984年,日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年,《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施,大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型,前者指委托人将信托财产委托信托业者出售,受托人将出售所得,在扣除受托人的报酬及其它手续费用后,交付给委托人;后者指受托人无处分信托财产的权利,在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益,信托终了时,委托人仍保有原土地的所有权。该模式具有以下特点:替代性,即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性,但无能力开发的现象,具有替代性;稳定性,即土地所有者将土地信托给信托银行,在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利;高效性与多样性,即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点,使国有土地的治理与处置手段多样化。

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